Банкротство застройщика: что делать дольщику и как защитить свои права

Если застройщик обанкротился, дольщику нужно в течение 60 дней после публикации о банкротстве предъявить конкурсному управляющему требование о квартире или о деньгах. Недостроенный дом доводят до конца Фонд развития территорий, фонд региона, новый застройщик или ЖСК дольщиков, либо Фонд выплачивает возмещение. Деньги на счёте эскроу застройщик не получает: после отказа от договора их возвращает банк.

Если застройщик утрачивает возможность оплачивать счета, он признается банкротом. Этот статус не присваивается автоматически. Процедура банкротства проводится в суде. Инициировать ее может сама строительная компания, кредиторы или дольщики. Банкротство застройщика может длиться от нескольких месяцев до года и больше. Разберемся, что делать в таких случаях.

Общий разбор прав дольщика и способов их защиты, не только на случай банкротства застройщика, — в статье защита прав дольщиков.

Ваша ситуация отличается?

Опишите её — юрист ответит бесплатно.

Задать вопрос юристу

Почему застройщики становятся банкротами?

Застройщик может утратить платежеспособность по разным причинам, например:

• при резком повышении стоимости строительных материалов и подрядных работ;
• при падении спроса на недвижимость, например, по причине снижения покупательской способности;
• при возникновении судебных издержек, связанных со сдачей других объектов долевого строительства.

Компания признается несостоятельной обычно при нарушении сроков выполнения работ и отсутствии дополнительных инвестиций.

Какие признаки банкротства застройщика видны заранее?

Если покупка квартиры планируется на этапе возведения дома, потенциальным дольщикам рекомендуется сначала оценить риски. Не следует сразу подписывать договор. Эксперты советуют отказаться от участия в долевом строительстве при наличии таких признаков приближающегося банкротства:

1. Прекращение процесса возведения дома. Узнать об этом можно с помощью фотоотчетов и камер наблюдения, установленных на территории строительства.
2. Истечение срока действия разрешительного документа на ведение деятельности. Это часто становится причиной прекращения рабочего процесса и возникновения проблем с привлечением инвестиционного капитала. Проверить срок действия документов можно на сайте компании или в ЕИСЖС.
3. Отсутствие публикации финансовой отчетности по проекту долевого строительства.
4. Отказ крупных банков от аккредитации объекта. Перед утверждением ипотеки кредитные организации проводят тщательную проверку проектов долевого строительства.
5. Нарушение сроков выполнения работ на разных этапах возведения дома.

При возникновении перечисленных обстоятельств дольщики могут инициировать банкротство застройщика.

Какие особенности у процедуры банкротства застройщика?

Процедура банкротства застройщика короче обычной. Наблюдение и финансовое оздоровление к застройщику не применяются (п. 2.7 ст. 201.1 Закона о банкротстве). Суд сразу признаёт компанию банкротом и открывает конкурсное производство. Это главная из особенностей банкротства застройщиков. Вторая особенность — отдельный реестр требований участников строительства, куда попадают требования дольщиков о квартирах, машино-местах и деньгах.

Строительные компании банкроты отстраняются от выполнения работ. В рамках процедуры назначается конкурсный управляющий. Он составляет список кредиторов застройщика. В данный перечень могут быть включены банки, дольщики, подрядчики и другие лица. Расчеты с ними производятся в порядке установленной законодательством очереди. Банкротство строительных компаний может длиться до нескольких лет. Срок конкурсного производства составляет 12 месяцев. При необходимости он может быть продлен еще на полгода.

Если по мнению управляющего финансовое положение предприятия может улучшиться, проводится собрание кредиторов, в ходе которого рассматривается возможность подачи в суд заявления о прекращении конкурсного производства с переходом к внешнему управлению. По результатам рассмотрения такого ходатайства может быть принято решение о продолжении выполнения застройщиком работ по возведению дома под руководством внешнего управляющего.

Если в ходе процесса кредиторы и должник подпишут мировое соглашение, банкротство застройщика будет прекращено. На основании данного документа долги подлежат погашению в установленный срок.

Граждане, которые купили квартиры в недостроенном доме, могут столкнуться с дополнительными затратами, связанными с арендой жилья и отсутствием возможности переехать в собственную квартиру в течение неопределенного срока. Для снижения рисков при первом возникновении подозрений относительно утраты платежеспособности застройщиком дольщикам рекомендуется незамедлительно обратиться в суд с заявлением о банкротстве.

Как дольщикам узнать, что застройщик банкрот

Получить информацию о том, что застройщик банкрот, можно следующими способами:

1. От конкурсного управляющего. Руководитель застройщика обязан за 10 календарных дней передать управляющему сведения обо всех дольщиках, управляющий за 5 дней рассылает им уведомления (п. 2 ст. 201.4 Закона о банкротстве). На практике данное требование выполняется не всегда. Застройщик банкрот может не передать конкурсному управляющему своевременно информацию о дольщиках. При отсутствии данных об адресатах невозможно отправить уведомления в короткие сроки.
2. Из издания «Коммерсантъ». В этой газете публикуется информация о вынесенных судебных решениях по делам о банкротстве.
3. Из картотеки арбитражного суда, содержащей сведения о всех процессах.
4. Из единого реестра данных о банкротстве.

Чем раньше дольщики узнают о том, что застройщик банкрот, тем быстрее они смогут заявить о своих правах на компенсацию.

Какие требования дольщик может заявить в деле о банкротстве?

Если обанкротился застройщик, участник долевого строительства может предъявить требования относительно объекта недвижимости, указанного в ДДУ, или компенсации вложенных средств с признанием договора недействительным. С этими претензиями можно обратиться к конкурсному управляющему. Если квартира уже приобреталась не напрямую у застройщика, а по переуступке, стоит отдельно разобраться в своих правах — это описано в статье что такое переуступка прав собственности на квартиру. Другие требования, например о возмещении морального ущерба, следует предъявлять в суде.

Если застройщик обанкротился, что делать в первую очередь? Подать конкурсному управляющему требование о включении в реестр участников строительства. Сведения об управляющем публикуются в ЕФРСБ (fedresurs.ru) и в газете «Коммерсантъ». Требование дольщика включают в реестр, если оно предъявлено не позднее 45 дней со дня получения уведомления управляющего. Уведомление считается полученным через 15 дней после публикации, поэтому на деле срок — 60 дней с даты публикации (п. 4 ст. 201.4 Закона о банкротстве). Пропущенный по уважительной причине срок арбитражный суд может восстановить. Общий реестр кредиторов закрывается через два месяца, но для дольщиков действует именно этот отдельный срок.

Этап	Срок	Норма
Уведомление дольщиков	10 дней на передачу сведений управляющему и 5 дней на рассылку	п. 2 ст. 201.4
Предъявление требования	45 дней с получения уведомления, около 60 дней с публикации	п. 4 ст. 201.4
Ответ управляющего	15 рабочих дней с получения требования	п. 7 ст. 201.4
Возражения в арбитражный суд	15 рабочих дней с получения ответа	п. 8 ст. 201.4
Конкурсное производство	1 год, продление до 6 месяцев	п. 2.7 ст. 201.1

Если управляющий отказал во включении или посчитал сумму меньше, возражения подают в арбитражный суд, который ведёт дело о банкротстве. Без возражений требование считается установленным в том размере, который определил управляющий (п. 9 ст. 201.4). Возражения удобнее готовить вместе с юристом по защите прав дольщиков: суд проверяет договор, платёжки и расчёт суммы.

Что будет, если дом не достроен

Если заявитель желает получить в собственность квартиру, права на недвижимость оформляются на его имя. Если работы по возведению дома не завершены, объект может быть достроен такими организациями:

• ППК «Фонд развития территорий» (бывший фонд защиты прав дольщиков);
• другой застройщик;
• фонд субъекта РФ;
• кооператив, созданный участниками долевого строительства.

Если заявитель не желает ждать момента, когда достроят дом, он может потребовать возмещения ущерба. Такие требования относятся к третьей очереди. Ущерб возмещается после расчетов с сотрудниками предприятия и выплат компенсации вреда, нанесенного здоровью людей. Средств может не хватить на всех кредиторов. Если договор с застройщиком будет расторгнут, получить квартиру от организации, которая ее достраивает, не удастся.

Очередь	Чьи требования
Вне очереди	Текущие платежи: расходы на процедуру, вознаграждение управляющего
Первая	Возмещение вреда жизни и здоровью
Вторая	Зарплата и выходные пособия работников
Третья, сначала	Денежные требования граждан-дольщиков
Третья, затем	Требования Фонда развития территорий, выплатившего возмещение
Третья, в конце	Убытки граждан-дольщиков в виде разницы в цене квартиры
Четвёртая	Остальные кредиторы

Порядок очередей установлен ст. 201.9 Закона о банкротстве. Что будет, если застройщик обанкротился и денег на всех не хватит? Дольщики-граждане получат больше остальных кредиторов, но убытки сверх уплаченной суммы гасятся только после основных денежных требований.

При возмещении затрат сумма компенсации рассчитывается с учетом расходов по ДДУ и величины ущерба, который представляет собой разницу между стоимостью квартиры по договору и рыночной ценой, установленной на момент проведения первой процедуры в рамках дела о признании застройщика несостоятельным. Если квартира оплачена не полностью, выплата рассчитывается пропорционально произведенному платежу. Если рыночная стоимость недвижимости снизилась, размер компенсации не может быть меньше цены объекта по ДДУ.

Рыночная стоимость жилья в многоквартирном доме может рассчитываться по-разному. Объект оценивается экспертом, которого приглашает конкурсный управляющий. Если кредитор не согласен с результатом, он может обжаловать его в суде и потребовать проведения независимой экспертизы. Если требования будут удовлетворены, размер компенсации может увеличиться.

Сколько выплатит Фонд развития территорий?

Фонд развития территорий выплачивает возмещение гражданам, у которых есть требование о передаче квартиры. Сумма возмещения — площадь квартиры, умноженная на рыночную стоимость квадратного метра равнозначного жилья на первичном рынке. Площадь в расчёте берут не больше 120 м². Возмещение не может быть меньше уплаченной цены договора (ч. 2 ст. 13 Федерального закона № 218-ФЗ).

За машино-место или нежилое помещение Фонд возвращает уплаченную цену договора, и только за один такой объект в доме (ч. 2.1 ст. 13). Если право требования куплено по уступке уже после признания застройщика банкротом, возмещения не будет (ч. 3 ст. 13). Фонд, выплативший деньги, сам становится кредитором застройщика в третьей очереди.

Что будет с деньгами на счёте эскроу?

С 1 июля 2019 года большинство новых договоров долевого участия оплачивают через счёт эскроу. Деньги лежат в банке и переходят застройщику только после сдачи дома. При банкротстве застройщика деньги с эскроу в конкурсную массу не попадают.

Открытие конкурсного производства даёт дольщику право в одностороннем порядке отказаться от договора (п. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве). После расторжения договора банк закрывает счёт эскроу и возвращает деньги дольщику. Неустойку и убытки сверх суммы на эскроу предъявляют в деле о банкротстве. Страховка АСВ до 10 млн ₽ по счёту эскроу защищает от банкротства банка, к банкротству застройщика она отношения не имеет (ч. 3 ст. 13.2 Федерального закона № 177-ФЗ).

Если дом не сдан в срок, дольщик-гражданин вправе требовать неустойку: 1/150 ставки ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ). Способ оплаты на неустойку не влияет, она положена и при расчётах через эскроу. Исключение — периоды моратория, когда Правительство запрещало начислять неустойку застройщикам.

После открытия конкурсного производства требование о неустойке предъявляют конкурсному управляющему или в арбитражный суд, который ведёт дело о банкротстве (п. 1 ст. 201.4). Отдельный иск к застройщику в районный суд уже не подают. Неустойку учитывают в реестре отдельно и гасят в третьей очереди после основной суммы долга.

Что будет, если застройщик обанкротился, а у меня ипотека?

Банкротство строительных компаний не отменяет обязательства по ипотеке. При возникновении финансовых затруднений рекомендуется обратиться в банк с просьбой о предоставлении отсрочки платежа или других возможностей для снижения долговой нагрузки. При выплате компенсации средства будут направлены на погашение кредита. Если долг частично погашен, часть суммы передается банку, а остальные средства перечисляются на счет заемщика.

Если банк отказывается идти навстречу и снижать нагрузку, полный порядок обращения за отсрочкой платежа разобран в статье отсрочка платежа по кредиту.

Как признать право собственности на квартиру при банкротстве застройщика?

Если дом введён в эксплуатацию и акт приема-передачи квартиры подписан до принятия заявления о банкротстве застройщика, право собственности признаёт арбитражный суд, который ведёт дело о банкротстве (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Потребуется уплатить государственную пошлину и обратиться в Росреестр.

Если акта нет, суд может признать право собственности, когда не меньше трети квартир в доме уже оформлены за дольщиками (п. 8.1 ст. 201.11). Второй путь — передача квартир всем дольщикам по определению арбитражного суда. Ходатайство подаёт Фонд развития территорий или собрание участников строительства, дом должен быть введён в эксплуатацию. Нужны также такие условия (п. 3 ст. 201.11):

1. Стоимость передаваемых квартир превышает требования дольщиков в реестре не более чем на 5 %. Если превышает, нужно согласие 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди или доплата на депозитный счет суда.
2. Если за счет оставшегося имущества невозможно выполнить требования первой и второй очередей, потребуется выплатить соответствующую компенсацию.
3. Если права застройщика на дом в залоге у банка, который сам не дольщик, нужно согласие банка или деньги на депозитном счете суда. Сумма ограничена тем, что банк получил бы при продаже дома на торгах, — 60 % выручки (ст. 201.14 Закона о банкротстве).

Количество квартир в доме должно быть достаточным для удовлетворения запросов на оформление прав собственности.

Что будет с нежилыми помещениями и машино-местами?

Требования о машино-месте и нежилом помещении площадью не более 7 м² управляющий вносит в реестр участников строительства на тех же основаниях, что и для жилья. Если нежилое помещение больше 7 м², требование учитывается как денежное. Для этого необходимо обратиться в суд, где банкротится застройщик. Такие требования относятся к четвертой очереди.