Защита прав дольщиков: закон 214-ФЗ, фонд и неустойка

Защита прав дольщиков строится на Законе № 214-ФЗ. По договорам, заключённым с 1 июля 2019 года, деньги лежат на счёте эскроу в банке и застрахованы в пределах 10 млн рублей. По старым договорам, если застройщик обанкротился, дом достраивает или выплачивает возмещение ППК «Фонд развития территорий» — бывший фонд защиты прав дольщиков. При просрочке дольщик требует неустойку, а после двух месяцев просрочки вправе отказаться от договора и вернуть деньги с процентами.

Квартиры в новостройках до сих пор сдают позже срока из договора, и для дольщика это главная проблема. Государство принимает меры по решению этого вопроса. Если ранее договор долевого участия составлялся самими застройщиками и права граждан не были защищены на должном уровне, то в 2004 году данная ситуация изменилась. Был принят Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004, который до сегодняшнего дня постоянно совершенствуется. В результате принятия данного акта защита прав участников долевого строительства стала обеспечиваться на государственном уровне.

Какой закон защищает права дольщиков

Закон № 214-ФЗ направлен на защиту прав дольщиков. Основные риски участников долевого строительства связаны с такими факторами:

1. Оплата стоимости жилья, которого на дату платежа не существует в природе. Право собственности регистрируется после передачи денег и после завершения строительных работ.
2. Нарушение срока введения дома в эксплуатацию. Наибольшие проблемы возникают, если дольщик в надежде на скорое заселение продает имеющееся у него единственное жилье и не получает свою квартиру в назначенную дату.
3. Вероятность получения недвижимости, качество которой не соответствует заявленному. Данный риск возникает при нарушении процесса строительства. В результате дольщик получает квартиру, но недвижимость по своему состоянию не соответствует ожиданиям покупателя и заявленной цене.
4. Остановка проекта по причине дефицита средств или в связи с другими обстоятельствами. В таком случае дольщик может остаться без жилья.

Закон № 214-ФЗ определяет правовой статус участников долевого строительства и устанавливает меры наказания для застройщиков, нарушающих условия договора.

Согласно данному акту, строительная компания должна соблюдать следующие условия:

• в установленный договором срок ввести дом в эксплуатацию и передать квартиры дольщикам по акту приема-передачи;
• передать имущество наследникам дольщиков в случае смерти последних;
• компенсировать ущерб, нанесенный в результате повреждения или разрушения возведенного дома.

Защита прав дольщиков дополнительно обеспечивается Законом «О защите прав потребителей». Но с 1 сентября 2024 года у дольщиков свои правила по штрафу: если застройщик не выполнил требование добровольно, суд взыщет штраф 5% от присуждённой суммы (ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ). Раньше по потребительскому закону брали 50%, и многие юристы по старой памяти до сих пор обещают клиентам именно эту цифру.

Если права по договору были переуступлены, есть свои нюансы — подробнее в статье про переуступку прав собственности на квартиру.

Кто считается обманутым дольщиком

Отдельного реестра обманутых дольщиков больше нет, его заменил единый реестр проблемных объектов. Дом попадает туда в двух случаях (ч. 1.1 ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ). Первый — застройщик больше чем на шесть месяцев нарушил срок завершения строительства или передачи квартиры по зарегистрированному договору. Второй — застройщика признали банкротом и открыли конкурсное производство по правилам о банкротстве застройщиков. Если ваш дом в этом реестре, на него распространяются меры поддержки, о которых ниже.

Кстати, проверить, есть ли дом в реестре, можно самому: сведения публикуются в единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф.

Внимание! Если дольщик злоупотребляет собственными правами, например возможностью расторжения договора с застройщиком в одностороннем порядке или получением пени за нарушение сроков передачи квартиры, при установлении факта злонамеренности действий суд может отказать в защите прав.

Что должно быть в договоре долевого участия

Основной документ, который свидетельствует о заключении соглашения между застройщиком и дольщиком, — это договор долевого участия. Он обязательно должен содержать следующие пункты:

1. Информация о возводимом объекте с указанием точного адреса. Требуется также приложение плана здания и технических документов с описанием характеристик недвижимости.
2. Дата передачи помещения участнику долевого строительства.
3. Стоимость квартиры, порядок и сроки уплаты.
4. Срок действия гарантии на дом.
5. Способы выполнения застройщиком обязательств по договору.

Внимание! Если в тексте соглашения отсутствует хотя бы один из перечисленных пунктов, договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Если в договор внесены дополнительные положения, которые умаляют права дольщика в сравнении с интересами строительной компании, гражданин может отказаться от подписания соглашения или потребовать внесения изменений.

Как защитить права дольщика, если застройщик нарушил срок

Участник долевого строительства может восстановить свои права на каждом этапе сделки. Существует несколько вариантов решения проблем.

Неустойка за просрочку передачи квартиры

Самый частый спор. За каждый день просрочки застройщик платит гражданину неустойку 1/150 ставки ЦБ от цены договора (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ — это двойная 1/300). Сначала пишут претензию. Без неё не будет и штрафа 5%, потому что штраф берут только за отказ выполнить требование добровольно.

Есть одна ловушка, на которой спотыкаются при расчёте. Правительство почти два года не давало начислять неустойку застройщикам, и эти дни из расчёта выпадают.

Период просрочки	Что с неустойкой
01.07.2023 – 21.03.2024	начисляется, но ставка ЦБ берётся не выше 7,5% (ставка на 01.07.2023)
22.03.2024 – 31.12.2025	не начисляется (постановление Правительства № 326 от 18.03.2024 с продлениями)
с 01.01.2026	начисляется в обычном порядке
требования, предъявленные до 01.01.2026	застройщик вправе отсрочить уплату до 31.12.2026 (постановление № 2227 от 30.12.2025)

За недостатки квартиры с 1 января 2025 года суммы, которые суд взыщет с застройщика, ограничены 3% цены договора, если сам договор не обещает больше (ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ). На практике это сильно режет ожидания тех, кто рассчитывал на неустойку в размере стоимости ремонта. Похожий случай с переносом сдачи разобран в материале о том, можно ли взыскать компенсацию, если застройщик перенёс сдачу дома.

Признание прав на недвижимость

Данный метод защиты законных интересов дольщика применяется в случаях нарушения сроков сдачи здания в эксплуатацию. Но он может быть эффективным и при оформлении прав на недостроенную недвижимость.

Если сроки строительства нарушены, дольщики могут обратиться в суд. В заявлении можно указать такие требования:

• признание права на получение квартиры в собственность;
• передача части недостроенного дома в пользование;
• оформление прав собственности на долю недвижимого имущества, если дом по состоянию на дату подачи заявления непригоден к использованию по назначению.

Признание сделки недействительной по инициативе дольщика

Если договор подписан с нарушениями, дольщик может через суд добиться признания его недействительным или незаключенным и вернуть деньги.

Основанием для этого могут быть следующие обстоятельства:

• отсутствие договора долевого участия или наличие ошибок в тексте соглашения;
• отсутствие доверенности, составленной на имя представителя строительной компании;
• нарушение правил составления проектной документации.

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Когда дольщик может расторгнуть договор с застройщиком

Основанием для расторжения договора могут быть не только ошибки в тексте соглашения. Сделка может быть аннулирована также в случаях, когда застройщик не выполняет свои обязательства.

Без суда, простым уведомлением, дольщик вправе отказаться от договора, если квартиру не передали больше чем через два месяца после срока, если застройщик не устранил недостатки в разумный срок или нарушил требования к качеству существенно (ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). Через суд расторгают договор, когда стройку прекратили или приостановили и сдать дом в срок явно не получится, а также когда застройщик существенно изменил проектную документацию, в том числе площадь квартиры сверх допустимого (ч. 1.1 ст. 9).

После расторжения застройщик возвращает деньги в течение 20 рабочих дней и платит проценты за пользование ими — для гражданина это 1/150 ставки ЦБ за каждый день (ч. 2 ст. 9). Если деньги лежали на эскроу, сумму договора возвращает банк. Взяли ипотеку? Тогда проценты, уже уплаченные банку, придётся взыскивать с застройщика как убытки.

Внимание! Для обоснования расторжения договора долевого участия обманутым гражданам рекомендуется обратиться к специалисту по защите прав дольщиков, который докажет законность требований и обеспечит возврат затраченных средств.

Какую помощь государство дает обманутым дольщикам

Обманутым дольщикам предлагается помощь на региональном уровне. Граждане, которым не были своевременно сданы квартиры в новостройке, могут рассчитывать на:

• получение жилья на условиях временного пользования;
• выплату компенсации из бюджета;
• помощь в завершении строительства дома, в том числе в поиске инвесторов.

Во многих регионах для этого созданы фонды субъекта РФ (ст. 21.1 Закона № 214-ФЗ), например фонд защиты прав дольщиков Московской области. Они принимают проблемные дома и достраивают их за счёт бюджета региона и Фонда развития территорий.

Внимание! Программы поддержки разрабатываются органами регионального управления. Ознакомиться с ними можно на официальном сайте администрации.

Решение проблемы в судебном порядке

Самая сложная ситуация для участников долевого строительства складывается, когда застройщика признают банкротом. В таком случае компания должна предоставить гражданам, с которыми у нее заключены договоры, обещанные квартиры или вернуть полученные от них деньги.

Граждане, которые вложили средства в строительство дома, занимают третью позицию в очереди на получение сумм возмещения затрат (ст. 201.9 Закона о банкротстве). Дольщики могут рассчитывать на выплаты после граждан, которым причинен вред жизни или здоровью, а также сотрудников, не получивших заработную плату в полном объеме.

При возврате собственных средств затруднений, как правило, не возникает. Проблемы возможны, если для участия в долевом строительстве была оформлена ипотека. Сумма кредита возвращается дольщику, а затем переводится банку. Но суммы процентов при этом не возмещаются. Следовательно, обманутые граждане несут убытки.

С целью защиты интересов дольщиков лицензированными финансовыми организациями открываются эскроу-счета, на которые переводятся средства для покупки недвижимости. Застройщик не может воспользоваться этими деньгами до момента передачи построенного здания в эксплуатацию.

После завершения строительства предстоит ещё один важный этап — подробнее в статье про приёмку квартиры в новостройке.

Фонд защиты прав дольщиков: что это сейчас

Кроме региональных органов власти и суда, защитой прав дольщиков занимается федеральный фонд, который в поиске до сих пор называют «фонд 214» или фонд защиты прав дольщиков. Его создали по Закону № 218-ФЗ от 29.07.2017 как публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». После поправок конца 2021 года он называется ППК «Фонд развития территорий» (фрт.рф), а задачи по дольщикам за ним сохранились.

Фонд не разбирает споры дольщика с застройщиком и не судится за неустойку. Он работает с проблемными домами застройщиков-банкротов. По каждому дому наблюдательный совет фонда решает, что выгоднее: достроить дом и передать квартиры или выплатить людям возмещение.

Деньги на это фонд собирал с застройщиков. До перехода на эскроу они перечисляли в компенсационный фонд 1,2% цены каждого договора, без этого Росреестр не регистрировал ДДУ. Сейчас почти все новые договоры идут через эскроу, и взносы в фонд по ним не платят.

Сколько выплатит фонд

Размер возмещения считается по ч. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ: общая площадь квартиры умножается на рыночную стоимость квадратного метра равнозначного жилья на первичном рынке. Площадь берут не больше 120 кв. м на все квартиры гражданина в одном доме. Рыночную цену определяет оценщик фонда на дату не ранее чем за шесть месяцев до решения о выплате. И важная оговорка: возмещение не может быть меньше суммы, которую дольщик фактически уплатил по договору. За машино-место или нежилое помещение возвращают только уплаченную цену.

Как взыскать возмещение с фонда защиты прав дольщиков

Выплату получают только те, чьё требование о передаче квартиры включено в реестр требований участников строительства у конкурсного управляющего. Так что первым делом проверьте, что вы там есть. Дальше смотрите на сайте фонда, принято ли решение о выплате по вашему дому, и подавайте заявление в порядке, который там опубликован.

Бывает, что фонд отказывает или считает сумму меньше уплаченной. Тогда сначала письменная претензия, потом иск к ППК «Фонд развития территорий» о взыскании возмещения по ст. 13 Закона № 218-ФЗ. Суды такие иски удовлетворяют, если решение о выплате по дому принято, а требование гражданина в реестре. Спор о рыночной стоимости метра обычно решает судебная экспертиза.

Внимание! Сейчас застройщик обязан принимать деньги дольщиков через эскроу-счета, взносы в фонд остались только у старых проектов. Это гарантирует дольщикам получение квартир или возврат вложенных денег.

Какие риски у дольщика при эскроу-счете

Риски дольщиков заключаются в следующем:

1. Средства, размещенные на эскроу-счетах, застрахованы в полном объеме, но в пределах 10 миллионов рублей. Стоимость жилья в Москве и Санкт-Петербурге зачастую превышает данную сумму. Поэтому жителям этих городов рекомендуется выбирать для открытия счетов надежные банки.
2. Ввод дома в эксплуатацию считается выполнением застройщиком всех обязательств по договору. Сразу после этого события средства перечисляются на его счет. Если потом всплывут недостатки, деньги из банка уже не вернуть — претензию предъявляют застройщику в пределах гарантийного срока (после поправок 2024 года он не меньше трех лет, раньше было пять).
3. Банк не начисляет проценты на средства, хранящиеся на эскроу-счетах. Строительство длится в среднем около двух лет. За это время деньги могут обесцениться под воздействием инфляции. При расторжении договора с застройщиком данной суммы может не хватить для покупки другого жилья.
4. При оформлении ипотеки, в случае расторжения договора с застройщиком, дольщик несет убытки, по размеру равные сумме процентов по кредиту. При этом нужно учитывать, что в первые годы погашения обязательств платежи направляются преимущественно на оплату процентов, и лишь небольшая часть — на возврат основного долга.

Что делать дольщику, если застройщик обанкротился

Принимать меры по защите собственных прав следует сразу после получения информации о банкротстве строительной компании. Эти данные публикуются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (fedresurs.ru) и в газете «Коммерсантъ».

Порядок действий такой:

• определить требования к застройщику — квартира или деньги;
• собрать документы, которые подтверждают обоснованность предъявляемых требований: договор, платежки, переписку;
• направить требование конкурсному управляющему, он включает его в реестр требований участников строительства;
• при отказе или споре о сумме обратиться в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве;
• следить за решением фонда по дому — достройка или выплата возмещения.

Подробно, со сроками и разбором ипотечных ситуаций, процедура описана в статье о том, что делать дольщику при банкротстве застройщика.