Как изменить вид разрешённого использования земельного участка

Как изменить вид разрешённого использования участка, зависит от того, к какой группе нужный вид относится в правилах землепользования и застройки. Основной вид собственник выбирает сам: подаёт заявление в Росреестр через МФЦ или Госуслуги, сведения в ЕГРН вносят за 5 рабочих дней (через МФЦ — за 7), пошлины нет. Условно разрешённый вид требует разрешения администрации после общественных обсуждений или публичных слушаний, на это уходит месяц-полтора, а то и больше.

Что такое вид разрешённого использования и когда его нужно менять

У земельного участка есть категория земель. Категорию земель устанавливают ст. 7 и ст. 8 Земельного кодекса РФ: например, земли населённых пунктов или земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешённого использования (ВРИ) действует внутри категории и уточняет её до конкретного действия на участке: индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, размещение магазина, автостоянка и так далее. Сами виды и их коды перечислены в классификаторе, который утверждён приказом Росреестра № П/0412 от 10 ноября 2020 года. Категорию земель и ВРИ меняют по разным основаниям и в разных процедурах. Изменение границ участка и его перевод из одной категории в другую эта статья не рассматривает. Этому посвящён отдельный разбор новых правил перераспределения границ участка с государством.

Менять ВРИ приходится, когда фактическое использование участка расходится с записью в ЕГРН: землю купили под личное подсобное хозяйство, а строить собираются дом на продажу; участок числится под огородничество, а нужен капитальный жилой дом; бизнес выходит за рамки разрешённой деятельности. Пока запись в ЕГРН не совпадает с реальным использованием, нельзя получить разрешение на строительство, подключить участок к сетям на новых условиях или зарегистрировать построенный объект. Садовые участки — отдельная история, у них свои ограничения, и как перевести такой участок под жилой дом, мы разобрали в статье о разнице между СНТ и ИЖС.

Три вида ВРИ и что изменилось с 1 марта 2026 года

Статья 37 Градостроительного кодекса РФ делит виды разрешённого использования на три группы. Основной вид собственник выбирает сам из перечня, который для территориальной зоны участка установлен правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования. Условно разрешённый вид формально допустим для этой зоны, но применить его можно только после отдельного разрешения администрации. Вспомогательный вид — постройки и виды деятельности, которые сопровождают основной вид использования и отдельно от него не применяются: гараж, баня, сарай, склад при магазине.

1 марта 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 295-ФЗ от 31 июля 2025 года. Он перенёс правила о ВРИ в Земельный кодекс — там появились статьи 14.1–14.4. Для собственника главное записано в п. 1 ст. 14.4 ЗК: основной и вспомогательный вид из перечня для своей зоны он выбирает сам, без разрешений и согласований. Основной вид считается выбранным со дня, когда сведения о нём внесли в ЕГРН. Вспомогательный вид в ЕГРН вносить не нужно — достаточно, чтобы постройка соответствовала основному назначению участка. Подробности — в статье про упрощённое согласование вспомогательного вида. Условно разрешённый вид по-прежнему требует разрешения. А виды, которые были установлены до 1 марта 2026 года, продолжают действовать, переоформлять их не нужно.

Как изменить вид разрешенного использования участка: три случая

Порядок зависит от того, где в ПЗЗ стоит нужный вид. Сводка такая:

Вид в ПЗЗ	Как менять	Куда подавать	Срок
Основной	Собственник выбирает сам, разрешение не нужно	Заявление в Росреестр: МФЦ, Госуслуги, личный кабинет на сайте Росреестра	5 рабочих дней, через МФЦ — 7; пошлины нет
Условно разрешённый	Разрешение по ст. 39 ГрК после общественных обсуждений или публичных слушаний, потом внесение в ЕГРН	Комиссия по подготовке ПЗЗ при администрации; в Подмосковье — Комитет по архитектуре и градостроительству через региональный портал госуслуг	Обсуждения — до 1 месяца, решение — 3 дня, плюс внесение в ЕГРН
Вспомогательный	Выбирается вместе с основным, отдельно не оформляется	Никуда, в ЕГРН не вносится	—
Вида нет в ПЗЗ для зоны	Сначала меняют сами ПЗЗ (ст. 33 ГрК)	Комиссия по подготовке ПЗЗ	Обычно несколько месяцев

Кто может поменять вид разрешённого использования

Выбрать вид может правообладатель участка, в первую очередь собственник. С арендой сложнее. Арендатор и безвозмездный пользователь государственной или муниципальной земли не вправе выбрать вид, отличный от того, что указан в договоре, — так прямо сказано в п. 3 ст. 14.4 ЗК (исключение сделано для договоров о комплексном развитии территории). Тут вопрос решает собственник земли, то есть уполномоченный орган. Если участок брали на торгах под конкретную цель, рассчитывать на смену вида почти не приходится. Арендатор частной земли действует через собственника. Если у участка несколько собственников, заявление подают либо все совместно, либо один из них по нотариальной доверенности от остальных.

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Как поменять основной вид разрешённого использования земельного участка

Если нужный вид уже входит в перечень, установленный ПЗЗ для территориальной зоны участка, собственник меняет его самостоятельно, без публичных слушаний и решений комиссии.

Сначала стоит уточнить в ПЗЗ муниципального образования, какие виды разрешены для территориальной зоны участка — выписку можно запросить в местной администрации либо найти в открытом доступе на сайте муниципалитета. Дальше подают заявление в Росреестр — это заявление о государственном кадастровом учёте без одновременной регистрации прав, в котором указывают выбранный вид (форма утверждена приказом Росреестра № П/0310 от 19 августа 2020 года, в МФЦ его заполнят за вас). Приложить нужно документ, удостоверяющий личность, а при обращении через представителя — нотариальную доверенность. Документы можно подать лично в МФЦ, через личный кабинет на Госуслугах, через личный кабинет на сайте Росреестра или почтовым отправлением. Кстати, добавить к уже записанному виду ещё один основной вид из ПЗЗ можно тем же заявлением.

На кадастровый учёт ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ даёт Росреестру 5 рабочих дней, а при подаче через МФЦ — 7 рабочих дней. За саму смену вида пошлину платить не нужно, закон её не предусматривает. Выписку из ЕГРН, если она понадобится для дела, собственник оплачивает отдельно по тарифу Росреестра.

Как получить разрешение на условно разрешённый вид

Бывает, что нужный вид в вашей территориальной зоне числится условно разрешённым. Тогда путь будет дольше. Заявление подают в орган местного самоуправления, в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ, и Росреестр на этом этапе ещё не участвует. Комиссия проводит общественные обсуждения или публичные слушания по вашему участку и пишет заключение. Последнее слово за главой местной администрации: он либо разрешает смену вида, либо отказывает.

Каждый шаг по срокам расписан в ст. 39 ГрК. Сначала комиссия оповещает соседей, чьи участки граничат с вашим, и делает это не позже 7 рабочих дней после заявления. Сами обсуждения, от оповещения жителей до опубликования заключения, занимают максимум месяц. Получив рекомендации комиссии, глава решает в течение 3 дней. Обсуждения, кстати, оплачивает заявитель. Есть на участке самовольная постройка? Разрешения не будет, пока её не снесут или не приведут в соответствие с требованиями. И даже с разрешением на руках пользоваться участком по новому виду можно только после того, как сведения внесут в ЕГРН (п. 5 ст. 14.4 ЗК). Росреестр разъясняет, что собственник подаёт для этого заявление и прикладывает разрешение. Администрация может отправить решение в Росреестр и сама. Рассчитывать на это не стоит, своё заявление надёжнее.

Про перевод ВРИ много спрашивают жители Подмосковья. Там разрешение на условно разрешённый вид выдаёт Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, заявление подают через региональный портал госуслуг. Обсуждения проходят по тем же правилам.

Сколько стоит смена ВРИ и что с платой в Москве

За саму смену вида почти нигде платить не надо. Деньги уходят на сопутствующие документы, а при условно разрешённом виде ещё и на обсуждения. В Москве иначе. Если там меняют ВРИ на вид, который позволяет строить или реконструировать, собственник вносит отдельную плату, и считают её по постановлению Правительства Москвы от 10.09.2013 № 593-ПП. Большую сумму можно платить в рассрочку. Только условия рассрочки Москва меняла уже несколько раз, поэтому перед подачей лучше уточнить в Департаменте городского имущества, какие действуют сейчас.

Что грозит за использование земли не по разрешённому виду

Пока ВРИ не приведён в соответствие с фактическим использованием участка, собственнику грозит штраф по ст. 8.8 КоАП РФ. Если кадастровая стоимость участка определена, штраф считается в процентах от неё: для граждан — от 0,5 до 1%, но не менее 10 000 ₽; для должностных лиц — от 1 до 1,5%, но не менее 20 000 ₽; для юридических лиц — от 1,5 до 2%, но не менее 100 000 ₽. Если кадастровая стоимость не определена, штраф взимается в твёрдой сумме: 10 000–20 000 ₽ для граждан, 20 000–50 000 ₽ для должностных лиц, 100 000–200 000 ₽ для юридических лиц.

Штраф — не худшее, что грозит собственнику. Участок, предназначенный для жилищного или сельскохозяйственного использования, суд может изъять принудительно, если тот не используется по назначению три года подряд. Основание дают ст. 284 и ст. 285 Гражданского кодекса РФ и ст. 54.1 Земельного кодекса РФ. В 2026 году земельных обязанностей у собственников вообще прибавилось: участки, например, обязали очищать от борщевика, а угроза там та же — изъятие. Привести ВРИ в соответствие с реальным использованием участка проще, чем потом оспаривать в суде и штраф, и изъятие.

Итог

Прежде чем строить или переоформлять назначение участка, стоит проверить, совпадает ли фактическое использование с ВРИ, который значится в ЕГРН. Если нужный вид уже разрешён ПЗЗ для территориальной зоны — процедура сводится к одному заявлению в Росреестр и укладывается примерно в неделю. Если вид условно разрешённый, закладывайте месяц-полтора на обсуждения, решение и внесение в ЕГРН. Обе процедуры дешевле, чем штраф по ст. 8.8 КоАП РФ или тем более судебное изъятие участка. Если местная комиссия отказывает без внятных оснований или нужен земельный участок под ВРИ, которого нет в перечне для зоны, земельный юрист поможет подготовить документы и обжаловать необоснованный отказ.