Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Короткий ответ — да, можно. Перепланировка квартиры в ипотеке законом не запрещена, но пока кредит не погашен, квартира остаётся в залоге, и на работы нужно письменное согласие банка, а потом обычное согласование с органом местного самоуправления (в Москве — Мосжилинспекция). Если делать перепланировку в ипотечной квартире молча, риск двойной: штраф и предписание вернуть всё как было от государства и требование досрочно погасить кредит от банка.

Есть принципиальное отличие от обычной квартиры: пока ипотека не погашена, недвижимость остаётся обеспечением по кредиту, и банк имеет прямой интерес в том, чтобы её стоимость не снижалась. Поэтому помимо стандартного согласования потребуется ещё и письменное разрешение кредитной организации (похожие ограничения касаются и других действий с таким жильём — подробнее в статье про то, можно ли прописаться в ипотечной квартире). Кстати, в перечне документов для жилинспекции согласие банка Жилищный кодекс не называет (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). Но без него вы нарушаете договор с банком, а на этапе внесения изменений в ЕГРН согласие залогодержателя на практике всё равно спросят — ВТБ, например, прямо выдаёт его «для внесения изменений в ЕГРН после произведённой перепланировки».

Прежде чем строить планы, откройте свой ипотечный договор и внимательно прочитайте раздел об обязательствах заёмщика. В некоторых договорах перепланировка прямо запрещена — и тогда о ней можно забыть до полного погашения кредита. Чаще встречается формулировка мягче: перепланировка допускается с предварительного письменного согласия банка. Если такой пункт есть — можно действовать.

Что считается перепланировкой

Не каждый ремонт нужно согласовывать. Покрасить стены, переклеить обои, заменить линолеум на ламинат, поставить натяжной потолок, поменять двери и окна в старых проёмах, застеклить балкон, заменить унитаз или раковину без изменения разводки труб — всё это обычный ремонт. Ни банк, ни жилинспекцию уведомлять не нужно.

Перепланировка начинается там, где меняется конфигурация помещения: сносятся или возводятся перегородки, переносятся дверные проёмы, объединяются комнаты, расширяется санузел, кухня совмещается с гостиной, ликвидируется или создаётся коридор. По статье 25 ЖК РФ перепланировка — это изменение границ или площади квартиры, образование новых помещений или изменение внутренней планировки, даже если площадь осталась прежней. Такие работы требуют согласования, а их результат потом вносят в ЕГРН.

Отдельно стоит переустройство — замена или перенос инженерных сетей: перенос газовой плиты, замена электроплиты на газовую, перенос стояков. Это тоже требует разрешения, причём иногда ещё и отдельных согласований с Мосгазом или аналогичной организацией в вашем регионе.

Что делать запрещено в любой квартире

Есть работы, на которые не даст согласие ни банк, ни жилинспекция — просто потому, что они запрещены строительными нормами и законом. Нельзя сносить несущие стены и делать в них проёмы без проекта усиления от автора дома. Нельзя переносить кухню с газовой плитой в жилую комнату. Нельзя расширять санузел за счёт жилой площади (за исключением квартир на первых этажах или над нежилыми помещениями). Нельзя выносить батареи центрального отопления на балкон. Нельзя закрывать доступ к стоякам и общедомовым коммуникациям. Если перепланировка подразумевает что-то из этого списка — она невозможна в принципе, вне зависимости от того, ипотечная квартира или нет.

Чтобы было проще прикинуть свой случай, вот ориентир по самым частым работам.

Работы	Согласие банка	Согласование с органом власти
Покраска, обои, замена покрытия пола, натяжной потолок	Не нужно	Не нужно
Замена окон и дверей в прежних проёмах, остекление балкона без выноса батарей	Не нужно	Не нужно
Замена сантехники и плиты на такую же, без переноса труб и разводки	Не нужно	Не нужно
Снос или установка ненесущих перегородок, перенос дверного проёма в ненесущей стене	Нужно	Нужно
Объединение кухни с комнатой при электроплите, объединение ванной и туалета	Нужно	Нужно
Перенос раковины, ванны, газовой плиты, стояков	Нужно	Нужно (переустройство)
Проём в несущей стене	Нужно	Только с проектом и техническим заключением, часто отказывают
Снос несущей стены, кухня с газом в жилой комнате, мокрая зона над жилой комнатой соседей, батареи на балконе	Нельзя вообще

Как получить согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры

Первый шаг — заказать проект перепланировки. Его готовит организация с допуском СРО. Проект включает чертежи, описание работ, расчёты при необходимости и техническое заключение о допустимости изменений. Без проекта банк заявление даже рассматривать не будет — ему нужно понять, что именно вы собираетесь делать и не навредит ли это квартире как предмету залога.

Дальше с готовым проектом обращаетесь в банк. Банк оценивает, не снизится ли стоимость квартиры после перепланировки. Если вы хотите сделать что-то нестандартное — например, превратить двушку в студию — шансы на одобрение невысокие. Банку важно, чтобы квартиру можно было легко продать, если вы перестанете платить по кредиту. Сроки у банков сильно разные: от нескольких рабочих дней до нескольких месяцев, а за рассмотрение иногда берут отдельную плату. Сколько и за что — уточняйте до подачи, в договоре это обычно не прописано.

Сбербанк: заявка через Домклик

Если ипотека в Сбере, ходить в отделение не обязательно. В личном кабинете Домклик откройте раздел «Обслуживание ипотеки», в каталоге услуг выберите «Изменения в объекте», укажите, на что нужно согласие (перепланировка), и приложите проект. Если банк захочет переоценку квартиры или дополнительные документы, об этом напишут в той же заявке. Срок рассмотрения и стоимость услуги Сбер показывает при оформлении, и они время от времени меняются, поэтому смотрите актуальные условия в приложении.

ВТБ: заявление по электронной почте

В ВТБ согласие на перепланировку запрашивают дистанционно. На сайте банка в разделе для заёмщиков есть бланк заявления: его заполняют, сканируют в pdf (каждый документ — отдельным файлом) и отправляют на адрес, который соответствует региону выдачи кредита. Банк рассматривает запрос до 14 календарных дней с момента получения полного комплекта документов и сообщает о результате по СМС. Оригинал согласия потом забирают в отделении, где обслуживается ипотека, — с собой нужны оригиналы всего, что отправляли сканами.

Кроме банка нужно уведомить страховую компанию, которая страховала жильё при оформлении ипотеки. В страховом полисе зафиксирована площадь квартиры, и если перепланировка её меняет — данные нужно обновить.

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Как согласовать перепланировку в ипотечной квартире: пошагово

После того как банк дал письменное согласие, дальнейший процесс не отличается от обычного согласования перепланировки.

Вы подаёте заявление в орган местного самоуправления, который согласует перепланировки (в Москве — Мосжилинспекция), лично, через МФЦ или через Госуслуги — зависит от региона. К заявлению прикладываете проект перепланировки и согласие банка. Выписку из ЕГРН и техпаспорт по закону можно не приносить, орган запросит их сам (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ), но с ними обычно быстрее. Решение должны принять не позднее 45 дней со дня подачи документов, а документ о согласовании выдать в течение трёх рабочих дней после решения (ч. 4 и 5 ст. 26 ЖК РФ). Во многих регионах по регламенту выходит быстрее — около 20 рабочих дней.

Получили разрешение — делаете ремонт строго по проекту. Отступили от проекта — перепланировка снова считается самовольной, даже при наличии разрешения (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ). После завершения работ кадастровый инженер готовит технический план, и вы вместе с уведомлением о завершении работ направляете его в тот же орган, что выдавал разрешение. В уведомлении указывают сведения об уплате госпошлины за кадастровый учёт или регистрацию, если она нужна. Приёмочная комиссия утверждает акт в течение 30 дней (ст. 28 ЖК РФ). Перепланировка считается завершённой только после того, как новые сведения о площади и границах квартиры появятся в ЕГРН (после полного погашения кредита потребуется и отдельная процедура — подробнее в статье про снятие обременения с недвижимости).

Не забудьте после всего этого отнести свежую выписку из ЕГРН и технический план в банк и страховую — в ипотечном договоре обычно прописаны сроки, в которые заёмщик обязан предоставить обновлённые документы.

Что будет если сделать перепланировку без согласования

Последствия зависят от масштаба. Минимум — штраф от 2 000 до 2 500 рублей по части 2 статьи 7.21 КоАП и требование привести квартиру в прежнее состояние за свой счёт в срок, который назначит орган (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Если не вернуть всё обратно и не узаконить через суд, орган может подать иск, и суд вправе решить продать квартиру с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Для ипотечной квартиры это крайний, но реальный сценарий.

Это санкции от государства. Со стороны банка последствия могут быть жёстче. По закону об ипотеке залогодатель не должен допускать ухудшения квартиры и уменьшения её стоимости (п. 1 ст. 29 закона № 102-ФЗ), а при грубом нарушении правил пользования, которое создаёт угрозу повреждения залога, банк вправе потребовать досрочно вернуть весь кредит (ст. 35 того же закона). Ипотечные договоры к этому обычно добавляют свои меры: штраф, повышение ставки. На практике до досрочного возврата доходит редко, но прецеденты есть. Кроме того, при рефинансировании или продаже квартиры оценщик укажет на несогласованную перепланировку — и сделка встанет.

Можно ли узаконить перепланировку в ипотечной квартире

Если перепланировка уже сделана без разрешения — её можно попытаться узаконить задним числом, при условии, что выполненные работы не нарушают строительных норм. Порядок похожий: заказываете техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, получаете согласие банка и обращаетесь в жилинспекцию. В Москве и некоторых других регионах часть несложных работ жилинспекция оформляет задним числом без суда. Там, где такого порядка нет, остаётся суд: по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ квартиру сохраняют в перепланированном виде, если это не нарушает права других людей и не создаёт угрозы жизни и здоровью. Банк в таком деле привлекают третьим лицом, и без его согласия суд может отказать. Но рассчитывать на узаконивание заранее — рискованно: если работы нарушают нормы, узаконить их не получится и придётся всё возвращать обратно.

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку

Можно, но готовьтесь к лишним вопросам. Перед выдачей ипотеки оценщик сверяет квартиру с поэтажным планом и в отчёте отметит несогласованную перепланировку. Дальше всё решает банк. Мелочь вроде снесённой антресоли или кладовки обычно проходит без последствий. А вот проём в несущей стене, присоединённая лоджия или кухня с газом, объединённая с комнатой, — частая причина отказа.

Если перепланировку можно узаконить, банк чаще одобряет кредит с условием: оформить её в установленный срок после покупки. Срок банк записывает в кредитный договор, обычно это от нескольких месяцев до года, а продлить его можно только с согласия банка. Не успели — в договоре обычно предусмотрены штраф или повышенная ставка. Некоторые банки при таком объекте просят больший первоначальный взнос.

Что делать покупателю? Лучший вариант — договориться, чтобы продавец узаконил перепланировку до сделки или вернул квартиру к плану из ЕГРН. Если продавец отказывается, торгуйтесь: узаконивание стоит денег и времени, и эту сумму разумно вычесть из цены. И не пытайтесь скрыть перепланировку от банка или оценщика — при пожаре или затоплении страховая может отказать в выплате, а банк получит основание требовать досрочного погашения.

Сколько стоит согласовать перепланировку в ипотечной квартире

Основные расходы — проект перепланировки с техническим заключением: от 15 000 до 80 000 рублей в зависимости от сложности работ и региона. Техпаспорт из БТИ — от 2 000 до 7 000 рублей. Согласие банка в одних банках бесплатное, в других платное — тариф уточняйте при подаче заявки. Технический план от кадастрового инженера для внесения изменений в ЕГРН — от 10 000 рублей. Если привлекаете компанию-посредника для полного сопровождения процесса — стоимость «под ключ» в Москве начинается примерно от 60 000 рублей, в регионах дешевле.

Государственная пошлина за само решение о согласовании перепланировки не взимается. Платить нужно за подготовку документов, при необходимости — госпошлину за учёт и регистрацию изменений в ЕГРН и за оценку квартиры после ремонта (это может потребовать банк).

Коротко: о чём помнить

Перепланировка ипотечной квартиры не запрещена, но требует дополнительного шага — согласия банка. Без него вы рискуете и штрафом, и спором с банком, а изменения в ЕГРН зарегистрировать будет сложно. Первым делом — читайте ипотечный договор. Если прямого запрета нет — заказывайте проект, получайте одобрение банка и страховой, потом идите в жилинспекцию. Не экономьте на согласовании: штраф за несанкционированные работы — мелочь по сравнению с риском, что банк потребует досрочно погасить кредит. По другим спорным вопросам можно получить бесплатную консультацию юриста по жилищным вопросам. И если на каком-то этапе возникают вопросы — лучше проконсультироваться с юристом по ипотеке до начала ремонта, а не после.

Если вы нашли ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl+Enter

Пожалуйста оцените материал