Приемка квартиры в новостройке от застройщика: порядок и сроки

Прием-передача квартиры от застройщика проходит так: застройщик присылает сообщение о готовности, вы записываетесь на осмотр, проверяете квартиру и подписываете передаточный акт. Если нашли дефекты, их записывают в акт осмотра, и застройщик устраняет их бесплатно. При серьезных недостатках подписывать передаточный акт можно не спешить — это право дольщика по ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ.

После завершения строительства дома дольщики могут приступать к оформлению прав собственности на квартиры в новостройке. Но перед этим нужно оформить акт приема-передачи помещения. Покупателю предоставляется возможность проверить качество квартиры и при обнаружении дефектов потребовать их устранения.

Ваша ситуация отличается?

Опишите её — юрист ответит бесплатно.

Задать вопрос юристу

Что такое приемка квартиры от застройщика

Приемка квартиры — это обязательная процедура, которая проводится в процессе передачи готового помещения от застройщика к покупателю. Она начинается с осмотра объекта недвижимости и заканчивается подписанием соответствующего акта.

Внимание! Если покупатель квартиры испытывает затруднения с оценкой качества помещения, он может обратиться за помощью к специалистам. Например, воспользоваться услугами сервиса «Домклик». Специалист проверит помещение на соответствие строительным нормам и условиям договора долевого участия. При обнаружении нарушений эксперт составит их список, проконсультирует дольщика и предоставит соответствующие рекомендации.

Какой срок приемки квартиры от застройщика

Сроки передачи ключей от квартиры оговариваются в договоре долевого участия. Как правило, указывается не конкретная дата, а определенный период, например третий квартал года. Если застройщику не удалось своевременно завершить строительство, дольщики должны быть заранее уведомлены о переносе приемки (не менее чем за 2 месяца до указанной в договоре даты).

Звонок или СМС от застройщика — это просто вежливость. Официальное сообщение о готовности квартиры закон требует направить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручить лично под расписку (ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). В 2024–2026 годах постановлением Правительства № 2380 застройщикам разрешили присылать такое сообщение и на электронную почту из договора, но только с усиленной квалифицированной электронной подписью. Отправить его застройщик должен не позднее чем за месяц до срока передачи по договору.

Сроки приемки квартиры отсчитываются с даты получения дольщиком уведомления о вводе дома в эксплуатацию и о начале записи на осмотр помещения и получение ключей.

Приступить к приемке нужно в срок, который указан в договоре. Если в договоре его нет, на это дается 7 рабочих дней со дня получения сообщения (ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). На практике достаточно записаться на осмотр квартиры. При этом он не обязан подписывать акт приема-передачи в данные сроки. При обнаружении дефектов застройщику может потребоваться время на их устранение. Работы могут продлиться несколько недель или месяцев.

Некоторые недобросовестные застройщики, чтобы избежать ответственности по устранению дефектов, сообщают дольщикам, что на приемку квартир образовалась большая очередь. Они записывают покупателей на осмотр помещений на более поздний период, чем это указано в договоре, например, с опозданием на 2 месяца.

Чтобы не путаться, сведу основные сроки в одну таблицу.

Что происходит	Срок	Норма
Застройщик сообщает, что не успевает достроить дом, и предлагает изменить договор	Не позднее чем за 2 месяца до срока передачи	ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Сообщение о готовности квартиры к передаче	Не менее чем за месяц до срока передачи (если в договоре есть срок начала передачи — не менее чем за 14 рабочих дней до него)	ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ
Дольщик приступает к приемке	В срок по договору, а если его нет — 7 рабочих дней с получения сообщения	ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ
Застройщик вправе составить односторонний акт, если дольщик уклоняется	Через 2 месяца после срока передачи по договору	ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ
Устранение недостатков, записанных при приемке	Срок, согласованный с дольщиком; для квартир, переданных в 2024–2025 годах, — не более 60 календарных дней	ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, постановление Правительства № 2380
Гарантия на дом и квартиру	Не менее 3 лет со дня передачи (по договорам до 01.09.2024 — не менее 5 лет)	ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ
Гарантия на инженерное оборудование	Не менее 3 лет с первого передаточного акта в доме	ч. 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ
Гарантия на отделку	Не менее 1 года со дня передачи	ч. 5.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ

Внимание! Если дата приемки перенесена застройщиком без законных оснований, рекомендуется незамедлительно направить ему претензию — в этом поможет защита прав дольщиков. В документе следует заявить о своей готовности принять помещение в соответствие с условиями законодательства и договора долевого участия.

Данная претензия может быть использована в суде в качестве доказательства того, что покупатель не уклонялся от выполнения своих обязанностей. Документ можно подать лично застройщику под роспись или направить письмом с уведомлением о вручении.

Если квартира приобреталась по переуступке, есть свои нюансы приёмки — подробнее в статье про переуступку прав собственности на квартиру.

Как подготовиться к приемке квартиры у застройщика

Многие дольщики перед получением ключей от новой квартиры, которую они купили и так долго ждали, испытывают сильное волнение. Но при осмотре помещения лучше отключить эмоции и сосредоточить внимание на проводимой проверке. При обнаружении дефектов следует их зафиксировать. В противном случае заниматься их устранением придется самостоятельно.

Следует придерживаться таких рекомендаций:

1. Не обращать внимания на требования застройщика быстро осмотреть помещение. Процедура может длиться столько, сколько нужно покупателю для внимательной проверки.
2. Не слушать тех, кто говорит, что обнаруженный недостаток незначительный и не требует внимания. Рекомендуется записывать информацию обо всех дефектах.
3. Не стесняться и указывать застройщику на все недочеты. В противном случае они так и останутся неисправленными.

Следует удостовериться, что процедура проходит в соответствие с нормативными требованиями. Порядок передачи квартиры описан ст.7 и 8 Закона «О долевом участии».

Перед приемкой помещения рекомендуется еще раз внимательно изучить текст договора и проектную документацию. Здесь можно увидеть все требования, которые установлены в отношении квартиры, а именно, характеристики стен, пола, окон, дверей, отделки и т. д. Следует обратить внимание также на качество подъезда и придомовой территории. К дате передачи квартиры их обустройство должно быть завершено.

Рекомендуется подготовить копию плана помещения. Найти его можно в договоре долевого участия. Следует обращать внимание на соответствие площади помещения заявленным стандартам и на наличие всех перегородок.

Что нужно для приемки квартиры в новостройке

В перечень предварительных действий входит подготовка документов и инструментов, необходимых для оценки качества помещения. При себе нужно иметь:

• паспорт дольщика;
• договор долевого участия;
• планшет;
• ручку;
• несколько листов бумаги;
• мел и бумажный скотч, с помощью которых можно отмечать недостатки;
• тестер подачи электроэнергии;
• зажигалку и свечу для проверки качества вентиляции и обнаружения щелей в оконных проемах;
• лампочку для проверки работоспособности патронов;
• фонарик или мобильный телефон;
• рулетку;
• уровень;
• сменную одежду и обувь (при необходимости).

Можно ли принять квартиру у застройщика по доверенности

Если дольщик не имеет возможности присутствовать в процессе осмотра квартиры лично, его интересы может представлять доверенное лицо. В таком случае потребуется наличие соответствующей доверенности.

Закон № 214-ФЗ форму такой доверенности не устанавливает. Но застройщики почти всегда просят нотариальную, и спорить с ними обычно дороже, чем сходить к нотариусу. Нотариальная доверенность понадобится и в том случае, если представитель потом будет подавать документы на регистрацию права собственности. Кстати, в доверенности стоит прямо перечислить полномочия, иначе менеджер застройщика может отказаться подписывать с представителем акт осмотра или передаточный акт. Примерный текст полномочий такой:

«Я, [ФИО], [дата рождения], паспорт [серия, номер, кем и когда выдан], зарегистрированный по адресу: [адрес], настоящей доверенностью уполномочиваю [ФИО представителя], [дата рождения], паспорт [серия, номер, кем и когда выдан], представлять мои интересы перед [наименование застройщика, ИНН] по вопросам приемки объекта долевого строительства — квартиры № [номер] (строительный номер), расположенной по адресу: [адрес], по договору участия в долевом строительстве № [номер] от [дата].

Для этого предоставляю право: осматривать квартиру, в том числе с привлечением специалиста; составлять, подписывать и получать акт осмотра и перечень недостатков; подписывать передаточный акт или отказываться от его подписания; получать ключи, документы, инструкцию по эксплуатации квартиры, гарантийные талоны; подавать и получать претензии, заявления и письма; подавать документы на государственную регистрацию права собственности и получать их после регистрации.

Доверенность выдана сроком на [срок] без права передоверия.

[Дата, подпись доверителя]»

Застройщик, в свою очередь, обязан предоставить разрешение государственных органов на ввод дома в эксплуатацию, а также справку о присвоении зданию и квартирам почтовых адресов.

Внимание! Эксперты рекомендуют запросить у строительной компании заключение о соответствии новостройки установленным техническим требованиям и данным проектной документации.

Как принять квартиру с черновой отделкой и с отделкой

У каждой строительной компании действуют собственные нормативы. Но в любом случае, квартира, которая сдается в эксплуатацию с черновой отделкой, должна соответствовать следующим критериям:

• ровные стены без щелей;
• сухой потолок без плесени;
• соответствие площади помещения, размера и расположения окон данным договора;
• правильная разводка электричества;
• герметичные стыки монтажных конструкций и панельных швов (данное требование применяется в целях соблюдения норм безопасности);
• отсутствие грибка и конденсата, являющихся признаками низкой эффективности работы вентиляции.

Квартира с отделкой — это жилое помещение, в которое сразу после приемки можно внести мебель и вселиться. Данная недвижимость передается с окрашенными стенами, наклеенными обоями, установленными плинтусами, раковиной и сантехникой, с разводкой электричества и водоснабжения.

В квартире с отделкой необходимо осмотреть все поверхности на предмет наличия дефектов косметического характера, а также проверить состояние коммуникаций. Недостатки в таких помещениях проще обнаружить, чем при отсутствии отделки. В большинстве случаев они заметны невооруженным глазом.

Какие допуски при приемке квартиры

Люди часто спрашивают, где взять допуски — на сколько миллиметров может «гулять» стена или пол. Их ищут в трех местах: в договоре долевого участия и проектной документации, в своде правил СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» (если договор или проект на него ссылается) и в стандарте застройщика. Последний пункт появился недавно. После поправок Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ качество отделки по договорам, где есть такое условие, проверяют по стандарту застройщика (ч. 1.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Поэтому перед приемкой попросите этот стандарт заранее и возьмите его с собой. Спорить «по ГОСТу» с менеджером, у которого на руках подписанный вами договор со ссылкой на стандарт, бесполезно.

Приемка квартиры у застройщика: на что обратить внимание

Принимать квартиру лучше в светлое время суток. В таких условиях проще увидеть имеющиеся недостатки.

Начинать осмотр рекомендуется с территории общего пользования. Эти места не относятся к квартире. Но, например, некачественная отделка подъезда считается основанием для подачи застройщику коллективного обращения.

Следует обратить внимание на наличие строительного мусора. Уборка территории от данных отходов является обязанностью застройщика. Жильцы и управляющая компания вывозить его за свой счет не должны.

Далее нужно осмотреть лифт. Его характеристики должны соответствовать данным договора.

Внимание! Перед вводом дома в эксплуатацию орган строительного надзора проверяет его и выдает заключение о соответствии построенного дома проектной документации. Без этого заключения разрешение на ввод не выдают. Но лифт, который ни разу не запускали при вас, это заключение не делает исправным, так что проверить его все равно стоит.

Затем следует проверить и записать показания учетных приборов, сверить номера счетчиков с данными, указанными в их паспортах.

Далее нужно смотреть на состояние таких элементов помещения:

1. Входная дверь. Конструкция должна открываться и закрываться без усилий и скрипа. Работа замкового механизма не должна сопровождаться заеданием. На поверхностях не допускается наличие царапин, сколов и других повреждений. Фурнитура должна быть прочно зафиксирована в нужном месте. Уплотнитель должен быть целым, а звонок (при наличии) — рабочим.
2. Окна. Как и двери, они должны легко открываться и закрываться. Стекла должны быть целыми, без дефектов. Важно убедиться в отсутствии щелей, пропускающих потоки воздуха в помещение.
3. Стены, полы и потолки. Их поверхности должны быть ровными без трещин и других недостатков. Диагонали прямоугольного помещения должны совпадать между собой по длине. Не допускается наличие в комнате влаги, плесени или грибка. Углы должны быть прямыми. Высота помещения — равномерной, без больших перепадов. Следует обратить внимание, как уложены плитка, линолеум или ламинат.
4. Вентиляция. Ее качество можно проверить с помощью пламени свечи или бумажного листа. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать. Это соответствует норме. В таком случае застройщик должен установить в помещении дополнительные вытяжные приборы вентиляторного типа.
5. Краны, трубы и радиаторы отопления. Следует смотреть на пол в районе расположения труб подачи воды. Здесь не должно быть влаги и сырых пятен. Краны должны плотно закрываться. Радиаторы должны быть надежно зафиксированы на поверхности стены. Наличие вмятин и повреждений на трубах не допускается.
6. Электрические розетки. Проверить их работоспособность можно с помощью индикаторной отвертки.

Застройщик может отказать в проверке состояния подвального и чердачного помещений, т. к. они не подлежат приемке. При обнаружении грызунов, плесени или строительного хлама следует обращаться в управляющую компанию.

Что делать, если при приемке квартиры нашли недостатки

После осмотра квартиры остается составить акт с описанием обнаруженных недостатков, если таковые имеются.

При наличии дефектов возможны два варианта развития событий.

Первый вариант — отказаться подписывать передаточный акт. Закон разрешает дольщику до подписания потребовать акт, где записано несоответствие квартиры договору и обязательным требованиям, и не подписывать передаточный акт, пока застройщик не устранит недостатки (ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Подходит это для серьезных дефектов: нет отопления или воды, протекает окно, стена в трещинах, площадь заметно меньше договорной. Если же спор идет о том, является ли дефект существенным, по правилам постановления № 2380 составляют акт осмотра с участием специалиста. Это правило продлено и на 2026 год.

Второй вариант — подписать акт приема-передачи и приложить к нему перечень недостатков. Дольщик получает ключи, а застройщик обязан устранить дефекты бесплатно. Срок устранения закон связывает с соглашением сторон (ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Для квартир, которые передавали в 2024–2025 годах, постановление № 2380 ограничивало его 60 календарными днями. В 2026 году эту часть постановления не продлили, поэтому срок лучше прямо вписать в акт. Пустая графа «срок устранения» потом превращается в бесконечное «подождите еще немного».

Внимание! Если с мелкими недочетами отказываться от подписания, застройщик может посчитать это уклонением от приемки и через 2 месяца составить односторонний акт. Мелочи надежнее записать в перечень и подписать акт.

В подписании акта осмотра участвуют стороны договора. Дольщику рекомендуется проверить наличие доверенности, составленной на имя менеджера строительной компании. В документе должно быть предусмотрено, что данный сотрудник вправе подписывать документы от лица застройщика.

Перед подписанием следует внимательно ознакомиться с текстом акта. Иногда застройщики вносят в документ пункт об отсутствии у покупателя претензий к срокам передачи квартиры. Данные меры принимаются в случаях просрочки. Подписав такой акт, дольщик теряет право на получение неустойки.

Что будет, если не прийти на приемку квартиры

Если дольщик получил сообщение и не пришел, застройщик ждет 2 месяца со дня, который указан в договоре как срок передачи. После этого он вправе составить односторонний акт (ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). С этого дня квартира считается переданной: риск ее случайной гибели переходит на дольщика, и начинают приходить счета за коммунальные услуги. Есть важная оговорка. Односторонний акт законен, только если у застройщика есть подтверждение, что вы получили сообщение, или почта вернула письмо из-за отказа от получения либо отсутствия адресата. Звонок или СМС таким подтверждением не являются.

Как принять квартиру от застройщика по ДКП

Бывает, что квартиру в уже сданном доме покупают у застройщика по договору купли-продажи. Закон № 214-ФЗ к такой сделке не применяется, и правила приемки берутся из Гражданского кодекса. Квартиру передают по передаточному акту (ст. 556 ГК РФ), а за качество продавец отвечает по ст. 475 ГК РФ. Проверять квартиру при этом нужно так же тщательно, как и при приемке по ДДУ. Как составить такой документ, описано в статье про акт передачи квартиры по договору купли-продажи.

Кто может проводить приемку квартиры от застройщика

Принимать квартиру может сам дольщик или его представитель по доверенности. Можно позвать с собой эксперта: подписывать документы он не будет, зато подскажет, что записать в акт.

Приемка квартир у застройщика — это услуга, которая предлагается многими независимыми фирмами. Клиентами таких компаний являются преимущественно граждане, которые впервые покупают жилье в новостройке и не имеют необходимого опыта для оценки его качества, а также люди, у которых нет свободного времени для проведения данной процедуры, и дольщики, которые желают снизить риски покупки некачественной недвижимости.

Внимание! Многие недочеты, которые допускаются в процессе строительства, незаметны с первого взгляда, но впоследствии они могут привести к большим неудобствам и неприятностям. Специалист способен диагностировать их уже при первом осмотре.

Стоимость услуг специализированных компаний составляет от 2 до 20 тысяч рублей. Цена зависит от размера квартиры, количества комнат, региона расположения новостройки, а также от сложности проводимого анализа.

Что делать, если акт приемки подписан, но затем обнаружились ранее незамеченные дефекты

Гарантийный срок на квартиру по договорам, заключенным с 1 сентября 2024 года, составляет не менее 3 лет со дня передачи. Раньше было 5 лет, и для старых договоров он сохраняется. На инженерное оборудование гарантия не менее 3 лет, на отделку — не менее 1 года (ст. 7 Закона № 214-ФЗ). В это время покупатели недвижимости при обнаружении дефектов вправе составить претензию и направить ее застройщику. Последний обязан устранить данные недостатки. Что делать, если в квартире после заселения холодно или пошла плесень, разобрано в отдельной статье — в новостройке холодно, дует и появляется плесень.

Жильцы новостройки также вправе требовать от строительной компании снижения стоимости договора или компенсации расходов, понесенных в связи с устранением дефектов. Если застройщик тянет со сроком, закон предусматривает неустойку: гражданину она платится в двойном размере 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки от стоимости устранения недостатков, но не больше этой стоимости (ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). За период с 1 января по 31 декабря 2025 года эта неустойка не начислялась по постановлению Правительства № 326.