Что такое переуступка квартиры в новостройке

Переуступка квартиры — это продажа права требования квартиры у застройщика по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), пока дом ещё не сдан. Покупатель встаёт на место первого дольщика и получает квартиру после ввода дома в эксплуатацию. Привычное выражение «переуступка прав собственности» юридически неточное: собственности на строящуюся квартиру пока нет ни у кого, переходит только право требования.

Покупка недвижимости в новостройке на начальном этапе возведения дома сопряжена с рисками. Поэтому многие предпочитают искать квартиры в зданиях, которые в скором времени будут сданы в эксплуатацию. Но как показывает практика, найти удается только самые крупные и дорогостоящие лоты. Альтернативный вариант — приобретение жилья в новостройке у граждан, которые стали участниками ДДУ с целью последующей перепродажи квартиры. Такие сделки называются переуступкой прав требования.

Что такое переуступка квартиры простыми словами

Переуступка прав требования на недвижимость простыми словами — это сделка, при которой право требования на квартиру передается от продавца покупателю. Официальное название такого соглашения — договор уступки права требования, или договор цессии.

Данная процедура регулируется статьей 11 Федерального закона № 214-ФЗ и общими правилами об уступке требования, которые начинаются со ст. 382 ГК РФ (статьи 382–390).

Внимание! Главная особенность договора цессии заключается в переуступке прав требования на квартиру, которой на момент подписания договора еще не существует. Граждане, купившие жилое помещение, могут претендовать на его получение после введения здания в эксплуатацию и оформления всех необходимых документов.

Почему тогда все говорят «переуступка прав собственности»? Так проще звучит в объявлении. Но собственность на квартиру в новостройке появляется только после передаточного акта и регистрации в Росреестре. До этого у дольщика есть одно право — требовать от застройщика передать квартиру. Вот это право он и продаёт. Если в договоре, который вам принесли, написано «уступка права собственности», это повод насторожиться и показать бумаги юристу.

По своей сути переуступка прав требования на квартиру в новостройке — это смена участника договора долевого строительства. Но если первый дольщик уже оформил право собственности на квартиру, сделка приобретает статус купли-продажи.

Стороны у этих сделок одни и те же — продавец и покупатель. При переуступке их называют цедентом и цессионарием, а застройщик стороной договора уступки не становится. Его уведомляют о смене дольщика, а согласие нужно только в отдельных случаях, о них ниже. Разница в предмете: по договору уступки продаётся право требования, по купле-продаже — уже готовая квартира в собственности.

Что значит «продажа по переуступке» в объявлении

Если в объявлении указан способ продажи «переуступка», это значит, что квартиру продаёт частное лицо или компания, которые раньше купили её у застройщика по ДДУ. Дом при этом обычно ещё строится. Ключи и свидетельство о собственности вы получите позже, от застройщика, а продавец за вас ничего достраивать не будет. На практике чаще всего так продают квартиры инвесторы, которые зашли в проект на котловане.

Когда переуступка вообще возможна? Закон отводит для неё окно: с момента государственной регистрации ДДУ и до подписания передаточного акта. Кроме того, продавец должен полностью оплатить цену ДДУ. Если он заплатил не всё, уступка возможна только одновременно с переводом долга на покупателя (ч. 1 и 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ).

Стоимость недвижимости

Квартира по переуступке, как правило, стоит дешевле, чем аналогичные предложения от застройщика. При этом продавший ее дольщик получает выгоду от сделки. За время строительства цена квартиры возрастает приблизительно на 10 – 15 %, а иногда и на 50 %. Уровень роста стоимости зависит от качества проекта и его востребованности.

Но иногда при продаже дольщик указывает в договоре уступки ту цену, по которой сам покупал квартиру на старте строительства. Так он уходит от НДФЛ 13 % с разницы. Покупателю это невыгодно: при форс-мажоре, например при банкротстве застройщика, возмещению подлежит указанная в договоре сумма. Остальные средства будут утрачены.

Нужно ли согласие застройщика на переуступку

Не всегда. Если ДДУ оплачен полностью, а в самом договоре нет условия о согласии, застройщика достаточно письменно уведомить после регистрации уступки. Согласие понадобится в двух случаях. Первый — дольщик не доплатил цену: тогда вместе с правом на покупателя переводится долг, а перевод долга без согласия кредитора невозможен (ст. 391 ГК РФ). Второй — ДДУ прямо требует согласия застройщика на уступку, такое условие допускает п. 2 ст. 382 ГК РФ. Некоторые застройщики берут за согласие плату, и это тоже стоит выяснить заранее.

Если дольщик покупал квартиру в ипотеку, право требования находится в залоге у банка. Тут без письменного согласия банка Росреестр уступку не зарегистрирует — либо продавец сначала гасит кредит, в том числе деньгами покупателя.

Как проходит расчёт по переуступке при эскроу

С 1 июля 2019 года большинство новостроек продаётся с расчётами через счета эскроу. Деньги первого дольщика лежат в банке и уйдут застройщику только после ввода дома. При уступке эти деньги никуда не двигаются: права и обязанности по договору счета эскроу переходят к новому дольщику вместе с правом требования (ч. 10 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ).

Покупатель платит продавцу цену уступки — то есть сумму, которую тот внёс по ДДУ, плюс наценку. Эти деньги идут напрямую продавцу, застройщик и счёт эскроу здесь ни при чём. Чтобы деньги не ушли раньше времени, обычно используют аккредитив или сервис безопасных расчётов банка: продавец получает оплату только после того, как Росреестр зарегистрирует договор уступки. Передавать наличные «под расписку» до регистрации я бы не советовал никому.

Как выбрать квартиру

Чтобы снизить риски, которые возникают при покупке квартиры по переуступке права требования, рекомендуется ознакомиться с договором долевого участия. Следует обратить внимание на подписи и печати застройщика, а также на отметку о регистрации сделки в Росреестре. Если данные элементы отсутствуют, существует большая вероятность мошенничества.

Кроме того, следует проверить такую информацию:

1. Не открыто ли в отношении застройщика дело о банкротстве. Для получения данных можно воспользоваться сайтом Единого федерального реестра сведений о банкротстве.
2. Не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах. Для получения информации рекомендуется воспользоваться электронной картотекой сайта Федеральных арбитражных судов. Как правило, чем крупнее компания, тем больше дел возбуждается в отношении нее. Поэтому важно учитывать суть конфликта и требований истцов, а также решений, принятых судами по результатам разрешения споров.
3. Соответствует ли реальное строительство проектной документации. Она должна быть представлена в открытом доступе на сайте застройщика. Рекомендуется обратить внимание на сроки сдачи жилья и на его характеристики.

Следует также изучить отзывы клиентов о строительной компании. Для этого можно узнать мнение людей, которые ранее покупали квартиры у этого застройщика по договору долевого участия или по переуступке прав на недвижимость. Рекомендуется также зарегистрироваться на тематических форумах и там поискать отзывы бывших дольщиков. Если они в большинстве негативные, лучше отказаться от сделки.

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Переуступка прав требования на квартиру: плюсы и минусы

Преимущества переуступки прав:

• возможность приобрести самый подходящий для себя вариант квартиры в новостройке, даже если такой недвижимости уже нет в продаже;
• возможность сэкономить средства, так как квартира по переуступке имеет более низкую стоимость, чем такое же помещение от застройщика;
• более скорая сдача жилья в эксплуатацию по сравнению с недвижимостью, находящейся на начальном этапе строительства;
• отсутствие рисков, которые возникают в случаях, если квартира куплена на вторичном рынке, например связанных с пропиской несовершеннолетних или наличием наследников;
• возможность получить доход от разницы цен на недвижимость после ее сдачи в эксплуатацию.

Переуступка прав имеет и несколько недостатков:

• риски банкротства застройщика и прекращение реализации проекта до его завершения;
• риск двойной переуступки (следует проверить цепочку заключенных сделок с квартирой);
• риски наличия запрета на заключение сделок переуступки прав на квартиру, установленного условиями договора долевого участия;
• риски возникновения сложностей с внесением изменений в договор долевого участия.

Если стройка всё-таки встала, порядок действий дольщика разобран в статье про банкротство застройщика. Какие ещё схемы обмана встречаются на рынке жилья — в статье про мошенничество при продаже и покупке квартиры.

Какие риски у покупателя квартиры по переуступке

Чтобы своевременно выявить подводные камни, перед заключением сделки рекомендуется проверить репутацию как застройщика, так и лица, желающего продать недостроенную недвижимость. Следует обратить внимание на такие факторы:

• репутация застройщика (для оценки можно использовать новости с участием строительной компании и тематические форумы);
• наличие разрешения на проведение строительных работ, проектной декларации, акта о результатах экспертизы;
• наличие платежных документов, подтверждающих факт проведения всех платежей по договору долевого участия;
• отсутствие финансовых проблем у дольщика (при объявлении данного лица банкротом сделка может быть признана недействительной).

Необходимо убедиться, что по состоянию на дату проведения сделки застройщиком и дольщиком не подписан передаточный акт. Если это произошло, обязательства строительной компании по договору считаются выполненными. Дольщик в таком случае должен оформить права собственности на квартиру. Следовательно, продажа по переуступке уже невозможна. Для передачи квартиры новому владельцу должен быть заключен договор купли-продажи. Переуступка в таком случае будет признана недействительной.

Внимание! Иногда застройщики подписывают передаточный акт в одностороннем порядке. Это случается, если связь с дольщиком отсутствует или последний отказывается назначить дату приемки недвижимости.

Покупка квартиры по переуступке в ипотеку

Купить квартиру по переуступке в ипотеку можно, но банк смотрит на такую сделку строже, чем на покупку напрямую у застройщика. Обычно требуется, чтобы застройщик был аккредитован в этом банке. Право требования по ДДУ становится предметом залога, и залог регистрируется в Росреестре вместе с договором уступки. Кредит банк перечисляет продавцу после регистрации, а первоначальный взнос покупатель платит сам — часто через тот же аккредитив.

Если у продавца ещё не погашена своя ипотека, вариантов два. Можно закрыть его кредит частью денег покупателя, тогда банк продавца снимает залог. Или переводить долг на покупателя, но на это нужно согласие банка, и покупатель должен подойти ему как заёмщик. Льготные программы на уступку распространяются не всегда — условия по переуступке у банков разные, и это стоит уточнить до подачи заявки.

Как оформить переуступку квартиры

Процедура покупки квартиры в новостройке по договору переуступки состоит из нескольких этапов:

1. Проверка юридической чистоты объекта недвижимости, застройщика и дольщика.
2. Проверка договора долевого участия на предмет отсутствия условий, запрещающих переуступку прав на требование квартиры.
3. Сбор пакета документов.
4. Составление и подписание сторонами договора переуступки прав на квартиру. Чтобы избежать ошибок и рисков признания сделки недействительной, договор лучше составить с юристом по купле-продаже недвижимости. Договор лучше составить в нескольких экземплярах. Два остаются у сторон сделки, третий передается в Росреестр, остальные могут понадобиться, если соглашение запросит застройщик или банк.
5. Регистрация сделки в Росреестре. Госпошлина за регистрацию уступки по ДДУ — 350 рублей (подп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Сотрудник выдаёт расписку о приёме документов. Общий срок регистрации по закону — 7 рабочих дней при подаче в Росреестр и 9 рабочих дней через МФЦ.

Внимание! Право на неустойку за будущую просрочку сдачи дома переходит к покупателю вместе с правом требования. А вот с неустойкой, которая уже набежала до уступки, бывают споры, поэтому в договоре переуступки лучше прямо написать, кому она достаётся.

Документы

Для заключения сделки сторонам потребуются такие документы:

1. Договор долевого участия с отметкой о регистрации или выписка из ЕГРН.
2. Нотариально удостоверенное согласие супруга или супруги продавца, если права по ДДУ приобретены в браке (ст. 35 СК РФ). Без него Росреестр сделку не зарегистрирует.
3. Согласие супруга покупателя для регистрации не требуется, но купленное в браке право требования станет общим имуществом супругов.
4. Согласие застройщика на переуступку прав на квартиру — если его требует ДДУ или если цена договора оплачена не полностью.
5. Справка об отсутствии непогашенных обязательств по договору. Получить ее можно у застройщика после внесения суммы, указанной в соглашении долевого участия.
6. Разрешение банка, если платежи по договору вносились с использованием кредитных средств.

Внимание! Если стороной договора долевого участия является несовершеннолетний гражданин, соглашение цессии подписывается его представителями (родителями или опекуном). Переуступка оформляется с разрешения органов опеки.

Если сделка долевого участия заключена с использованием материнского капитала, переуступка приобретает определенные сложности и нюансы. В договоре должно быть указано, что по окончании строительства детям будут выделены доли собственности в жилом помещении.

Для регистрации договора в Росреестре дополнительно к перечисленным документам необходимо предоставить в МФЦ:

• договор переуступки прав на квартиру;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• удостоверения личности сторон.

Какой налог платить при продаже квартиры по переуступке

Платит продавец. У покупателя при переуступке налога нет. Он потом может получить имущественный вычет до 2 млн рублей — право на него появляется после подписания передаточного акта.

Продавец платит НДФЛ с разницы между ценой уступки и тем, что он сам заплатил за право требования (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Льгота по сроку владения на право требования не распространяется, ведь квартиры у продавца ещё нет, есть только имущественное право. Сколько бы лет дом ни строился, при уступке налог считается с наценки. Ставка — 13 %, а с годового дохода свыше 2,4 млн рублей — 15 %.

Пример. Дольщик заключил ДДУ за 6 000 000 рублей и полностью его оплатил. Через полтора года он продал квартиру по переуступке за 7 200 000 рублей. Налоговая база — 1 200 000 рублей, НДФЛ — 156 000 рублей. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля.

Другая ситуация, если дольщик дождался сдачи дома, оформил собственность и только потом продал квартиру. Тогда срок владения считается с даты полной оплаты по ДДУ (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Дата регистрации права тут значения не имеет. У того, кто сам купил квартиру по переуступке, срок идёт с даты полной оплаты договора уступки. Если минимальный срок (5 лет, а, например, для единственного жилья — 3 года) прошёл, налога нет вовсе.

Что сравниваем	Переуступка по ДДУ	Купля-продажа готовой квартиры
Что продаётся	Право требования квартиры у застройщика	Квартира в собственности
Когда возможна	От регистрации ДДУ до подписания передаточного акта	После регистрации права собственности
Госпошлина за регистрацию	350 рублей за уступку	4 000 рублей за право собственности гражданина (при кадастровой стоимости до 20 млн рублей)
Налог продавца	13–15 % с наценки, льготы по сроку нет	Нет налога после минимального срока владения

Как получить квартиру по переуступке прав требования

Если переуступка прав оформлена надлежащим образом, гражданину, купившему квартиру в новостройке, останется дождаться завершения строительства. Затем застройщик обязан выполнить следующие действия:

• присвоить в установленном порядке объекту почтовый адрес;
• поставить дом и квартиры на кадастровый учёт по техническому плану;
• получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
• выполнить другие условия ввода недвижимого объекта в эксплуатацию.

При передаче квартир от застройщика гражданам, которые их купили, подписываются акты приема-передачи жилых помещений. На что смотреть при осмотре — в статье про приёмку квартиры в новостройке.

Для регистрации права собственности следует обратиться в Росреестр или в МФЦ с паспортом, передаточным актом, договором долевого участия и договором уступки. Часто застройщик сам подаёт документы на регистрацию права дольщиков. Госпошлина для гражданина — 4 000 рублей, если кадастровая стоимость квартиры не больше 20 млн рублей (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

И последнее. Переуступка права требования бывает не только в недвижимости — так продают долги по займам и кредитам. Это другая тема со своими правилами, о ней в статье про переуступку права требования.