Собственником квартиры может быть гражданин любого возраста, даже несовершеннолетний ребенок. Оформление собственности в юности гарантирует владельцу недвижимости, что он не утратит в будущем единоличное право распоряжаться жильем даже после вступления в брак с последующим разводом. Но иногда возникают обстоятельства, при которых необходимо продать квартиру, ранее купленную для несовершеннолетнего. Такие сделки проводятся в особом порядке. Из данной статьи можно узнать, какие права на недвижимое имущество имеет собственник жилья и его родители.
Права ребенка на собственную недвижимость
Ребенок собственник квартиры, согласно законодательству, не вправе самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом. Если ему не исполнилось 14 лет, возможность участвовать в сделках купли-продажи для него полностью исключена. Договоры за несовершеннолетних детей заключают их родители, опекуны или усыновители.
Внимание! Если возраст собственника квартиры соответствует диапазону 14 – 18 лет, ребенок может принимать участие в сделке, но при наличии письменного разрешения его родителей, опекунов или усыновителей.
Сколько бы ни было ребенку лет, при совершении сделки с недвижимостью, собственником которой он является, требуется согласие органов опеки и попечительства. Несовершеннолетний может получить право полного распоряжения своим имуществом с 16 лет при условии признания его эмансипированным (при трудоустройстве, вступлении в брак и т. п.).
Материал на тему: Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры
Права родителей на квартиру ребенка
Купленная квартира, если она оформлена на имя несовершеннолетнего, принадлежит ребенку на законных правах. Родители и другие представители данного лица не являются собственниками недвижимости. Следовательно, они не могут продать ее по своему желанию, обменять или подарить другому человеку, а также разделить или провести процедуру выделения долей.
Кроме того, они не вправе передать данное имущество во временное владение на условиях договора аренды, в безвозмездное пользование или использовать в качестве залога при оформлении кредита. Все сделки требуют участия органов опеки. В противном случае заключенные договоры будут признаны незаконными.
Возможна ли продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему собственнику
Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры или дома, находящегося в собственности несовершеннолетнего, при условии, что данная сделка заключается в интересах ребенка.
Внимание! После продажи недвижимости ребенок должен получить другую квартиру или дом, по площади превышающий прежнее жилье. Родители или другие законные представители обязаны документально доказать, что несовершеннолетний не только не останется без имущества, но и гарантированно получит улучшенные жилищные условия.
Органы опеки могут одобрить сделку с недвижимостью при наличии уважительных причин, например, если продажа необходима для переезда на новое место жительства или в целях получения средств для оплаты дорогостоящего лечения ребенка. Но в каждом конкретном случае решение принимается индивидуально и зависит от обстоятельств.
Подробный материал на тему: Как продать квартиру собственник которой несовершеннолетний ребенок
Что учитывают органы опеки при принятии решения
Большое значение имеет место расположения недвижимости. Если жилье ребенка находится в Москве, органы опеки могут не одобрить его продажу с последующим приобретением квартиры в другом городе.
Важным фактором является и стоимость имущества. Если цена продаваемой недвижимости ниже стоимости жилья, предлагаемого взамен, органы опеки могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет, открытый для несовершеннолетнего. Доступ к этим средствам открывается для ребенка после достижения им 18 лет.
Внимание! Родители, опекуны или усыновители собственника квартиры, а также их близкие родственники не могут купить недвижимость несовершеннолетнего.
Оформление квартиры на ребенка
Оформление квартиры на ребенка разрешено законом, даже если несовершеннолетний по результатам данной процедуры станет единственным собственником жилья. Как правило, данная мера принимается, когда родители покупают недвижимость для сына или дочери, передают имущество по наследству или по договору дарения.
Внимание! Если родители принимают решение переоформить недвижимость на ребенка, нужно учитывать, что в дальнейшем квартира не может быть признана совместно нажитым имуществом, поэтому при разводе она не подлежит разделу.
Процесс оформления квартиры на несовершеннолетнего не отличается от аналогичной стандартной процедуры, проводимой для лиц других категорий. Он состоит из нескольких этапов:
- Подготовка пакета документов. В первую очередь потребуется свидетельство о собственности на квартиру. Если помещение принадлежит нескольким владельцам, нужно получить письменное нотариально заверенное разрешение других собственников. Чтобы подтвердить, что в квартире на момент оформления документов никто не прописан, нужно получить выписку из домовой книги. Потребуются также справка из БТИ, кадастровый паспорт и выписка из лицевого счета.
- Составление договора купли-продажи, если квартира приобретается на соответствующих условиях. В графе «ФИО покупателя» необходимо указать данные ребенка и его законного представителя. Последний должен предоставить документы, которые подтверждают его полномочия. Например, свидетельство о рождении ребенка или решение суда об установлении усыновления либо попечения.
- Заверение договора у нотариуса.
- Подписание акта приема-передачи объекта недвижимости.
- Регистрация прав собственности на квартиру.
Внимание! Если ребенок достиг 14 лет, для заключения сделки обязательным является наличие у него паспорта.
Читайте также: Договор дарения между близкими родственниками
Если квартира приобретается в кредит или с использованием средств материнского капитала, нужно предварительно получить соответствующее разрешение органов опеки и попечительства.
Аналогичная процедура предусмотрена и для проведения сделки дарения. В данном случае составляется дарственная.
Если квартира передается ребенку в наследство по завещанию, подписи несовершеннолетнего и его представителей не требуются, так как данная сделка является односторонней.
Внимание! Дети младше 18 лет вправе претендовать на половину возможной доли наследства, даже если они не упомянуты в завещании. Данная мера направлена на защиту интересов несовершеннолетних, если все имущество передано другим лицам.
Вступление несовершеннолетнего в наследство
Существует два способа принятия наследства:
- подача соответствующего заявления нотариусу;
- фактическое принятие наследства.
В последнем случае действия наследника должны свидетельствовать о том, что он действительно вступил во владение квартирой, т. е. принимает меры по содержанию жилого помещения, его сохранению в надлежащем состоянии, а также по оплате коммунальных услуг.
В других случаях подается заявление нотариусу о вступлении ребенка в права наследования. Сделать это могут родители несовершеннолетнего.
Если ребенок достиг 14 лет, он может самостоятельно провести процедуру принятия наследства, но только при наличии письменного разрешения родителей или других законных представителей.
При возникновении спора по вопросам наследства к участию в разрешении конфликта привлекаются органы опеки.
Стандартные сроки вступления в права наследования составляют 6 месяцев. Но если наследником является несовершеннолетний, законодательством предусмотрены нюансы. Например, если установленный законом срок упущен по вине законных представителей ребенка, он может быть восстановлен.
Внимание! Представитель может оформить отказ от наследства при наличии уважительных причин, например, при нарушении прав ребенка, а также с разрешения органов опеки. При отсутствии веских оснований несовершеннолетний не может отказаться от наследства. Данная процедура проводится в судебном порядке.
Читайте также: Договор дарения квартиры
Выделение ребенку доли собственности
Обычно все члены семьи, как совершеннолетние, так и их дети, получают равные доли в квартире или в доме. Данная процедура производится на безвозмездной основе. Для этого составляется дарственная или договор о передаче прав собственности на часть жилого помещения.
В тексте документа необходимо указать:
- сведения о сторонах сделки, а именно, ФИО, даты рождения, данные паспорта, адреса проживания (если ребенку не исполнилось 14 лет, нужно также указать данные его законного представителя);
- информацию о недвижимости;
- размер доли, которая выделяется в собственность ребенка.
Оформить документы можно в нотариальной конторе. Услуга удостоверения договора предоставляется на платной основе. Размер государственной пошлины определяется, исходя из стоимости недвижимости. Ставка составляет 0,5 %. Сумма обязательств не может быть меньше 300 и больше 20 000 рублей.
Стоимость технического оформления сделки зависит от расценок, установленных в каждом конкретном регионе. Право собственности на выделенную долю необходимо зарегистрировать. Сделать это можно в Росреестре.
Для регистрации потребуется предоставить такие документы:
- паспорта родителей;
- свидетельства о рождении детей;
- договор о выделении долей в трех экземплярах;
- свидетельство о браке, заключенном между родителями, или о разводе;
- свидетельство о собственности на квартиру;
- квитанцию об уплате госпошлины.
Можно ли продать квартиру, если некоторые доли в ней принадлежат детям
Если хотя бы одна доля в квартире принадлежит лицу, не достигшему 18 лет, продать ее можно только с разрешения органов опеки. Получить данное согласие можно только при условии обеспечения ребенка долей в другом жилом помещении. Ее размер и стоимость должны быть не меньше, чем соответствующие показатели продаваемой части недвижимости.
Родители несовершеннолетнего и их близкие родственники, как и в случае с целой квартирой, не могут выкупить долю несовершеннолетнего.
Бланк согласия органов опеки не предусмотрен законодательством. Документ составляется в свободной форме. Для его получения следует подать соответствующий запрос.
На основании данного заявления органы опеки обязаны провести проверку. Ее цель заключается в подтверждении или опровержении того, что по результатам сделки материальное и социальное положение ребенка не изменится в худшую сторону, а также не будут ущемлены права несовершеннолетнего.
Полученное разрешение вместе с пакетом документов нужно подать в отделение Росреестра.
