Чем отличается СНТ от ИЖС и как перевести участок

СНТ и ИЖС — это не просто два похожих сокращения, а разный правовой статус земли с разными последствиями: что можно строить, какая инфраструктура положена от государства, какой налог платить и можно ли прописаться. Разбираем разницу и рассказываем, когда участок в СНТ реально можно перевести под ИЖС.

Чем отличаются СНТ и ИЖС

СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) — это объединение владельцев участков, а не сам земельный статус. Участки внутри СНТ обычно имеют вид разрешённого использования «для садоводства», а категория земли — сельскохозяйственного назначения либо земли населённых пунктов, если товарищество попало в границы города или посёлка. ИЖС — это вид разрешённого использования земли в границах населённого пункта, специально предназначенный для строительства жилого дома.

На практике разница проявляется так. Дороги, освещение и коммуникации в СНТ содержит само товарищество на членские взносы — муниципалитет за них не отвечает. На земле под ИЖС этим занимается уже муниципалитет: электричество, вывоз мусора, ремонт дорог — забота соседей по улице заканчивается. С ипотекой тоже показательно: банки на ИЖС смотрят охотнее, чем на такой же по площади садовый участок, и одобряют её там заметно легче.

А вот с пропиской у многих в голове живёт устаревшее представление — будто на даче в СНТ зарегистрироваться нельзя в принципе. Это давно не так. Если дом признан жилым — есть капитальный фундамент, отопление, вода, электричество, присвоен почтовый адрес — прописаться там можно точно так же, как в доме на землях ИЖС. Причём суды в таких спорах обычно на стороне владельца: формальную придирку при отказе легко оспорить, если дом реально пригоден для жизни круглый год.

Похожая история и с материнским капиталом — его тоже можно направить на дом в СНТ, вопреки расхожему мнению. Главное условие то же самое: дом должен реально тянуть на капитальный жилой, и сведения о нём должны быть в ЕГРН именно в этом статусе. Категория земли тут сама по себе роли не играет.

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Можно ли перевести участок из СНТ в ИЖС

Юридически переводят не «СНТ» как организацию, а конкретный участок — меняют его вид разрешённого использования. Это возможно только при одновременном выполнении двух условий: участок должен физически находиться в границах населённого пункта, а вид использования «для индивидуального жилищного строительства» должен быть разрешён для этой территории правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые устанавливает муниципалитет.

Если СНТ расположено в чистом поле, за границами какого-либо города или посёлка, перевести участок в ИЖС не получится ни при каких условиях — сначала пришлось бы менять границы самого населённого пункта, а это отдельная, гораздо более долгая процедура, зависящая от местной администрации, а не от желания одного садовода.

Как перевести участок в ИЖС

Список кодов вида разрешённого использования, где среди прочего значится и ИЖС, закреплён приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020 — именно по нему администрация сверяет, подходит ли земля под жилую застройку. Порядок перевода такой:

1. Проверить действующие ПЗЗ муниципалитета — сайт местной администрации или публичная кадастровая карта Росреестра покажут, разрешено ли ИЖС на этой территории.
2. Собрать документы: выписку из ЕГРН на участок, паспорт, при необходимости — согласие других собственников участка.
3. Подать заявление об изменении вида разрешённого использования через МФЦ или напрямую в Росреестр.
4. Дождаться решения — по земельному законодательству заявление рассматривают в течение месяца.
5. Получить выписку из ЕГРН с новым видом разрешённого использования.

По деньгам всё довольно скромно. Сама процедура бесплатна. Платите только госпошлину за изменения в ЕГРН — 350 рублей. Исключение — Московская область: там ещё доплачивают, и сумма зависит от того, насколько выросла кадастровая стоимость участка после смены вида использования. Каждый раз считают отдельно, под конкретный случай.

Подходящий адрес сам по себе ничего не гарантирует — это стоит понимать сразу. Администрация вполне может отказать. Причина обычно простая: не хватает инфраструктуры. Дороги в СНТ у́же, чем положено для жилой застройки. Или рядом нет свободных мест в школе и детском саду. У старых товариществ, застроенных без единого генплана, такое всплывает на удивление часто.

Стоит ли переводить участок

После перевода в ИЖС членские взносы платить больше не нужно — участок выходит из-под юрисдикции товарищества, а инфраструктуру берёт на себя муниципалитет. Но у этого есть обратная сторона: кадастровая стоимость земель под ИЖС обычно выше, чем у садовых участков, а значит вырастет и земельный налог. Вывоз мусора тоже, как правило, дорожает — тариф для земель населённых пунктов выше садоводческого.

Стоит учитывать и то, что участок в СНТ, пока оно существует, управляется его же членами — решения принимает общее собрание, в котором у собственника есть голос. После перевода в ИЖС такой коллективной защиты не остаётся, и все вопросы благоустройства решаются напрямую с муниципалитетом. Подробнее о правах, которые сохраняются или теряются при выходе из самого товарищества, — в статье про выход из СНТ.

Похожий вопрос по разнице статуса земли возникает и у владельцев участков в дачном некоммерческом партнёрстве — разобрали отдельно, чем ДНП отличается от СНТ, в статье про ДНП. Если по документам на руках оказывается спорная ситуация с видом разрешённого использования — стоит заранее проконсультироваться с земельным юристом, чтобы не начинать процедуру перевода вслепую и не потратить несколько месяцев впустую.