ДНП: что это такое и какой статус у земли

ДНП — это дачное некоммерческое партнерство, объединение владельцев дачных участков. С 1 января 2019 года новые ДНП не создаются: действующие партнерства живут по правилам садоводческих товариществ (СНТ), а участки «для дачного хозяйства» по закону считаются садовыми. Значит, на земле ДНП можно построить жилой дом и прописаться в нем, если дом соответствует требованиям.

О том, что такое ДНП, необходимо знать каждому, кто хочет приобрести участок для возведения дачи. Аббревиатура до сих пор встречается в выписках ЕГРН, старых договорах купли-продажи и объявлениях, поэтому ее расшифровку следует правильно понимать. В полном варианте, который применяется в нормативных актах и при составлении договоров купли/продажи/аренды, ДНП обозначается как дачное некоммерческое партнерство.

Если участок уже относится к СНТ и стоит вопрос о прекращении членства — отдельно разбирали, как оформить выход из товарищества: порядок выхода из СНТ.

Ваша ситуация отличается?

Опишите её — юрист ответит бесплатно.

Задать вопрос юристу

ДНП: расшифровка и что это значит для земельного участка

Расшифровка простая: Д — дачное, Н — некоммерческое, П — партнерство. Это не категория земли и не вид разрешенного использования, а форма юридического лица, которое создавали собственники соседних участков. Партнерство собирало взносы, содержало дороги, сети, охрану, вывозило мусор. Сам участок при этом принадлежит конкретному человеку, а не ДНП.

Раньше такие объединения работали по Федеральному закону № 66-ФЗ. Он утратил силу, и с 1 января 2019 года действует Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Новый закон знает только две формы: садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) и огородническое (ОНТ). Слово «дачный» из законодательства фактически убрали.

Что стало с ДНП после 2019 года?

Ликвидировать партнерство или срочно перерегистрировать его не нужно. Часть 1 статьи 54 закона № 217-ФЗ прямо говорит, что реорганизация таких организаций не требуется. По части 2 той же статьи к дачным некоммерческим партнерствам применяются положения о садоводческих некоммерческих товариществах — до тех пор, пока устав не приведен в соответствие с новым законом.

Устав и название меняют при первом изменении учредительных документов (часть 5 статьи 54). Тогда ДНП «Березка» становится, например, СНТ «Березка». Переделывать договоры и свидетельства из-за новой вывески не надо, это тоже прямо написано в законе (часть 6). На практике многие партнерства так и не переименовались, и в ЕГРЮЛ до сих пор висит старое «ДНП». Ничего страшного в этом нет.

Какой статус земли у ДНП?

Тут чаще всего путаются. В выписке ЕГРН у участка две характеристики: категория земель и вид разрешенного использования (ВРИ). Участки бывших дачных партнерств обычно относятся к землям сельскохозяйственного назначения, реже — к землям населенных пунктов. ВРИ записан по-старому: «для дачного строительства», «для ведения дачного хозяйства», «дачный земельный участок».

Часть 7 статьи 54 закона № 217-ФЗ уравнивает все эти формулировки с «садовым земельным участком». Менять запись в ЕГРН ради этого не нужно, участок и так считается садовым. А садовый участок по статье 3 того же закона — это земля для отдыха и выращивания урожая для себя с правом размещать садовые дома, жилые дома, хозяйственные постройки и гаражи.

Проверить категорию и ВРИ можно в выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте. Если вам нужен другой вид использования, например ИЖС, порядок описан в статье как изменить вид разрешенного использования участка. Только учтите: пока товарищество не ликвидировано, ВРИ отдельного участка внутри него сменить не получится (часть 24 статьи 54).

Можно ли прописаться в ДНП?

Да, можно — но не в любом строении. Прописка (регистрация по месту жительства) возможна в жилом доме. В садовом доме, то есть здании для сезонного, временного пребывания, зарегистрироваться по месту жительства нельзя.

Дома, которые попали в ЕГРН до 2019 года с назначением «жилое» или «жилое строение», закон сам признал жилыми домами (часть 9 статьи 54). Если в выписке у вас «нежилое» или «садовый дом», его можно перевести в жилой по правилам постановления Правительства РФ № 47: понадобится заключение о соответствии дома требованиям к жилью, а решение принимает местная администрация. Новый дом сразу оформляют как жилой, его параметры должны соответствовать объекту ИЖС — не выше трех надземных этажей и не выше 20 метров.

Кстати, право прописаться в доме на садовом участке когда-то пришлось отстаивать через Конституционный суд. В постановлении от 14.04.2008 № 7-П суд признал неконституционным запрет регистрации в пригодном для жизни строении на садовом участке в черте населенного пункта. Сейчас вопрос решается проще: есть жилой дом в ЕГРН — идете с выпиской в МВД или через Госуслуги.

ДНП: плюсы и минусы

О том, что такое участок ДНП, можно судить, разобравшись в свойственных ему преимуществах и минусах. В зависимости от цели покупки или аренды такой земли каждый потенциальный владелец поймет, стоит ли связываться с дачным партнерством или лучше искать ИЖС.

Начнем с плюсов. Главный из них — цена: участки в бывших ДНП обычно дешевле, чем ИЖС в той же местности. Дом на участке можно оформить жилым и прописаться в нем. Сети, дорогу и охрану содержит товарищество, и это удобно, если вы не готовы заниматься всем в одиночку. Ну и голос на общем собрании у члена товарищества есть, так что на смету и взносы повлиять можно.

Минусы тоже есть, и о них продавцы молчат. Если участок на землях сельхозназначения, бюджет не будет строить там школы, поликлиники и ремонтировать дороги — все это ложится на товарищество и на ваши взносы. Банки выдают ипотеку под такие участки неохотнее, чем под ИЖС. Партнерство, которое не переоформило устав и годами не проводило собраний, может оказаться с долгами за электричество, а платить их придется членам. И еще один момент: ВРИ своего участка отдельно от соседей не поменяешь.

В объявлениях и на форумах до сих пор пишут, что на земле ДНП капитальный жилой дом строить нельзя. Это устарело: закон прямо разрешает жилые дома на садовых участках, а их параметры подчиняются градостроительному регламенту.

Чем ДНП отличается от СНТ и ИЖС?

Коротко — в таблице. ДНП и СНТ сегодня по правилам почти одно и то же, разница с ИЖС гораздо заметнее.

Вопрос	ДНП (бывшее)	СНТ	ИЖС
Какой закон применяется	217-ФЗ, правила для СНТ (ч. 2 ст. 54)	217-ФЗ	Земельный и Градостроительный кодексы
Категория земель	Чаще сельхозназначение, иногда населенный пункт	Сельхозназначение или населенный пункт	Земли населенных пунктов
Можно ли жилой дом	Да	Да	Да
Прописка	Только в жилом доме	Только в жилом доме	Да
Взносы в товарищество	Да	Да	Нет
Создать новое сейчас	Нельзя	Можно	—

Подробнее про перевод садового участка под жилое строительство — в разборе чем отличается СНТ от ИЖС и как перевести участок.

Что проверить перед покупкой участка в ДНП

Первым делом закажите выписку ЕГРН и посмотрите категорию, ВРИ и обременения. Затем спросите у правления справку об отсутствии долгов по взносам: долги прежнего владельца сами не исчезнут, а товарищество будет требовать их с участка. Сколько сейчас платят и что бывает за неуплату, мы разбирали в отдельном материале о взносах в СНТ.

Если на участке уже стоит дом, проверьте его назначение в ЕГРН. «Садовый дом» — прописаться не получится, пока его не переведут в жилой. Собираетесь жить круглый год? Уточните, кто зимой чистит дорогу и есть ли отдельный договор на электричество.

При застройке такого участка стоит заранее учитывать и требования к границам — мы отдельно разбирали, какое расстояние от забора до дороги нужно соблюдать.

Как получить консультацию юриста?

Если Вам интересно, что дает статус земли ДНП в конкретной сделке, какие права Вы получаете при покупке подобного участка и как без ошибок оформить дом, юристы портала разберут документы и подскажут решение. Обратиться можно по телефону, через онлайн-сообщение или заказав услугу юриста.