Холодно и плесень в новостройке — куда жаловаться и как добиться устранения

Если в новостройке холодно, дуют окна и на стенах плесень, собственник квартиры по договору долевого участия пишет претензию застройщику: гарантия на сам дом по таким договорам не меньше трёх лет (по договорам до 1 сентября 2024 года — пять лет), на отделку — не меньше года. Наниматель требует устранения от наймодателя, а нехватку тепла и промерзание общих стен параллельно предъявляют управляющей компании и, если она молчит, жилищной инспекции.

Ситуация встречается регулярно: человек получает квартиру не в собственность, а по договору найма — например, специализированного жилищного фонда, — а дом при этом свежий. С первых холодов выясняется, что балконная дверь пропускает воздух настолько, что покрывается льдом и снегом изнутри, а на наружной стене появляется плесень. Формально жильё новое и должно соответствовать нормам, но наниматель обычно теряется, кому вообще предъявлять претензию: квартира не в собственности, разбираться с застройщиком напрямую кажется странным, а управляющая компания дома от подобных обращений нередко отбивается фразой «это не общедомовое имущество».

Кто отвечает, если в новостройке холодно и появилась плесень?

На деле ответственных здесь может быть несколько, и выбор зависит от двух вещей — какой перед вами недостаток (общедомовой конструктив или проблема самой квартиры) и сколько лет дому.

• Если промерзание идёт через стену или через балконную дверь, которая является частью фасада, — это, как правило, общее имущество многоквартирного дома, за содержание которого отвечает управляющая компания (ст. 36, 161 ЖК РФ). УК обязана обеспечивать нормативную температуру в помещениях и не допускать промерзания ограждающих конструкций.
• Отдельно от УК действует обязанность наймодателя — для специализированного найма это обычно администрация или собственник жилого фонда — предоставить жильё, отвечающее санитарным и техническим нормам (ст. 60, 66 ЖК РФ). Наниматель вправе требовать устранения недостатков именно от него как от стороны договора найма.
• Если дом ещё на гарантии, добавляется ещё один адресат — застройщик. По Федеральному закону № 214-ФЗ гарантийный срок на сам объект долевого строительства сейчас не менее трёх лет (по договорам, заключённым до 1 сентября 2024 года, — не менее пяти), на технологическое и инженерное оборудование — не менее трёх лет, на отделку — не менее года. Промерзание стены и негерметичность двери — это как раз строительный недостаток. Требование по гарантии застройщику предъявляет собственник квартиры, с которым или с правопредшественником которого заключался договор, — для нанимателя это наймодатель, и именно его стоит подтолкнуть к такой претензии.

Прежде чем разбираться, кто прав из трёх адресатов, стоит зафиксировать сам факт нарушения — иначе любая претензия превращается в спор на словах. Опыт похожих споров вокруг новостроек, включая случаи, когда застройщик уже переносил сроки сдачи дома, показывает: письменная фиксация проблемы и точная ссылка на норму работают заметно лучше, чем устные жалобы диспетчеру УК.

Что промерзает или течёт	Гарантия застройщика	С какого дня считать
Стены, фасад, перекрытия, кровля (сам объект)	не менее 3 лет, по договорам до 01.09.2024 — не менее 5 лет	со дня передачи квартиры
Инженерное оборудование: отопление, вентиляция, стояки	не менее 3 лет	со дня подписания первого передаточного акта в доме
Отделка и её элементы	не менее 1 года	со дня передачи квартиры

Сроки в договоре могут быть длиннее, поэтому сначала откройте свой договор участия в долевом строительстве — там гарантия часто прописана отдельным пунктом.

Что делать по шагам

1. Зафиксировать нарушение — сфотографировать наледь на двери и плесень на стене, вызвать УК для замера температуры и составления акта о её несоответствии норме (в отопительный сезон в жилой комнате не ниже +18°C, в угловой — не ниже +20°C, п. 15 приложения № 1 к Правилам, утверждённым постановлением Правительства РФ № 354).
2. Направить письменную претензию одновременно в управляющую компанию — по общедомовому конструктиву — и наймодателю — по обязанности предоставить пригодное для проживания жильё, с требованием устранить недостаток и указанием разумного срока.
3. Если дом ещё на гарантии — параллельно направить претензию застройщику со ссылкой на гарантийный срок по 214-ФЗ, приложив акт и фотографии. На этом этапе имеет смысл заранее свериться, как в целом сейчас принимают квартиры в новостройках и какие недостатки фиксируют уже на этой стадии — это помогает понять, какого рода дефекты застройщик обязан устранять по гарантии.
4. Молчат все или прямо отказали? Тогда пишут жалобу в прокуратуру по ст. 10 ФЗ «О прокуратуре РФ» и идут в суд с иском, чтобы ответчика обязали устранить недостатки (ст. 131 ГПК РФ). Заодно можно попросить соразмерно снизить плату за наём на всё время, пока квартира не дотягивает до норм.

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Квартира ваша по ДДУ: как заставить застройщика устранить промерзание?

С собственной квартирой по ДДУ порядок строже. Дефекты, заметные сразу, вписывают в передаточный акт. Если дефект серьёзный или стороны спорят о перечне, квартиру осматривают вместе со специалистом. Это правило ввело постановление Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380, и на 2026 год его продлили. Сроки из того же постановления, 60 календарных дней на устранение и 10 рабочих дней на денежные требования, продлевать не стали. Они работали только до конца 2025 года. Застройщик так и не устранил недостатки? Тогда дольщик вправе потребовать соразмерно снизить цену или возместить расходы на ремонт (ч. 2 ст. 7 214-ФЗ).

Только плесень в день приёмки обычно не видна. Она вылезает с первыми морозами, когда акт давно подписан. Тогда пишут требование по гарантии. Срок устранения закон оставляет на согласование сторон (ч. 6 ст. 7 214-ФЗ), поэтому в претензии лучше сразу назвать конкретную дату и попросить письменный ответ. Застройщик звонит и просит пустить мастеров? Пускайте. Если дольщик не дал доступа, застройщик в суде скажет, что устранить недостатки ему не позволили.

Застройщик твердит, что «стена в норме»? Тогда нужна строительно-техническая экспертиза. Эксперт замерит температуру внутренней поверхности стены и найдёт место, где уходит тепло. Сверяет он всё с СП 50.13330 «Тепловая защита зданий». С таким заключением уже идут в суд.

С деньгами две неприятные новости. Первая касается окон, дверей, отделки и сантехники: по ним все взыскания вместе с неустойкой не могут превысить трёх процентов цены договора, если сам договор не даёт больше. Так сказано в ч. 4 ст. 10 214-ФЗ. Промёрзшей стены, фасада или перекрытия этот потолок не касается. Поэтому в экспертизе причину холода надо назвать точно: от неё зависит, упрётся ли сумма в три процента. Вторая новость про неустойку за просрочку устранения недостатков. С 1 января 2025 по 31 декабря 2025 года она не начислялась, так решило постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326. С 2026 года неустойка снова идёт: 1/300 ставки рефинансирования за день от стоимости устранения, а гражданину в двойном размере (ч. 8 ст. 7 214-ФЗ). Есть оговорка для старых требований, предъявленных к исполнению до 2025 года. Выплату по ним застройщику отсрочили до 31 декабря 2026 года.

Куда жаловаться, если застройщик и УК не реагируют?

Жилищная инспекция региона разбирается с управляющей компанией: холодные батареи, температура ниже нормы, промерзание общих стен, неработающая вентиляция. Жалобу подают через Госуслуги или на сайте инспекции, к ней прикладывают акт замера и ответ УК (или доказательство, что ответа нет). Как составить такую жалобу, чтобы её не вернули с отпиской, — в материале о том, как правильно подать жалобу на управляющую компанию.

Роспотребнадзор принимает обращения дольщиков как потребителей. Проверку застройщика по одной жалобе он проводит редко, чаще отвечает разъяснением, но такой ответ потом пригодится в суде как доказательство досудебных попыток. Прокуратура реагирует охотнее, когда речь о соцнайме, служебном жилье или жилье для детей-сирот: там наймодатель — орган власти.

Отдельный случай — если застройщик к моменту обращения уже испытывает финансовые трудности или проходит процедуру банкротства: тогда гарантийные требования нужно заявлять иначе, и здесь стоит заранее посмотреть, что делать дольщику при банкротстве застройщика, чтобы не пропустить нужную процедуру и сроки включения требований в реестр.

Образец претензии застройщику о промерзании и плесени

В ООО «____________» (застройщик)

ИНН ____________, адрес: ____________

от ____________ (ФИО), паспорт ____________, адрес: ____________, телефон ____________, e-mail ____________

Претензия об устранении недостатков объекта долевого строительства

По договору участия в долевом строительстве № ____ от «___» ________ 20__ г. мне передана квартира № ____ по адресу: ____________ (передаточный акт от «___» ________ 20__ г.).

В пределах гарантийного срока выявлены недостатки: промерзание наружной стены в комнате площадью ____ кв. м, образование конденсата и плесени в углу у окна, продувание и наледь на балконном блоке. Температура воздуха в комнате «___» ________ 20__ г. составила ____°C при температуре на улице ____°C (акт замера управляющей компании от «___» ________ 20__ г. прилагаю). Недостатки нарушают требования к тепловой защите и делают проживание в комнате затруднительным.

На основании ч. 2 и 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ прошу:

1. Провести осмотр квартиры с моим участием, согласовав дату по телефону ____________ в течение 5 рабочих дней с момента получения претензии.

2. Безвозмездно устранить недостатки в срок до «___» ________ 20__ г.

3. Дать письменный ответ на претензию.

В случае отказа или неустранения недостатков в указанный срок я обращусь в суд с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков, неустойки по ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, компенсации морального вреда и штрафа по ст. 10 Закона № 214-ФЗ.

Приложения: копия договора участия в долевом строительстве, копия передаточного акта, акт замера температуры, фотографии.

«___» ________ 20__ г. ____________ (подпись, расшифровка)

Претензию отправляйте заказным письмом с описью вложения на адрес из ЕГРЮЛ или вручайте в офисе под отметку о приёме на вашем экземпляре. Нанимателю те же требования стоит адресовать наймодателю, заменив ссылку на договор долевого участия ссылкой на договор найма и ст. 65, 66 ЖК РФ.

Не все три адресата будут правы одновременно: если проблема явно в фасаде и промерзании через стену, а не во внутренней отделке квартиры, ответственность в итоге чаще всего ложится на застройщика или управляющую компанию — и добиваться устранения нужно именно от них, а не пытаться утеплять квартиру своими силами в надежде, что проблема решится сама собой.

Определить надлежащего адресата претензии из трёх возможных и правильно сослаться на гарантийный срок поможет защита прав дольщиков.