Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи

Акт приема-передачи квартиры, он же передаточный акт квартиры, подтверждает, что продавец вручил квартиру покупателю, а тот её принял. По ст. 556 ГК РФ с этого момента обязанность продавца передать недвижимость считается исполненной. Отдельный акт закон не требует: передачу можно оформить и пунктом в договоре купли-продажи. Для регистрации права в Росреестре акт тоже не обязателен. Но если продавец съезжает после сделки, без акта покупателю будет сложно доказать, в каком состоянии он получил квартиру. Ниже образец акта приема-передачи квартиры к договору купли-продажи и разбор, что в нём указать.

Что такое акт приема-передачи квартиры и зачем он нужен

Договор купли-продажи фиксирует сделку: кто продаёт, что и за сколько. Акт фиксирует другое — сам факт, что квартира перешла из рук в руки, и её состояние в этот день. Это важно по нескольким причинам. Называют документ по-разному: акт о передаче жилого помещения, акт передачи недвижимости, акт приема-передачи жилого помещения по договору купли-продажи. Суть одна.

Когда акт подписан, квартиру содержит уже покупатель. Он платит за свет и воду по счётчикам, и если у него прорвёт трубу, отвечать перед соседями снизу тоже ему. По показаниям в акте легко понять, какие долги за ЖКУ ещё на продавце. Ну и недостатки: то, о чём продавец честно сказал, вписывают в акт, и потом не нужно доказывать, было это до передачи или появилось позже.

Бывает, что одна сторона тянет с подписанием акта. Закон это расценивает как отказ: продавца — передать квартиру, покупателя — принять её (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Сделку это не отменяет. Покупатель может пойти в суд и потребовать, чтобы квартиру ему передали.

Можно ли обойтись без акта: «договор является актом приема-передачи»

Да. Часто в договор вписывают фразу «Настоящий договор является актом приема-передачи квартиры» или «Договор имеет силу передаточного акта». С ней квартира считается переданной в день подписания договора, отдельная бумага уже не нужна.

Так делают, если продавец уже съехал и отдаёт ключи прямо на сделке, а покупатель квартиру заранее посмотрел. Если продавец пока живёт в квартире или деньги получит только после регистрации, этот пункт лучше не ставить. Пусть будет отдельный акт, который подпишут в день, когда ключи действительно перейдут к покупателю. Иначе может выйти так: по бумагам квартиру вы приняли, а там ещё стоят чужие вещи и прописаны чужие люди.

Когда подписывается акт приема-передачи квартиры

На вторичке акт обычно подписывают после регистрации перехода права и полного расчёта, в тот день, когда продавец освободил квартиру и отдаёт ключи. Подписывать лучше в самой квартире, после осмотра: проверьте сантехнику, окна, проводку, снимите показания счётчиков.

Подписать акт раньше, до регистрации, можно, но тогда покупатель принимает на себя содержание квартиры, которая ещё не стала его собственностью. Срок передачи и освобождения квартиры имеет смысл прописать в договоре, например «в течение 10 дней после регистрации перехода права».

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Что указывается в акте приема передачи квартиры

Раздел	Что написать
Шапка	Город, дата, ФИО и паспортные данные сторон, ссылка на договор купли-продажи (номер, дата)
Объект	Адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, число комнат
Состояние квартиры	Общее состояние и все замеченные недостатки: трещины, протечки, неработающая техника
Что передаётся вместе с квартирой	Ключи и их количество, ключи от домофона и почтового ящика, документы на квартиру и счётчики
Показания счётчиков	Электричество, холодная и горячая вода, газ, отопление, если есть
Имущество	Мебель и техника, которые остаются по договору, с их состоянием
Расчёт	Что оплата произведена полностью или в какой части (по договору)
Подписи	Подписи обеих сторон с расшифровкой

Обычно акт составляют в трёх экземплярах: продавцу, покупателю и один в запас. Нотариально заверять его не нужно, если сам договор не нотариальный.

Образец акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи

Ниже — акт передачи квартиры по договору купли-продажи, который можно скопировать и заполнить. Скачать акт передачи квартиры отдельным файлом не нужно: текст из блока вставляется в любой редактор.

Про пункт 7 отдельно. «Претензий не имеют» подписывайте, только когда обошли всю квартиру. Нашли недостатки — пишите их в п. 2 конкретно, например «трещина на стекле в кухонном окне». Формулировка «есть мелкие дефекты» потом ничего не докажет.

Что делать, если недостатки нашли после подписания

Подпись под актом не значит, что претензий больше быть не может. Скажем, через месяц выяснилось, что под новым ламинатом гниёт пол, а при осмотре этого видно не было. За такой скрытый недостаток можно требовать с продавца скидку или деньги на ремонт (ст. 475 и 557 ГК РФ). Срок — два года со дня передачи, если гарантию продавец не давал (п. 2 ст. 477 ГК РФ). Даже недостаток, вписанный в акт, не снимает с продавца ответственность, когда квартира не соответствует договору (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Хуже, если продавец честно предупредил о проблеме и из-за неё сбавил цену. Тогда добиться компенсации вряд ли получится.

Если продавец не подписывает акт или не освобождает квартиру

Отказ подписать передаточный акт на условиях договора — это отказ передать квартиру. Покупатель может потребовать передачу через суд, а продавец ещё и отвечает за убытки от просрочки. Если в квартире после продажи остались прописанные люди, это отдельная проблема, она разобрана в статье «Купили квартиру, а в ней остались прописанные бывшие жильцы».

При покупке квартиры в новостройке порядок другой: застройщик передаёт квартиру по передаточному акту к договору участия в долевом строительстве, и замечания оформляют отдельно. Об этом — в статье про приёмку квартиры в новостройке.

Чтобы акт и договор не противоречили друг другу и защищали покупателя, их стоит согласовать с юристом до сделки. Проверить условия о передаче и расчётах поможет юрист по купле-продаже недвижимости, а о типичных схемах обмана рассказано в статье про мошенничество при продаже и покупке квартиры.