Холодно и плесень в новостройке — куда жаловаться и как добиться устранения

Ситуация встречается регулярно: человек получает квартиру не в собственность, а по договору найма — например, специализированного жилищного фонда, — а дом при этом свежий. С первых холодов выясняется, что балконная дверь пропускает воздух настолько, что покрывается льдом и снегом изнутри, а на наружной стене появляется плесень. Формально жильё новое и должно соответствовать нормам, но наниматель обычно теряется, кому вообще предъявлять претензию: квартира не в собственности, разбираться с застройщиком напрямую кажется странным, а управляющая компания дома от подобных обращений нередко отбивается фразой «это не общедомовое имущество».

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Что говорит закон

На деле ответственных здесь может быть несколько, и выбор зависит от двух вещей — какой перед вами недостаток (общедомовой конструктив или проблема самой квартиры) и сколько лет дому.

• Если промерзание идёт через стену или через балконную дверь, которая является частью фасада, — это, как правило, общее имущество многоквартирного дома, за содержание которого отвечает управляющая компания (ст. 36, 161 ЖК РФ). УК обязана обеспечивать нормативную температуру в помещениях и не допускать промерзания ограждающих конструкций.
• Отдельно от УК действует обязанность наймодателя — для специализированного найма это обычно администрация или собственник жилого фонда — предоставить жильё, отвечающее санитарным и техническим нормам (ст. 60, 66 ЖК РФ). Наниматель вправе требовать устранения недостатков именно от него как от стороны договора найма.
• Если дом сдан в эксплуатацию менее пяти лет назад, добавляется ещё один адресат — застройщик. По Федеральному закону № 214-ФЗ гарантийный срок на сам объект долевого строительства обычно не менее пяти лет, а на технологическое и инженерное оборудование — не менее трёх. Промерзание стены и негерметичность двери — это как раз строительный недостаток, за который можно предъявить претензию напрямую застройщику, даже если формально квартиру передавал не он, а наймодатель.

Прежде чем разбираться, кто прав из трёх адресатов, стоит зафиксировать сам факт нарушения — иначе любая претензия превращается в спор на словах. Опыт похожих споров вокруг новостроек, включая случаи, когда застройщик уже переносил сроки сдачи дома, показывает: письменная фиксация проблемы и точная ссылка на норму работают заметно лучше, чем устные жалобы диспетчеру УК.

Что делать по шагам

1. Зафиксировать нарушение — сфотографировать наледь на двери и плесень на стене, вызвать УК для замера температуры и составления акта о её несоответствии норме (обычно не ниже +18°C, для угловых комнат — +20°C, СанПиН 1.2.3685-21).
2. Направить письменную претензию одновременно в управляющую компанию — по общедомовому конструктиву — и наймодателю — по обязанности предоставить пригодное для проживания жильё, с требованием устранить недостаток и указанием разумного срока.
3. Если дому меньше пяти лет — параллельно направить претензию застройщику со ссылкой на гарантийный срок по 214-ФЗ, приложив акт и фотографии. На этом этапе имеет смысл заранее свериться, как в целом сейчас принимают квартиры в новостройках и какие недостатки фиксируют уже на этой стадии — это помогает понять, какого рода дефекты застройщик обязан устранять по гарантии.
4. Если ни один из адресатов не отреагировал в разумный срок или прямо отказал — подать жалобу в прокуратуру (ст. 10 ФЗ «О прокуратуре РФ») и обратиться в суд с иском об обязании устранить недостатки (ст. 131 ГПК РФ). Одновременно можно ставить вопрос о соразмерном уменьшении платы за наём на период, пока квартира не соответствует нормам.

Отдельный случай — если застройщик к моменту обращения уже испытывает финансовые трудности или проходит процедуру банкротства: тогда гарантийные требования нужно заявлять иначе, и здесь стоит заранее посмотреть, что делать дольщику при банкротстве застройщика, чтобы не пропустить нужную процедуру и сроки включения требований в реестр.

Не все три адресата будут правы одновременно: если проблема явно в фасаде и промерзании через стену, а не во внутренней отделке квартиры, ответственность в итоге чаще всего ложится на застройщика или управляющую компанию — и добиваться устранения нужно именно от них, а не пытаться утеплять квартиру своими силами в надежде, что проблема решится сама собой.

Определить надлежащего адресата претензии из трёх возможных и правильно сослаться на гарантийный срок поможет защита прав дольщиков.