Договор дарения квартиры между близкими родственниками

Для передачи имущества от одного лица другому безвозмездно используется сделка дарения, которая сопровождается оформлением соответствующего договора. Если объектом является квартира, дом, комната или доля недвижимости, права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре. Сделка дарения отличается полной безвозмездностью, т. е. получатель имущества освобождается от каких-либо встречных обязательств. Если данное условие не соблюдается, соглашение является фиктивным. Как правильно оформить дарение недвижимости описано в данной статье.

Особенности договора дарения недвижимого имущества

Существует распространенное мнение, что договор дарения является односторонним. Но получатель не обязан принимать подарок и может отказаться от него. Поэтому сделка заключается в двустороннем порядке.

Внимание! Оформление договора может быть устным или письменным. Но если дело касается недвижимости, возможен только второй вариант. Кроме того, потребуется регистрация прав собственности. В противном случае сделка считается недействительной.

Кроме безвозмездности передачи имущества сделка дарения имеет еще одну важную особенность — безусловность. Квартира передается новому владельцу без каких-либо условий со стороны дарителя.

Общий разбор такой сделки — в статье про договор дарения квартиры.

Получатель после регистрации прав собственности вправе распоряжаться полученной недвижимостью по своему усмотрению, даже продать или передарить ее третьему лицу. Исключением являются случаи, когда у прежнего владельца остается право проживания в квартире. Но данные исключения довольно спорные. Обременения такого типа не предусмотрены законодательством и не подлежат регистрации в Росреестре.

С 13 января 2025 года любой договор дарения недвижимости — квартиры целиком или доли, между близкими родственниками или посторонними людьми — подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это установил Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ, изменивший п. 3 ст. 574 ГК РФ: раньше исключение для сделок между близкими родственниками существовало, теперь его нет. Нотариус проверяет дееспособность сторон, удостоверяет подписи и сам подаёт документы на регистрацию в Росреестр.

Внимание! Недвижимость, полученная в дар, не является совместной собственностью супругов и не подлежит разделу при разводе. Но если один из них подарил квартиру другому, а средства на ее покупку накопил, находясь в браке, данное имущество может быть признано совместно нажитым.

Кто может быть участником сделки дарения квартиры

Законодательство предъявляет ряд требований к дарителю:

1. Дееспособность. Распоряжаться имуществом могут граждане, которые осознают и контролируют собственные поступки. Например, дети, не достигшие 14 лет, лишены права распоряжаться недвижимостью. Ребенок от 14 до 18 лет может заключить сделку отчуждения имущества только с согласия взрослых представителей, таких как родители, попечители или усыновители.
2. Отсутствие психических нарушений и способность к совершению обдуманных действий. Если даритель не осознает последствий собственных поступков или находится под чужим давлением, договор может быть признан недействительным.
3. Право собственности на квартиру. Невозможно подарить имущество при отсутствии прав на него.

Между собой юридические лица дарить друг другу не вправе — ст. 575 ГК РФ запрещает дарение между коммерческими организациями, кроме обычных подарков стоимостью до 3 000 рублей. Но гражданин может подарить квартиру юридическому лицу, а организация — гражданину, например своему сотруднику. Та же статья запрещает дарение от имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями, работникам образовательных, медицинских и социальных учреждений от их подопечных и родственников подопечных, а также государственным и муниципальным служащим в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

Если новый собственник захочет снять с регистрации прежних жильцов, читайте статью про то, как выписать человека из квартиры.

Пакет документов для оформления дарственной на квартиру

Чтобы оформить договор дарения, потребуется собрать такие документы:

1. Паспорта всех участников соглашения. Как правило, это даритель и одаряемый.
2. Документы о владении квартирой, т. е. свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. В предоставлении этих документов нет необходимости, если собственник стал владельцем помещения в период до 1999 года. В таком случае потребуется наличие штампа о регистрации в БТИ на правоустанавливающих бумагах.
3. Доверенность, если интересы одной из сторон представляет доверенное лицо.

Составление акта приемки при передаче имущества в дар не требуется. Но с целью исключения рисков возникновения разногласий между сторонами сделки, можно его оформить. Кроме того, данный документ может быть использован в целях подтверждения факта перехода квартиры от старого владельца к новому. Это может потребоваться, если даритель умер, а одариваемое лицо не успело оформить права собственности на полученное имущество. В таком случае завершить процедуру можно через суд.

Технический паспорт при заключении договора не требуется, но получатель квартиры может попросить о его предоставлении, чтобы убедиться в отсутствии незаконной перепланировки помещения.

По спорным вопросам можно получить бесплатную консультацию юриста по жилищным вопросам.

Способы оформления дарственной

Договор дарения оформляется любым из следующих способов:

1. С помощью юриста по сделкам с недвижимостью. Специалист самостоятельно оформляет дарственную в соответствие с требованиями законодательства. Стоимость услуг юриста, как правило, ниже цены услуг риелтора. При этом вероятность того, что договор будет оформлен правильно, — выше. Аналогичные услуги предоставляют и некоторые МФЦ. Информацию об этом можно получить на сайте организации.
2. У нотариуса. Иногда участие данного специалиста является обязательным. В остальных случаях обращение к нему возможно по желанию сторон. Специалист поможет составить договор, нотариально удостоверит его и проведет регистрацию в Росреестре.
3. Самостоятельно. Данный вариант требует определенных навыков и знаний нюансов законодательства. При его составлении могут возникнуть затруднения. Чтобы избежать ошибок, рекомендуется воспользоваться готовым образцом договора.

Порядок заключения сделки

Пошаговая инструкция по составлению договора у нотариуса предельно проста и выглядит следующим образом:

1. Подача документов.
2. Оплата нотариальных услуг.
3. Подпись соглашения.

В обязанности нотариуса входит предоставление разъяснений содержания договора, если у сторон сделки возникают вопросы. Специалист подает документы в Росреестр в электронном виде, чем экономит время клиентов.

При самостоятельном составлении в договоре следует отразить такую информацию:

• данные паспортов сторон сделки (адрес необходимо указать в точности, как написано в документе, с такими же сокращениями);
• сведения о подаренной квартире: характеристики, кадастровый номер, реквизиты свидетельства о собственности;
• подписи дарителя и одариваемого с расшифровкой.

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Как подарить квартиру несовершеннолетнему

Если договор дарения заключается в пользу несовершеннолетнего лица, обязательным условием является присутствие нотариуса. Это же касается и безвозмездной передачи недвижимости недееспособному лицу.

Если получатель — ребёнок, есть дополнительные требования — подробнее в статье про то, как оформить долю в квартире на ребенка.

Расходы, связанные с оформлением сделки дарения

Стоимость оформления дарственной включает в себя:

• расходы на составление договора;
• государственную пошлину Росреестра.

Услуги риелтора требуют больших затрат, чем услуги юриста. Но самым дорогостоящим является нотариальное удостоверение. Кроме того, потребуется оплатить стоимость технических работ нотариуса. Тарифы определяются нотариальной палатой региона. Передача документов в Росреестр, МФЦ не требует расходов.

МФЦ предусмотрен не в каждом населенном пункте.

Размер государственной пошлины составляет 2 000 рублей. Оплатить ее можно на сайте «Госуслуги», в терминале МФЦ или в банке.

Внимание! Если даритель состоит в брачных отношениях, следует оформить согласие супруга на заключение сделки дарения общей недвижимости. Стоимость данной процедуры — около 1 800 рублей.

Как оформить права собственности на подаренную квартиру

Чтобы дарение недвижимости состоялось, необходимо оформить права собственности на переданное имущество.

Существует несколько вариантов подачи документов:

1. На сайте Росреестра. Для совершения данной операции потребуется наличие усиленной цифровой подписи. Для ее получения следует обратиться в официальный удостоверяющий центр и в кадастровую палату для подтверждения личности.
2. Через МФЦ. Для этого следует выбрать организацию, оказывающую услуги Росреестра. Сотрудники МФЦ принимают документы под расписку. Процедура регистрации занимает до 9 дней. Затем новому собственнику выдается выписка из ЕГРН. Присутствие дарителя не требуется.
3. Через нотариальную контору. Нотариус заверяет договор и передает документы в Росреестр в электронном виде. Процедура регистрации занимает до 3 рабочих дней. Выписка из ЕГРН выдается новому собственнику в электронной форме.

После получения квартиры может понадобиться и прописка — подробнее в статье про прописку несовершеннолетнего ребенка.

Налоги

Если даритель и одариваемый являются близкими родственниками, получатель подарка не несет никаких расходов. В противном случае он обязан уплатить налог.

Близкими родственниками являются супруги, сын и дочь (в том числе, усыновленные), братья и сестры (в том числе, сводные), внуки и внучки, бабушки и дедушки.

Согласно правилам налогообложения, остальные родственники после получения подаренной квартиры обязуются уплатить налог на доходы физических лиц.

Внимание! С 2025 года ставка НДФЛ для дальних родственников и посторонних людей прогрессивная: 13% с кадастровой стоимости квартиры до 2,4 млн рублей, 15% — с суммы от 2,4 до 5 млн рублей, 18% — от 5 до 20 млн рублей, 20% — от 20 до 50 млн рублей, 22% — свыше 50 млн рублей.

Сроки действия договора

Договор дарения не имеет сроков действия. Следовательно, незамедлительная регистрация прав собственности на подаренную квартиру не является обязательной. До момента проведения процедуры владельцем недвижимости считается даритель. На него же возлагаются и расходы по содержанию помещения.

Даритель вправе отменить договор в одностороннем порядке при наличии веских оснований. Например, если вторая сторона покушалась на его жизнь или на жизнь его родственников. Отменить дарственную можно и в случае смерти одариваемого лица.

Внимание! Признание договора недействительным после регистрации права собственности на квартиру возможно только через суд.

Как оспорить дарственную

Оспорить дарение недвижимости может супруг дарителя, если сделка была заключена без его ведома и согласия. Сделать это можно в судебном порядке, если срок исковой давности не истек.

Оспорить передачу квартиры в дар может также финансовый управляющий в ходе дела о банкротстве и исполнительные приставы, если даритель имеет долги, которые должны быть погашены путем реализации подаренной квартиры по решению суда.