Защита прав дольщиков

Около 2 – 6 % дольщиков ежегодно не получают свои квартиры в указанный в договоре срок. Данная ситуация является причиной возникновения проблем на рынке недвижимости. Государство принимает меры по решению этого вопроса. Если ранее договор долевого участия составлялся самими застройщиками и права граждан не были защищены на должном уровне, то в 2004 году данная ситуация изменилась. Правительством был принят Закон № 214-ФЗ, который до сегодняшнего дня постоянно совершенствуется. В результате принятия данного акта защита прав дольщиков стала обеспечиваться на государственном уровне.

Законодательная база

Закон № 214-ФЗ направлен на защиту прав дольщиков. Основные риски участников долевого строительства связаны с такими факторами:

1. Оплата стоимости жилья, которого на дату платежа не существует в природе. Право собственности регистрируется после передачи денег и после завершения строительных работ.
2. Нарушение срока введения дома в эксплуатацию. Наибольшие проблемы возникают, если дольщик в надежде на скорое заселение продает имеющееся у него единственное жилье и не получает свою квартиру в назначенную дату.
3. Вероятность получения недвижимости, качество которой не соответствует заявленному. Данный риск возникает при нарушении процесса строительства. В результате дольщик получает квартиру, но недвижимость по своему состоянию не соответствует ожиданиям покупателя и заявленной цене.
4. Остановка проекта по причине дефицита средств или в связи с другими обстоятельствами. В таком случае дольщик может остаться без жилья.

Закон № 214-ФЗ определяет правовой статус участников долевого строительства и устанавливает меры наказания для застройщиков, нарушающих условия договора.

Согласно данному акту, строительная компания должна соблюдать следующие условия:

• в установленный договором срок ввести дом в эксплуатацию и передать квартиры дольщикам по акту приема-передачи;
• передать имущество наследникам дольщиков в случае смерти последних;
• компенсировать ущерб, нанесенный в результате повреждения или разрушения возведенного дома.

Защита прав дольщиков дополнительно обеспечивается Законом «О защите прав потребителей».

Если права по договору были переуступлены, есть свои нюансы — подробнее в статье про переуступку прав собственности на квартиру.

Кто считается обманутым дольщиком

Гражданин может быть признан обманутым дольщиком на следующих условиях:

• наличие договора долевого участия, заключенного с застройщиком;
• невыполнение строительной компанией условий договора дольше 9 месяцев и отсутствие дополнительных инвестиций в проект в течение 2 месяцев;
• отсутствие правопреемника застройщика по завершению строительства;
• отсутствие обеспечения обязательств строительной компании в виде поручительства банка или страхового полиса гражданской ответственности.

Законодательство не защищает права дольщиков, даже заключивших договор долевого участия, в ряде случаев:

• одни и те же квартиры в новостройке проданы несколько раз;
• дом возведен на участке, право собственности на который не оформлено;
• дом возведен на участке, не предназначенном для строительства жилых объектов;
• строительство дома сопряжено с нарушением градостроительного плана и проектных требований.

Внимание! Если дольщик злоупотребляет собственными правами, например возможностью расторжения договора с застройщиком в одностороннем порядке или получением пени за нарушение сроков передачи квартиры, при установлении факта злонамеренности действий суд может отказать в защите прав.

После сдачи дома у жильцов возникают и другие вопросы — например, про придомовую территорию многоквартирного дома.

Договор долевого участия

Основной документ, который свидетельствует о заключении соглашения между застройщиком и дольщиком, — это договор долевого участия. Он обязательно должен содержать следующие пункты:

1. Информация о возводимом объекте с указанием точного адреса. Требуется также приложение плана здания и технических документов с описанием характеристик недвижимости.
2. Дата передачи помещения участнику долевого строительства.
3. Стоимость квартиры, порядок и сроки уплаты.
4. Срок действия гарантии на дом.
5. Способы выполнения застройщиком обязательств по договору.

Внимание! Если в тексте соглашения отсутствует хотя бы один из перечисленных пунктов, договор считается недействительным.

Если в договор внесены дополнительные положения, которые умаляют права дольщика в сравнении с интересами строительной компании, гражданин может отказаться от подписания соглашения или потребовать внесения изменений.

Если квартира приобретена в ипотеку, перепланировка тоже имеет особенности — подробнее в статье про перепланировку квартиры в ипотеке.

Защита прав дольщиков

Участник долевого строительства может восстановить свои права на каждом этапе сделки. Существует несколько вариантов решения проблем.

Признание прав на недвижимость

Данный метод защиты законных интересов дольщика применяется в случаях нарушения сроков сдачи здания в эксплуатацию. Но он может быть эффективным и при оформлении прав на недостроенную недвижимость.

Если сроки строительства нарушены, дольщики могут обратиться в суд. В заявлении можно указать такие требования:

• признание права на получение квартиры в собственность;
• передача части недостроенного дома в пользование;
• оформление прав собственности на долю недвижимого имущества, если дом по состоянию на дату подачи заявления непригоден к использованию по назначению.

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Признание сделки недействительной по инициативе дольщика

Согласно действующему законодательству, участник долевого строительства вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого необходимо обосновать неправомерность сделки.

Основанием для расторжения договора могут быть следующие обстоятельства:

• отсутствие договора долевого участия или наличие ошибок в тексте соглашения;
• отсутствие доверенности, составленной на имя представителя строительной компании;
• нарушение правил составления проектной документации.

Расторжение договора производится в судебном порядке. Дольщик может получить не только возврат уплаченной суммы с процентами по ипотеке, но и компенсацию, размер которой рассчитывается с учетом действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ.

После заселения дома жильцам предстоит организовать управление им — подробнее в статье про выборы правления и председателя ТСЖ.

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

Основанием для расторжения договора могут быть не только ошибки в тексте соглашения. Сделка может быть аннулирована также в случаях, когда застройщик не выполняет свои обязательства.

Основанием для расторжения договора могут быть следующие обстоятельства:

• качество жилья, переданного дольщику, не соответствует установленным стандартам;
• строительство остановлено и не подлежит возобновлению в ближайшее время;
• сроки сдачи квартир превышены более чем на 2 месяца;
• застройщиком внесены изменения в договор в одностороннем порядке.

Внимание! Для обоснования расторжения договора долевого участия обманутым гражданам рекомендуется обратиться к специалисту по защите прав дольщиков, который докажет законность требований и обеспечит возврат затраченных средств.

Государственная поддержка

Обманутым дольщикам предлагается помощь на региональном уровне. Граждане, которым не были своевременно сданы квартиры в новостройке, могут рассчитывать на:

• получение жилья на условиях временного пользования;
• выплату компенсации из бюджета;
• помощь в завершении строительства дома, в том числе в поиске инвесторов.

Внимание! Программы поддержки разрабатываются органами регионального управления. Ознакомиться с ними можно на официальном сайте администрации.

После заселения могут возникнуть и другие споры — подробнее в статье про то, как правильно подать жалобу на управляющую компанию.

Решение проблемы в судебном порядке

Самая сложная ситуация для участников долевого строительства складывается при обращении застройщика в суд с иском о признании его банкротом. В таком случае компания должна предоставить гражданам, с которыми у нее заключены договоры, обещанные квартиры или вернуть полученные от них деньги.

Граждане, которые вложили средства в строительство дома, занимают третью позицию в очереди на получение сумм возмещения затрат. Дольщики могут рассчитывать на выплаты после работников, пострадавших в процессе строительства, а также сотрудников, не получивших заработную плату в полном объеме.

При возврате собственных средств затруднений, как правило, не возникает. Проблемы возможны, если для участия в долевом строительстве была оформлена ипотека. Сумма кредита возвращается дольщику, а затем переводится банку. Но суммы процентов при этом не возмещаются. Следовательно, обманутые граждане несут убытки.

С целью защиты интересов дольщиков лицензированными финансовыми организациями открываются эскроу-счета, на которые переводятся средства для покупки недвижимости. Застройщик не может воспользоваться этими деньгами до момента передачи построенного здания в эксплуатацию.

После завершения строительства предстоит ещё один важный этап — подробнее в статье про приёмку квартиры в новостройке.

Фонд защиты прав участников долевого строительства

Кроме региональных органов власти и суда, защитой прав дольщиков занимается специализированный фонд214. Он работает с декабря 2006 года.

Фонд защиты прав граждан- участников долевого строительства — это некоммерческая организация. Ее цель — защита прав дольщиков в спорах, возникающих с участием застройщиков. Обратиться в фонд могут как жители столицы и Московской области, так и граждане из других регионов.

Фонд защиты прав дольщиков обязан:

• сформировать компенсационный фонд;
• заниматься сбором взносов;
• выплачивать компенсации участникам долевого строительства за счет собранных средств.

Руководители данной организации подотчетны непосредственно Министерству строительства и ЖКХ РФ.

Алгоритм взаимодействия участника долевого строительства с фондом:

1. Заключение между дольщиком и застройщиком договора долевого участия.
2. Перечисление в фонд строительной компанией 1,2 % средств, полученных от дольщика.
3. Подача застройщиком договора в Росреестр.
4. Резервирование фондом полученных средств по запросу Росреестра.
5. Регистрация договора Росреестром с последующей передачей документов дольщику и застройщику.
6. Загрузка застройщиком актуальных сведений о строительстве в Единую информационную систему.
7. Проверка загруженных данных фондом.

Фонд создан для снижения рисков участников долевого строительства. Он занимается проверкой финансового состояния застройщиков и проектной документации на соответствие требованиям Закона № 214-ФЗ.

Внимание! Строительные компании обязаны регистрировать эскроу-счета или перечислять взносы в данный фонд. Это гарантирует дольщикам получение квартир или возврат вложенных денег.

Какие риски существуют у участников долевого строительства при использовании эскроу-счета

Риски дольщиков заключаются в следующем:

1. Средства, размещенные на эскроу-счетах, застрахованы в полном объеме, но в пределах 10 миллионов рублей. Стоимость жилья в Москве и Санкт-Петербурге зачастую превышает данную сумму. Поэтому жителям этих городов рекомендуется выбирать для открытия счетов надежные банки.
2. Ввод дома в эксплуатацию считается выполнением застройщиком всех обязательств по договору. Сразу после этого события средства перечисляются на его счет. В случае выявления недостатков жилого помещения вернуть потраченные деньги дольщику не удастся.
3. Банк не начисляет проценты на средства, хранящиеся на эскроу-счетах. Строительство длится в среднем около двух лет. За это время деньги могут обесцениться под воздействием инфляции. При расторжении договора с застройщиком данной суммы может не хватить для покупки другого жилья.
4. При оформлении ипотеки, в случае расторжения договора с застройщиком, дольщик несет убытки, по размеру равные сумме процентов по кредиту. При этом нужно учитывать, что в первые годы погашения обязательств платежи направляются преимущественно на оплату процентов, и лишь небольшая часть — на возврат основного долга.

Как подать заявление в суд

Принимать меры по защите собственных прав следует сразу после получения информации о банкротстве строительной компании. Эти данные публикуются в Едином государственном реестре юридических лиц.

При обращении в суд нужно:

• определить требования к застройщику;
• сформировать заявление о включении в список кредиторов;
• собрать документы, которые подтверждают обоснованность предъявляемых требований;
• подать заявление об установлении требований в суд;
• дождаться включения в реестр и вынесения судебного постановления по результатам рассмотрения дела о банкротстве.

Для получения средств от застройщика не обязательно обращаться в судебную инстанцию. Можно заключить мировое соглашение со строительной компанией. Для этого нужно составить список кредиторов и получить согласие не менее 75 % граждан, указанных в данном перечне.