Мошенничество при продаже и покупке квартиры и другой недвижимости

Мошенничество с недвижимостью чаще всего держится на трех вещах: деньгах до проверки документов, поддельном продавце или доверенности и сделке, которую потом оспаривают наследники, дети или сам продавец. Покупатель защищен лучше всего, когда платит после регистрации через аккредитив или ячейку, проверяет историю квартиры по ЕГРН и может доказать, что заплатил рыночную цену. Собственнику проще всего поставить в ЕГРН запрет на сделки без личного участия — через Госуслуги это занимает несколько минут.

Сделки с недвижимостью сопряжены с большими рисками, как для покупателей, так и для продавцов, и даже для посредников. Поэтому при их заключении необходимо соблюдать меры предосторожности. На сегодняшний день существует множество способов обмана, которыми пользуются мошенники, и их количество постоянно возрастает. Чтобы избежать махинаций с недвижимостью, рекомендуется ознакомиться с самыми распространенными схемами.

Какие мошеннические схемы с недвижимостью встречаются чаще всего

Коротко по схемам, которые разобраны ниже. Таблица помогает понять, что именно смотреть в документах.

Схема	Кто страдает	Что проверить
Задаток за квартиру с арестом или обременением	Покупатель	Свежая выписка из ЕГРН в день передачи денег
Двойник собственника, поддельная доверенность	Покупатель	Паспорт по базе МВД, доверенность по реестру нотариата
«Бабушкина схема»: продавец под влиянием телефонных мошенников	Покупатель	Кто ведет продавца, откуда спешка, куда уходят деньги
Скрытые наследники, дети, маткапитал	Покупатель	Расширенная выписка, справка СФР, основания владения
Недееспособный продавец	Покупатель	Справки ПНД и НД, нотариальная форма сделки
Заниженная цена в договоре	Покупатель	Расписка на всю сумму, финансовое положение продавца
Переоформление квартиры без ведома собственника	Собственник	Запрет на сделки без личного участия, уведомления Росреестра

Как обманывают с задатком при покупке квартиры

Внесение задатка за квартиру — это распространенная мера, которая применяется при заключении легальных сделок с продажей недвижимости. Стороны договариваются о сумме задатка. Как правило, размер задатка составляет около 50 – 100 тысяч рублей. Остальные средства покупатель передает продавцу после переоформления прав собственности на квартиру.

Мошенники публикуют объявление о продаже жилого помещения, указывая привлекательную цену. Покупатель осматривает квартиру и проверяет права собственности. Он убеждается, что недвижимость действительно является имуществом продавца, и вносит задаток, т. к. владелец просит предоставить гарантии заключения сделки. По договору сумма задатка остается у продавца и не подлежит возврату, если покупатель отказывается от приобретения квартиры.

Но со временем гражданин, внесший задаток, выясняет, что существуют некоторые обстоятельства, которые препятствуют заключению сделки, например наличие обременения по кредиту или арест помещения приставами. Он вынужден отказаться от покупки. Продавец рассчитывает, что переданная сумма останется у него.

На деле закон здесь на стороне покупателя. Если сделка сорвалась из-за того, что продавец скрыл арест или залог, отвечает за срыв он, и по п. 2 ст. 381 ГК РФ задаток возвращается в двойном размере. Проблема в другом: аферист обычно ничего не возвращает добровольно, и деньги приходится взыскивать через суд, а потом искать у него имущество. Поэтому схемы с задатком на сегодняшний день остаются самыми распространенными. Для минимизации рисков рекомендуется не обращаться в риэлторские компании, которые не имеют большого срока работы на рынке недвижимости и предлагают квартиры по слишком заманчивым ценам.

Внимание! Чтобы исключить вероятность применения такой мошеннической схемы, следует внимательно изучить документы. Рекомендуется заказать свежую выписку из ЕГРН прямо перед передачей задатка. Это поможет убедиться, что нет обременения. Нужно также запросить справку об отсутствии задолженности по оплате счетов ЖКУ и документы, которые подтверждают законность перепланировки (при ее наличии).

Как распознать двойника продавца или поддельную доверенность

Заключая сделку купли-продажи квартиры необходимо проверить паспорт продавца. Если внешность человека отличается от фотографии в документе, стоит задуматься о возможности мошенничества. Продавец может отшутиться и сказать, что с годами он постарел и изменился. Не следует слишком доверять таким словам.

Существуют риски, что в скором времени появится настоящий собственник квартиры и сообщит о потере документов. Квартира, проданная двойником, выбыла из владения хозяина помимо его воли, и по ст. 302 ГК РФ настоящий собственник вправе истребовать ее даже у добросовестного покупателя. Покупателю останется требовать деньги с мошенника, которого еще надо найти.

Внимание! Рекомендуется сверить подпись продавца с подписью в паспорте, а также попросить предоставить другие документы, удостоверяющие личность, например загранпаспорт или удостоверение водителя. Действительность паспорта проверяется на сайте МВД, нотариальную доверенность — в реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Иногда для продажи квартиры используются поддельные документы. Продавец предлагает недвижимость по привлекательной цене, просит предоставить задаток в крупной сумме, а затем бесследно исчезает и не отвечает на звонки. Отдельно про сделки через представителя — в статье купили квартиру через доверенное лицо продавца.

Что такое «бабушкина схема» и можно ли потерять купленную квартиру

Так называют сделки, где продавец, чаще пожилой человек, продает квартиру по указке телефонных мошенников. Ему говорят, что он помогает «спецоперации» или спасает жилье от аферистов, деньги он передает «куратору», а потом идет в суд и просит вернуть квартиру. Несколько лет суды такие иски часто удовлетворяли: сделку признавали недействительной, квартира возвращалась продавцу, а покупатель оставался с требованием вернуть деньги, которых у продавца уже нет.

После дела певицы Ларисы Долиной практика развернулась. 16 декабря 2025 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила решения нижестоящих судов и отказала продавцу в иске (дело № 5-КГ25-174-К2). А 1 июля 2026 года Президиум ВС утвердил тематический обзор № 12/2026 по спорам об оспаривании сделок с жильем. Главное из него для покупателя:

• заблуждение продавца в мотивах, например уверенность, что сделку потом «аннулируют», не делает договор недействительным по ст. 178 ГК РФ;
• если обманули третьи лица, сделку отменяют по п. 2 ст. 179 ГК РФ только тогда, когда покупатель знал или должен был знать об обмане, и доказывать это должен продавец;
• при отмене сделки суд обязан применить двустороннюю реституцию: квартира возвращается продавцу, деньги — покупателю;
• при ссылке на ст. 177 ГК РФ продавец должен доказать свое состояние в момент сделки, а уклонение от судебной психолого-психиатрической экспертизы может стать причиной отказа в иске.

Что из этого следует на практике? Покупателю нужно собрать доказательства своей добросовестности: рыночная цена, безналичный расчет через банк, проверка документов, переписка с продавцом. Насторожить должны спешка, продавец, который постоянно с кем-то созванивается, и просьба перевести деньги на чужой счет. Законопроекты, которые прямо закрепили бы такую защиту в ГК, на октябрь 2026 года в силу не вступили.

Неожиданное появление наследников

Согласно нормам законодательства, наследники умершего могут вступить в свои права в течение 6 месяцев с даты смерти наследодателя. Иногда правопреемников несколько. Некоторые могут по каким-то причинам пропустить срок, установленный законом. Но встречаются среди наследников и мошенники, которые используют данные обстоятельства в целях проведения аферы.

Например, два человека имеют право претендовать на наследство. Один из них не уведомлен о смерти наследодателя. Второй вступает в права наследования и оформляет квартиру в свою собственность, после чего объявляет о продаже помещения по привлекательной цене. Покупатель находится быстро. Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости.

Спустя некоторое время второй наследник узнает о смерти родственника и через суд восстанавливает срок принятия наследства. Дальше он оспаривает свидетельство о праве на наследство и может претендовать на свою долю в квартире.

Покупателю потребуется убедить суд в том, что он не знал о существовании второго наследника, и доказать свою непричастность к мошенничеству. В самом благоприятном случае продавца могут обязать выплатить второму наследнику стоимость его доли из денег, вырученных от продажи квартиры. Но суд может принять также решение о выделении второму наследнику доли в квартире. Это приведет к утрате покупателем права единоличной собственности.

Внимание! Чтобы избежать мошенничества, рекомендуется запросить сведения из ЕГРН и проверить цепочку собственников. Чем больше владельцев существовало в прошлом, тем выше вероятность у покупателей быть обманутыми. Риски минимальны, если последний собственник вступил в права более 3 лет назад до момента заключения сделки. Лучший способ избежать развода квартирных аферистов — указать в договоре, что всю ответственность при появлении новых наследников будет нести продавец.

Можно ли покупать квартиру, купленную за материнский капитал?

Если недвижимость приобретена с использованием материнского капитала, каждому ребенку в семье должна быть выделена доля собственности. Но родители могут оформить квартиру только на свое имя, после чего объявить о продаже данного помещения.

Покупатель рискует тем, что впоследствии сделка может быть оспорена органами опеки либо самими детьми по достижении совершеннолетия. В таком случае им будут выделены доли жилой площади. Покупателю придется делить свою квартиру с чужими людьми и долго судиться, чтобы вернуть собственные средства.

Внимание! Получить информацию об использовании материнского капитала можно в Социальном фонде России (СФР, до 2023 года — Пенсионный фонд). Продавец может заказать выписку о состоянии счета через Госуслуги. Если на нем числится вся сумма материнского капитала, значит продавец приобрел недвижимость без привлечения данных средств.

Если в истории существования квартиры сменилось несколько собственников, возможно, что один из них приобрел помещение за материнский капитал. Для получения данной информации рекомендуется запросить расширенную выписку из ЕГРН. Если среди бывших владельцев есть несовершеннолетние лица, рекомендуется тщательно проверить законность сделки, а лучше — отказаться от покупки.

Как законно оформить такую сделку — в статье про продажу квартиры, собственник которой несовершеннолетний ребенок.

Что делать, если продавец недееспособный?

Согласно действующему законодательству, продать квартиру, которая принадлежит недееспособному лицу, можно только с разрешения органов опеки. На практике сделки с такой недвижимостью заключаются часто. Но данный вид мошенничества раскрывается очень быстро.

Аферист, который действует на рынке в сфере недвижимости, покупает жилое помещение у недееспособного гражданина по низкой цене. Затем он объявляет о продаже квартиры, немного повысив ее стоимость. Покупатель приобретает жилье, не зная о недееспособности одного из бывших собственников. Впоследствии сделка может быть оспорена опекуном или родственниками прежнего владельца.

Внимание! Чтобы исключить риски применения мошенниками данной схемы, рекомендуется запросить выписку из ЕГРН. Если продажа квартиры осуществлялась слишком часто (чаще одного раза в 3 года), от сделки лучше отказаться.

Риски приобретения недвижимости у недееспособного лица существуют даже без участия мошенников. Человек может быть формально дееспособным, но в момент подписания не понимать, что делает, — тогда сделку оспаривают по ст. 177 ГК РФ. Поэтому при покупке квартиры у пожилого человека либо у лица, состояние здоровья которого вызывает сомнения, рекомендуется попросить справку из психоневрологического диспансера. Если сделка оформляется у нотариуса, он проверяет дееспособность сторон и беседует с продавцом, а это потом серьезный аргумент в суде.

Нужно учитывать, что справка из психоневрологического диспансера может быть поддельной. Поэтому при наличии каких-либо подозрений рекомендуется лично посетить медицинское учреждение вместе с продавцом и обратиться к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи.

Как проходит признание гражданина недееспособным, разобрали в статье про исковое заявление о признании недееспособным.

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Чем опасна заниженная стоимость в договоре?

Иногда продавцы просят покупателей указать в договоре купли-продажи стоимость квартиры ниже, чем она есть на самом деле. Таким образом они пытаются уменьшить НДФЛ с продажи.

Но после оформления новым владельцем прав собственности на квартиру продавец может быть объявлен банкротом. В таком случае возможна отмена проведенной сделки с требованием возврата недвижимости. Покупатель получит обратно только ту сумму, которая указана в договоре. В результате он потеряет и жилье, и часть средств, потраченных на его приобретение.

Внимание! Если в договоре указана заниженная стоимость квартиры, рекомендуется потребовать от продавца расписку о получении всей суммы. Но лучше не поддаваться на его уговоры и составить соглашение в надлежащем виде. Кстати, после дела Долиной реальная цена в договоре — еще и главный довод покупателя о своей добросовестности.

Незаконное строительство

Чтобы быстро продать недвижимость, многие собственники перестраивают частные дома в таунхаусы. Но такая постройка, возведенная на участке, предназначенном для ИЖС, может быть признана незаконной. В таком случае она подлежит сносу.

По документам подобная квартира считается долей в жилом помещении. Продать ее без согласия соседей невозможно. Найти их удается не всегда.

Внимание! Не рекомендуется покупать квартиру, которая зарегистрирована как доля помещения. Данная информация указывается в договоре купли-продажи. Не лишним будет ознакомиться с планом помещения, который можно увидеть в техническом паспорте. Не следует также оформлять покупку как дарение. Такая сделка не предусматривает передачи денег, и уплаченную сумму потом не вернуть: дарение, прикрывающее куплю-продажу, суд признает притворной сделкой.

Аналогичные риски существуют и при покупке студии. Нужно проверить, не является ли она переоборудованной комнатой и частью многокомнатной квартиры. В таком случае перепланировка с обустройством отдельного санузла может быть признана незаконной. Органы власти потребуют вернуть помещение в его первоначальное состояние в срок, который они сами установят (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ), и отвечать за это будет уже новый собственник. Продать долю жилой площади нельзя без согласия остальных собственников.

Кто платит долги за квартиру после покупки?

Тщательная проверка документов по недвижимости не является полной гарантией отсутствия рисков. Продавец может скрыть информацию о наличии долгов по оплате ЖКУ.

Покупатель не обязан погашать задолженность прежнего владельца за коммунальные услуги. Согласно требованиям законодательства, после заключения сделки купли-продажи жилья эти долги остаются за продавцом. Исключение одно, но неприятное: долг по взносам на капремонт переходит к новому собственнику вместе с квартирой (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Кроме того, в связи с наличием непогашенных обязательств поставщики могут прекратить подачу ресурсов.

Внимание! Чтобы исключить вероятность возникновения проблем в будущем, перед заключением договора рекомендуется попросить у продавца справку об отсутствии задолженности по оплате счетов ЖКУ и по капремонту. Документ можно получить в офисе управляющей компании или в МФЦ.

Лица с правом собственности на квартиру

Существует множество случаев, когда после совершения сделки купли-продажи появлялся человек с правом на квартиру, о котором ничего не было известно. Данный гражданин может быть временно выписан в связи с прохождением службы в армии, отбыванием срока наказания в исправительных учреждениях или с лечением в психоневрологическом диспансере.

Сложность заключается в том, что незнакомец действительно может доказать свое право на квартиру. Особенно это касается тех, кто отказался от приватизации: они сохраняют право пользования жильем и после продажи. Суды часто принимают сторону данных лиц.

Внимание! Перед покупкой недвижимости следует проверить все ли бывшие жильцы квартиры сняты с регистрационного учета, заказав архивную выписку.

Скрытые комиссии

Данная мошенническая схема применяется недобросовестными риэлторами без участия собственника. Посредник предлагает квартиру и озвучивает цену. Покупатель соглашается на сделку, но в договоре указана сумма меньше заявленной. Риэлтор объясняет, что разница — это аванс, который получает компания, согласно условиям обслуживания.

Внимание! Чтобы не стать жертвой обманщиков, рекомендуется обсуждать стоимость сделки только с собственником квартиры. Передавать деньги следует только владельцу недвижимости после проверки всех документов.

Мошенничество со стороны застройщика

Стать жертвой обманщиков покупатель квартиры может еще на этапе строительства здания. С 1 июля 2019 года деньги дольщиков по договору долевого участия лежат на эскроу-счете в банке, и застройщик получает их только после сдачи дома. Поэтому обманывают в основном тех, кто покупает в обход ДДУ. Приобретение такого жилья связано с такими рисками:

1. Видимость строительных работ. Обман, как правило, становится очевидным только после уплаты первого взноса. Оказывается, что у компании нет разрешения на строительство и проектной декларации. Выполнение начальных работ является лишь демонстрацией для привлечения клиентов.
2. Продажа по «предварительному договору», договору займа или паевому взносу вместо ДДУ. Покупатели вносят платежи напрямую застройщику, после чего тот объявляется банкротом.
3. Ложная продажа. Компания предлагает квартиры в доме, к строительству которого она не имеет отношения. Второй вариант — заключение договора, не соответствующего утвержденной документации.
4. Жилищные пирамиды. Компания предлагает скидку на жилье, если покупатель привлечет к проекту новых участников. Возникает риск того, что гражданин, согласившийся на такую сделку, станет частью жилищной пирамиды и не получит желаемую недвижимость.

Внимание! Перед заключением договора с застройщиком рекомендуется проверить его и дом на сайте наш.дом.рф, внимательно изучить условия соглашения, отзывы других клиентов и запросить разрешение на строительство. Договор долевого участия регистрируется в Росреестре — если вам предлагают что-то другое, это повод насторожиться.

Как исключить риски мошенничества с недвижимостью

Чтобы избежать обмана и не лишиться жилья, собственнику рекомендуется внести в ЕГРН запись о невозможности проведения сделок с недвижимым имуществом без его личного участия (ст. 36 закона № 218-ФЗ). Заявление подают через Госуслуги, МФЦ или личный кабинет Росреестра, госпошлины нет, запись вносят не позднее пяти рабочих дней. В таком случае третьи лица, в том числе представитель по нотариальной доверенности, не смогут провести регистрацию перехода права собственности на квартиру или ее обременения. Исключением являются ситуации, если данные действия обязательны к выполнению по решению суда или по требованию судебного пристава.

Таким образом можно минимизировать риски совершения сделок с недвижимостью, если собственник потеряет паспорт или документы на имущество. Данный метод подходит также для защиты прав пожилых людей. Учтите, что от «бабушкиной схемы» запрет не спасает: там собственник приходит на сделку сам. Есть и вторая защита, которая действует автоматически: переход права собственности гражданина по документам с электронной подписью Росреестр зарегистрирует, только если владелец заранее подал бумажное заявление о такой возможности (ст. 36.2 закона № 218-ФЗ).

При получении заявления о регистрации прав собственности на недвижимость Росреестр уведомляет об этом собственника. Для своевременного получения данной информации рекомендуется обратиться в МФЦ и обновить свои контактные данные, указав в заявлении актуальный адрес электронной почты.

Внимание! Если собственник, не подававший документы в Росреестр, своевременно получит уведомление о проведении сделки с недвижимостью, он сможет быстро остановить действия мошенников.

Перед подписанием договора купли-продажи нужно в обязательном порядке проверить личные документы продавца и справки на квартиру — лучше сделать это вместе с юристом по купле-продаже недвижимости. Если предоставлены только копии, следует запросить оригиналы. В случае отказа лучше воздержаться от заключения сделки.

Что делать, если обманули при покупке квартиры

Действовать нужно быстро, порядок зависит от того, на каком этапе вскрылся обман. Пока документы лежат в Росреестре, продавец может сам подать заявление о прекращении регистрации — в обзоре ВС № 12/2026 отказ в регистрации по такому заявлению признан правомерным. Если деньги уже ушли, пишите заявление в полицию о мошенничестве. По ст. 159 УК РФ мошенничество в особо крупном размере (свыше 1 млн рублей) или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение — это ч. 4, до 10 лет лишения свободы.

Параллельно идет гражданский процесс. Продавец, которого обманули, подает иск о признании сделки недействительной по ст. 177 или 179 ГК РФ; на оспоримую сделку есть один год с момента, когда человек узнал об обмане или вышел из-под давления (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Как составить такой иск, разобрали в статье про иск о признании сделки недействительной.

А если квартиру забрали у покупателя? Добросовестный приобретатель, у которого жилье истребовали по ст. 302 ГК РФ, сначала взыскивает убытки с продавца. Если за шесть месяцев с момента предъявления исполнительного листа приставы ничего не взыскали или взыскали частично, можно требовать разовую компенсацию из казны по ст. 68.1 закона № 218-ФЗ. Ее размер — реальный ущерб, а по желанию покупателя — кадастровая стоимость квартиры. Путь долгий, но это реальные деньги, о которых многие пострадавшие просто не знают.