Как изменить вид разрешённого использования земельного участка

Что такое вид разрешённого использования и когда его нужно менять

У земельного участка есть категория земель. Категорию земель устанавливают ст. 7 и ст. 8 Земельного кодекса РФ: например, земли населённых пунктов или земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешённого использования (ВРИ) действует внутри категории и уточняет её до конкретного действия на участке: индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, размещение магазина, автостоянка и так далее. Категорию земель и ВРИ меняют по разным основаниям и в разных процедурах. Изменение границ участка и его перевод из одной категории в другую эта статья не рассматривает. Этому посвящён отдельный разбор новых правил перераспределения границ участка с государством.

Менять ВРИ приходится, когда фактическое использование участка расходится с записью в ЕГРН: землю купили под личное подсобное хозяйство, а строить собираются дом на продажу; участок числится под огородничество, а нужен капитальный жилой дом; бизнес выходит за рамки разрешённой деятельности. Пока запись в ЕГРН не совпадает с реальным использованием, нельзя получить разрешение на строительство, подключить участок к сетям на новых условиях или зарегистрировать построенный объект.

Три вида ВРИ и что изменилось с 1 марта 2026 года

Статья 37 Градостроительного кодекса РФ делит виды разрешённого использования на три группы. Основной вид собственник выбирает сам из перечня, который для территориальной зоны участка установлен правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования. Условно разрешённый вид формально допустим для этой зоны, но применить его можно только после отдельного решения местной комиссии. Вспомогательный вид — постройки и виды деятельности, которые сопровождают основной вид использования и отдельно от него не применяются: гараж, баня, сарай, склад при магазине.

До 1 марта 2026 года закон нигде подробно не описывал порядок выбора именно вспомогательного вида. Из-за этого гараж, баня или сарай на участке формально оказывались вне закона — просто потому что отдельного решения об их виде использования никто не принимал. 31 июля 2025 года приняли Федеральный закон № 295-ФЗ, и с 1 марта 2026 года это правило поменялось. Вспомогательный вид теперь ставится автоматически вместе с основным. Отдельно обращаться за ним не нужно — достаточно, чтобы постройка соответствовала основному назначению участка. Подробности — в статье про упрощённое согласование вспомогательного вида. Основной и условно разрешённый вид закон № 295-ФЗ никак не тронул. За их сменой собственнику всё так же нужно обращаться самому — как именно, разобрано в следующих двух разделах.

Кто вправе подать заявление на смену ВРИ

Обратиться за изменением вида разрешённого использования может только собственник земельного участка. Арендатор, даже долгосрочный, сделать это самостоятельно не может: ему нужно либо получить согласие собственника, а для государственной или муниципальной земли — согласие уполномоченного органа, либо действовать через собственника напрямую. Если у участка несколько собственников, заявление подают либо все совместно, либо один из них по нотариальной доверенности от остальных.

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Порядок смены основного вида использования

Если нужный вид уже входит в перечень, установленный ПЗЗ для территориальной зоны участка, собственник меняет его самостоятельно, без публичных слушаний и решений комиссии.

Сначала стоит уточнить в ПЗЗ муниципального образования, какие виды разрешены для территориальной зоны участка — выписку можно запросить в местной администрации либо найти в открытом доступе на сайте муниципалитета. Дальше нужно подготовить заявление об учёте изменений в ЕГРН по форме, утверждённой приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 № 920, и приложить документ, удостоверяющий личность, а при обращении через представителя — нотариальную доверенность. Документы можно подать лично в МФЦ, через личный кабинет на Госуслугах, через личный кабинет на сайте Росреестра или почтовым отправлением.

Орган регистрации прав обязан внести изменение в ЕГРН не позднее 15 рабочих дней с момента поступления документов — так требует ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. За саму смену вида пошлину платить не нужно, закон её не предусматривает. Выписки из ЕГРН, если они понадобятся для дела, собственник оплачивает отдельно. Электронная выписка через Госуслуги стоит от 290 ₽. Бумажная версия через МФЦ обойдётся дороже — до 750 ₽.

Порядок смены условно разрешённого вида использования

Процедура длиннее, если нужный вид для территориальной зоны отнесён к условно разрешённым, а не к основным. Заявление в этом случае идёт не напрямую в Росреестр, а в орган местного самоуправления — обычно через комиссию по подготовке проекта ПЗЗ. Комиссия организует общественные обсуждения или публичные слушания по конкретному участку и готовит заключение. Дальше решение принимает глава муниципального образования: разрешить смену вида или отказать.

Общий срок предоставления этой муниципальной услуги — 30 календарных дней с даты регистрации заявления. После положительного решения администрация в течение 5 рабочих дней направляет его в Росреестр, а тот вносит сведения в ЕГРН в те же сроки, что и при смене основного вида, — до 15 рабочих дней.

Сколько стоит смена ВРИ в Москве и Московской области

В большинстве регионов сама процедура смены вида ничего не стоит. Платить приходится только за сопутствующие документы. Исключение — Москва и Московская область: там при изменении ВРИ с собственника взимают отдельную плату, рассчитанную как разница между кадастровой стоимостью участка при старом и при новом виде использования. Если сумма платежа не превышает 100 млн рублей, по постановлению правительства Москвы от 31.07.2018 № 835-ПП её можно вносить в рассрочку на год — ежеквартально равными платежами.

Что грозит за использование земли не по разрешённому виду

Пока ВРИ не приведён в соответствие с фактическим использованием участка, собственнику грозит штраф по ст. 8.8 КоАП РФ. Если кадастровая стоимость участка определена, штраф считается в процентах от неё: для граждан — от 0,5 до 1%, но не менее 10 000 ₽; для должностных лиц — от 1 до 1,5%, но не менее 20 000 ₽; для юридических лиц — от 1,5 до 2%, но не менее 100 000 ₽. Если кадастровая стоимость не определена, штраф взимается в твёрдой сумме: 10 000–20 000 ₽ для граждан, 20 000–50 000 ₽ для должностных лиц, 100 000–200 000 ₽ для юридических лиц.

Штраф — не худшее, что грозит собственнику. Участок, предназначенный для жилищного или сельскохозяйственного использования, суд может изъять принудительно, если тот не используется по назначению три года подряд. Основание дают ст. 284 и ст. 285 Гражданского кодекса РФ и ст. 49 Земельного кодекса РФ. В 2026 году земельных обязанностей у собственников вообще прибавилось: участки, например, обязали очищать от борщевика, а угроза там та же — изъятие. Привести ВРИ в соответствие с реальным использованием участка проще, чем потом оспаривать в суде и штраф, и изъятие.

Итог

Прежде чем строить или переоформлять назначение участка, стоит проверить, совпадает ли фактическое использование с ВРИ, который значится в ЕГРН. Если нужный вид уже разрешён ПЗЗ для территориальной зоны — процедура сводится к одному заявлению в Росреестр и укладывается в две-три недели. Если вид условно разрешённый, стоит закладывать около месяца на публичные слушания и решение администрации. Обе процедуры дешевле, чем штраф по ст. 8.8 КоАП РФ или тем более судебное изъятие участка. Если местная комиссия отказывает без внятных оснований или нужен земельный участок под ВРИ, которого нет в перечне для зоны, земельный юрист поможет подготовить документы и обжаловать необоснованный отказ.