Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником? Сначала родители получают предварительное разрешение органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 21 закона № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»), потом подписывают договор у нотариуса. Опека разрешит продажу, если ребенок взамен получит долю не меньше прежней или деньги на свой счет. Когда ребенок в квартире только прописан и живет с родителями, разрешение опеки обычно не нужно.

Несовершеннолетний гражданин может быть владельцем целой квартиры или ее части, а может быть просто прописан в данном помещении. В каждом из этих случаев продажа жилья имеет определенные особенности.

Ваша ситуация отличается?

Опишите её — юрист ответит бесплатно.

Задать вопрос юристу

Когда при продаже квартиры нужно разрешение опеки?

Чаще всего путаница возникает именно здесь. Опеку интересует право собственности ребенка, а прописка сама по себе сделку не блокирует. Коротко по типичным ситуациям:

Ситуация	Нужно ли разрешение опеки
Ребенку принадлежит вся квартира или доля, он живет с родителями	Да. Плюс нотариальная форма договора (ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ)
Собственнику 14–18 лет	Да. Договор подписывает сам подросток с письменного согласия родителей, а опека разрешает дать это согласие
Квартира куплена с материнским капиталом, доли детям уже выделены	Да, как при любой доле ребенка
Квартира куплена с материнским капиталом, доли еще не выделены	Сначала нужно выполнить обязательство и оформить доли, затем получать разрешение. Продажа в обход этого — риск, что сделку оспорят
Ребенок только прописан и живет с родителями	Нет. Ребенка выписывают вместе с родителями на новый адрес
Ребенок прописан, но находится под опекой или остался без родительского попечения	Да, если сделка затрагивает его права (п. 4 ст. 292 ГК РФ)
Подросток до 18 лет вступил в брак или эмансипирован	Нет, он полностью дееспособен (ст. 21, 27 ГК РФ)
Вы продаете квартиру семье, которая оформит доли на своих детей	Продавцу и покупателям разрешение не нужно: дети ничего не отчуждают. Опека участвует, если покупатели платят деньгами от продажи доли своего ребенка

Как ребенок становится собственником квартиры?

Существует несколько способов оформления права собственности на жилое помещение на имя несовершеннолетнего ребенка. 

Покупка недвижимости с помощью материнского капитала

Семья с детьми получает материнский капитал (с 2020 года — уже на первого ребенка). Данные средства можно направить на улучшение жилищных условий, например, приобрести квартиру или частный дом, построить жилье собственными силами или принять участие в долевом строительстве. В любом случае детям должны быть выделены доли в собственности на недвижимость.

Данные права у ребенка могут возникнуть не в момент приобретения жилья, а через некоторое время. Это актуально для таких случаев:

1. Родители заключили договор долевого участия. Во время возведения дома выделение доли ребенку невозможно. Сделать это можно только после введения здания в эксплуатацию и передачи помещения по акту.
2. Родители оформили ипотеку. Как правило, в таких случаях право собственности оформляется сначала на совершеннолетних членов семьи. Детям доли выделяются после погашения задолженности по кредиту, на это дается 6 месяцев после снятия обременения.

Пока доли не выделены, продать такую квартиру «чисто» не получится: покупатель и нотариус смотрят, исполнено ли обязательство по маткапиталу.

Приватизация квартиры

Если семья проживает в муниципальной квартире, после приватизации жилья все ее члены, в том числе и дети, получают равные доли.

Внимание! Для проведения процедуры приватизации требуется разрешение совершеннолетних членов семьи и детей, возраст которых соответствует диапазону 14 – 18 лет.

Несовершеннолетние граждане могут отказаться от приватизации, но для этого требуется согласие органов опеки. Разрешение выдается при условии, что в распоряжении ребенка имеется другое жилье, которое предоставлено в его собственность по своим характеристикам превосходит приватизируемую квартиру.

В случае смерти родителей, если дети проживают в неприватизированном помещении, их законные представители или органы опеки должны оформить договор, по условиям которого недвижимость переходит в собственность сиротам. Сделать это необходимо в течение 3 месяцев.

Подробный порядок выделения доли разобрали в статье про то, как оформить долю в квартире на ребенка.

Переоформление жилого помещения на имя ребенка

Родители вправе оформить квартиру на имя несовершеннолетнего по собственному желанию. Как правило, данное решение принимается в следующих целях:

• обеспечение ребенка жильем на будущее;
• устранение рисков раздела квартиры при разводе (недвижимость, находящаяся в собственности у несовершеннолетнего, не признается совместно нажитым имуществом);
• исключение рисков изъятия недвижимости за долги (в случае наличия непогашенных обязательств по потребительскому кредиту и при отсутствии возможности их оплатить арест квартиры невозможен, т. к. она является собственностью не заемщика, а ребенка).

Кроме того, квартира может быть передана несовершеннолетнему в дар или по наследству.

Порядок оформления такой сделки разобрали в статье про договор дарения квартиры.

Кто продает квартиру, если собственник — несовершеннолетний ребенок?

Дети, не достигшие 18 лет, вправе пользоваться своей квартирой, но они не могут самостоятельно заключать сделки с недвижимостью. Продать жилье могут их законные представители. К лицам данной категории относятся родители, усыновители, опекуны.

По причине несовершеннолетия продавца в сделке обязаны принимать участие органы опеки. Договор может быть заключен только при условии наличия соответствующего разрешения. Без него сделку можно оспорить в суде (ст. 173.1 ГК РФ), и покупатель рискует остаться без квартиры. Поэтому нотариус без разрешения опеки договор просто не удостоверит.

Задача органов опеки заключается в защите прав ребенка. Сотрудники данной организации проверяют, насколько сделка соответствует интересам несовершеннолетнего. Ребенок должен получить деньги или переехать в более просторную и комфортную квартиру, или сменить район проживания на более престижный и безопасный.

До 6 лет дети имеют статус малолетних и недееспособных. Все решения и действия принимаются и выполняются родителями.

С 6 до 14 лет ребенок сам совершает только мелкие бытовые сделки (ст. 28 ГК РФ). Квартиру за него продают родители. Кстати, если ребенку уже есть 10 лет, опека вправе выслушать его мнение — учитывать его обязывает ст. 57 СК РФ.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет приобретают статус несовершеннолетних. Договор такой собственник подписывает сам, а родители дают письменное согласие. Разрешение опеки в этом возрасте тоже нужно, без него нотариус сделку не проведет.

Внимание! Полная дееспособность наступает в 18 лет. Но иногда ребенок может быть признан дееспособным в 16 лет при условии его эмансипации, например если он работает по трудовому договору или ведет бизнес (ст. 27 ГК РФ). Брак до 18 лет тоже дает полную дееспособность (п. 2 ст. 21 ГК РФ). Такой подросток продает свою долю без опеки.

Если дарителем выступает родственник, есть свои особенности — подробнее в статье про договор дарения между близкими родственниками.

На каких условиях опека разрешит продать долю ребенка?

Разрешение органов опеки на реализацию квартиры несовершеннолетнего можно получить при условии улучшения его жилищных условий. В данном случае имеется в виду зачисление денег на банковский счет ребенка или приобретение нового жилья или его доли.

Покупка жилья

Самым простым способом улучшения условий проживания ребенка является приобретение новой квартиры или доли в ней. При этом новое жилье должно быть больше и комфортнее прежнего.

Органы опеки учитывают такие критерии:

• площадь помещения;
• процентное отношение к общей площади квартиры (если ребенку выделяется доля);
• стоимость.

Согласно закону, стоимость жилья ребенка не должна уменьшиться по результатам проведения сделки. Остальные критерии не указаны в законодательстве. Органы опеки самостоятельно определяют показатели, по которым они выясняют, действительно ли продажа квартиры выгодна несовершеннолетнему.

Открытие счета в банке

Иногда возможность выделить долю собственности ребенку отсутствует. Например, если квартира приобретается в ипотеку. Банки часто отказывают в кредитовании, если одним из собственников недвижимости является несовершеннолетний. Это объясняется тем, что квартира в таком случае утрачивает свою ликвидность.

Для совершения сделки родители открывают банковский счет на имя ребенка и переводят туда деньги, вырученные от продажи его доли. Владелец получает доступ к средствам при достижении 18 лет.

Органы опеки часто не поддерживают такие сделки. Как правило, они требуют обеспечить ребенка жильем, т. к. в будущем вырученных денег может не хватить даже на покупку комнаты в коммунальной квартире.

В случае получения отказа в предоставлении разрешения на продажу жилого помещения родители часто прибегают к помощи родственников и используют схему обмена или дарения, т. к. сами не имеют права участвовать в сделках с недвижимостью своего ребенка.

Данная процедура требует наличия еще одной квартиры, собственниками которой являются родственники. Родители сообщают органам опеки, что в момент совершения сделки подарят ребенку долю в этом помещении или обменяют ее на его имущество. Новое жилье будет больше предыдущего. В случае совершения сделки дарения средства, вырученные от продажи имущества ребенка, будут перечислены на его счет. В итоге несовершеннолетний получает и жилье, и деньги.

Как получить разрешение опеки на продажу квартиры и сколько ждать?

Для получения разрешения от органов опеки следует составить и подать соответствующее заявление. Письменное разрешение или мотивированный отказ опека обязана выдать не позднее 15 дней с даты подачи заявления (ч. 3 ст. 21 закона № 48-ФЗ). Заявление подают в опеку по месту жительства ребенка, во многих регионах — через МФЦ или Госуслуги. По результатам рассмотрения документов органы опеки могут одобрить сделку, отказать в ее проведении или дать согласие при условии выполнения определенных требований.

Внимание! Перед оформлением документов рекомендуется получить в органах опеки предварительную консультацию. Но нужно учитывать, что гарантии того, что в дальнейшем данное решение не изменится, отсутствуют.

Если сделка с большой вероятностью будет одобрена, можно самостоятельно продавать недвижимость. В противном случае рекомендуется обратиться к юристу по купле-продаже недвижимости — специалисты работают с органами опеки и хорошо знакомы с их требованиями.

Сложно получить разрешение на сделку, если новая квартира приобретается в ипотеку. Считается, что при ипотеке условия для проживания ребенка ухудшаются. Если родители не смогут погасить задолженность, несовершеннолетний может лишиться жилья.

Сложности возникают и при покупке помещения в новостройке. Органы опеки учитывают репутацию застройщика, условия договора долевого участия, текущее состояние возводимого объекта и другие факторы.

Отказ возможен в таких случаях:

1. Один из родителей не согласен на сделку или не явился на собеседование. Это случается, если родители развелись.
2. Планируется переезд в другой город с более низким уровнем жизни.
3. Новый район отличается плохой экологией или инфраструктурой. Например, если образовательные и медицинские учреждения расположены далеко от дома.
4. Ухудшение условий. Например, здание объявлено аварийным или отсутствует подача горячей воды.
5. Новая квартира меньше по площади.
6. Уменьшение стоимости или площади жилья.
7. Новая квартира расположена в недостроенном доме.
8. Родители намерены построить дом самостоятельно.
9. Ребенок упомянут в завещании как наследник, но при этом он не вступил в свои права.

Если родители, проживающие в одном помещении, разводятся, опека смотрит на сделку купли-продажи квартиры более лояльно. В таком случае возможно выделение ребенку доли с меньшей площадью и стоимостью.

Что делать, если опека отказала в продаже?

Сначала прочитайте сам отказ. Он должен быть письменным и мотивированным, то есть с причиной. Часто проблему решает простая доработка: другая квартира, доля побольше, банковский вклад на имя ребенка вместо обычного счета. После этого заявление подают заново.

Если причина надуманная, отказ обжалуют в районный суд по правилам главы 22 КАС РФ. Срок — 3 месяца с того дня, когда вы узнали об отказе (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). Можно параллельно пожаловаться в вышестоящий орган или прокуратуру. Суд проверяет одно: нарушает ли сделка интересы ребенка. Поэтому в иске нужно показать цифрами, что ребенок получает не меньше, чем отдает.

Какие документы нужны опеке для продажи квартиры?

Пакет документов может различаться в зависимости от обстоятельств. Поэтому получить список необходимых бумаг рекомендуется заранее. Для этого нужно обратиться к специалисту органов опеки.

В любом случае потребуются такие документы:

1. Заявление. Данный документ составляется обоими родителями, даже если они уже не состоят в браке. Бланк можно получить у сотрудника органов опеки. Иногда достаточно заявления от одного из родителей. Например, если второй отсутствует, скончался, лишен родительских прав, пребывает в розыске и т. п. В таком случае потребуется предоставить соответствующий документ. Если ребенок достиг 14 лет, он тоже должен написать заявление.
2. Удостоверения личности матери, отца и детей. Это могут быть паспорта и свидетельства о рождении.
3. Акт о назначении опекуна или попечителя — если продает опекун.
4. Свидетельство о заключении или расторжении брака.
5. Паспорт продавца, удостоверение личности его несовершеннолетних детей (при наличии), свидетельство о браке (при наличии).
6. Документы на обе квартиры: выписки из ЕГРН, договоры, по которым они приобретены.

Иногда может потребоваться предварительный договор купли-продажи, а также согласие банка, если недвижимость приобретается в ипотеку. Если деньги пойдут на счет ребенка, принесите реквизиты счета или договор вклада.

После совершения сделки органам опеки необходимо предоставить доказательства выполнения их требований и подтверждение отсутствия факта нарушения прав и интересов ребенка. Для этого можно использовать выписку из ЕГРН или с банковского счета.

Как оформляется договор у нотариуса?

Договор, по которому отчуждается квартира или доля несовершеннолетнего, удостоверяет нотариус — это прямо требует ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ. Простая письменная форма здесь не подходит, Росреестр такой договор не зарегистрирует.

Нотариус проверяет разрешение опеки и условия, которые в нем записаны. Если опека разрешила продажу при условии одновременной покупки доли ребенку, обе сделки обычно проводят в один день. Подписывает за ребенка до 14 лет родитель, ребенок от 14 лет подписывает сам при родителе, который дает согласие. Документы на регистрацию нотариус сам отправляет в Росреестр в электронном виде, ходить в МФЦ не нужно. Сама услуга нотариуса платная: тариф зависит от цены договора, точную сумму лучше узнать заранее.

Как продать квартиру, если там прописан ребенок?

Если ребенок в квартире только зарегистрирован и не владеет долей, разрешение опеки не нужно. Пункт 4 статьи 292 ГК РФ требует согласия опеки, только когда в квартире живут дети под опекой или оставшиеся без попечения родителей. Обычного ребенка, который живет с мамой и папой, это не касается.

На практике покупатели не хотят брать квартиру с прописанным ребенком: выписать его через суд потом сложно. Поэтому ребенка снимают с учета вместе с родителями и сразу регистрируют по новому адресу — порядок разобрали в статье про то, как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры. В договоре стоит прописать срок, к которому все зарегистрированные лица выпишутся.