Договор аренды земельного участка: на что обратить внимание

Договор аренды земельного участка заключают письменно. В нём обязательно указывают участок и размер арендной платы: цена по статье 22 Земельного кодекса считается существенным условием. Если срок договора один год и больше, договор регистрируют в Росреестре. До подписания закажите выписку из ЕГРН и проверьте права арендодателя и вид разрешённого использования.

Ваша ситуация отличается?

Опишите её — юрист ответит бесплатно.

Задать вопрос юристу

Какие условия должны быть в договоре аренды земли?

Первое условие касается самого участка. В договоре пишут кадастровый номер, адрес, площадь и категорию земель. По этим данным участок можно однозначно определить.

Второе условие касается платы. Размер арендной платы определяет договор (пункт 4 статьи 22 ЗК), и закон называет его существенным условием (пункт 12). Если цены нет, договор нельзя считать заключённым.

Остальное стороны согласуют сами: срок, цель использования, порядок возврата участка. Цель использования должна совпадать с видом разрешённого использования. Если в договоре написано «строительство дома», а участок предназначен для ведения огорода, позже возникнет спор.

Нужно ли регистрировать договор аренды земельного участка?

Зависит от срока. Договор на срок меньше года не регистрируют (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса). Договор на один год и больше подлежит государственной регистрации. Заявление подают через МФЦ или «Госуслуги» вместе с подписанным договором. Общий срок регистрации составляет 7 рабочих дней, через МФЦ 9 рабочих дней (статья 16 закона № 218-ФЗ).

Незарегистрированный договор опасен. Для третьих лиц такой договор считается заключённым только с момента регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса). Например, участок продадут, и новый собственник может не признать ваши права.

Сколько стоит регистрация договора аренды земли?

Гражданин платит 4000 рублей, организация 44 000 рублей. Суммы указаны в подпункте 27.2 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса и действуют с 1 января 2025 года. Старые цифры 2000 и 22 000 рублей, которые ещё встречаются в интернете, устарели.

Что регистрируют	Гражданин	Организация
Договор аренды, уступка прав по договору	4000 ₽	44 000 ₽
Соглашение об изменении или расторжении договора	700 ₽	2000 ₽

Как получить земельный участок в аренде у государства?

Через аукцион. Аренда на землю у государства или муниципалитета оформляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса). Без торгов участок дают только в случаях из закрытого перечня в пункте 2 той же статьи. Например, собственнику здания, которое стоит на этом участке.

Если основание есть, подайте заявление в администрацию или другой уполномоченный орган. В заявлении статья 39.17 требует указать кадастровый номер, основание предоставления без торгов и цель использования участка. Орган рассматривает заявление не больше 20 дней. Заявление с ошибками или без документов орган возвращает в течение 10 дней.

Размер платы зависит от способа. На аукционе плату определяют торги. Без торгов плату считают по порядку, который установили Правительство, регион или муниципалитет (статья 39.7 Земельного кодекса).

Какой срок аренды выбрать?

Больше пяти лет, если закон это позволяет. Аренда земельного участка по договору с частным собственником идёт на срок, который согласовали стороны (статья 610 Гражданского кодекса). Для государственной и муниципальной земли сроки ограничены, а пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса даёт арендатору договора больше чем на пять лет сильные права.

Условие	До 5 лет	Больше 5 лет
Передача прав, субаренда, залог	С уведомлением арендодателя, если договор не предусматривает иное (пункты 5 и 6)	Без согласия арендодателя с уведомлением; договором это запретить нельзя (пункт 9)
Изменение условий арендодателем	Определяется договором	Без согласия арендатора нельзя
Расторжение по требованию арендодателя	По правилам Гражданского кодекса	Только по решению суда при существенном нарушении

Сроки для государственной и муниципальной земли перечислены в пункте 8 статьи 39.8 Земельного кодекса. Вот основные.

Цель аренды	Срок
Строительство и реконструкция зданий (общее правило)	От 3 до 10 лет
Индивидуальный жилой дом, подсобное хозяйство в границах населённого пункта (гражданину)	20 лет
Сельскохозяйственное производство	От 3 до 49 лет
Сенокошение, выпас скота, огородничество (гражданину)	До 5 лет
Линейные объекты	До 49 лет
Завершение строительства незавершённого объекта	До 3 лет

Можно ли сдать арендованный участок в субаренду?

Обычно можно. Пункты 5 и 6 статьи 22 разрешают арендатору передать участок в субаренду или передать свои права третьему лицу в пределах срока договора. Согласие арендодателя для этого не нужно, достаточно его уведомить. Исключение составляют случаи, когда договор прямо это запрещает или требует согласия.

Допустим, вы арендуете землю под дом и хотите передать право аренды покупателю. Если договор такой передачи не допускает, продать участок вместе с правом аренды не получится.

Как меняется арендная плата?

Стороны определяют плату договором. По статье 614 Гражданского кодекса размер платы меняют по соглашению сторон в сроки из договора и не чаще одного раза в год, если договор не устанавливает другой порядок. Запишите в договор способ расчёта: твёрдая сумма, процент от кадастровой стоимости или индексация. Тогда арендодатель не повысит плату произвольно. Для государственной и муниципальной земли размер платы определяется по правилам статьи 39.7 Земельного кодекса.

Когда арендодатель может расторгнуть договор?

Через суд, если арендатор существенно нарушает договор. Статья 619 Гражданского кодекса называет такие случаи: участок используют с существенным нарушением договора или не по назначению, его существенно ухудшают, больше двух раз подряд не платят в срок, не делают капитальный ремонт, если он обязанность арендатора. Договор может добавить другие основания. Сначала арендодатель обязан письменно предупредить арендатора и назначить разумный срок на исправление. Получили предупреждение? Исправьте нарушение и сохраните доказательства.

Что будет, когда срок аренды закончится?

У добросовестного арендатора есть преимущественное право на новый договор (статья 621 Гражданского кодекса). Чтобы им воспользоваться, заранее напишите арендодателю о желании продлить аренду. Если срок вышел, но вы продолжаете пользоваться участком и арендодатель не возражает, договор возобновляется на неопределённый срок. Любая сторона вправе тогда от него отказаться, предупредив другую за три месяца (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

Для государственной и муниципальной земли действует отдельное правило. Новый договор без торгов возможен, если участок был получен без торгов или предоставлен гражданину для садоводства (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса). Заявление нужно подать до окончания срока старого договора (пункт 4 той же статьи).

Образец договора аренды земельного участка

Единой обязательной формы нет. Образец ниже подходит для аренды у частного собственника, его нужно дополнить под конкретный участок.

Что проверить до подписания договора?

Первым делом получите выписку из ЕГРН на участок. Она покажет собственника, обременения и вид разрешённого использования. Проверьте, что арендодатель вправе сдавать землю и что вид использования допускает вашу цель. Если вид не подходит, его можно изменить: порядок описан в статье про изменение вида разрешённого использования.

Осмотрите участок и проверьте границы. Если на нём уже стоят чужие постройки, выясните, оформлены ли они: о рисках написано в статье про узаконивание самовольной постройки. Если вы сомневаетесь в условиях договора, покажите его земельному юристу. Другие материалы по теме собраны в разделе «Земельное право».