Совладелец коммерческого здания не даёт доступ и ключи второму собственнику — что делать

Если совладелец коммерческого здания не даёт ключи и доступ, второй собственник может через суд потребовать устранить препятствия (ст. 304 ГК РФ) и определить порядок пользования зданием (ст. 247 ГК РФ). Пока доступа нет, можно требовать компенсацию за пользование вашей долей и свою часть арендного дохода. Если договориться не получается совсем, остаётся выдел доли или её продажа.

Ситуация встречается чаще, чем кажется: здание оформлено в долевую собственность на двоих, но фактически им распоряжается и пользуется только один из владельцев — у второго нет ключей, доступа, а порой и элементарной информации о том, что происходит с общим имуществом. Формально оба законные собственники в равной степени, но на практике один оказывается отрезан от собственного актива.

Какие права у второго собственника, если ключей у него нет?

У кого лежат ключи — вопрос техники, на право пользоваться зданием это никак не влияет. По ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, определяется по соглашению всех собственников, а если согласия достичь не удаётся, судом. Отдельно ст. 304 ГК РФ даёт собственнику право требовать устранения любых нарушений его прав, даже когда они не связаны с полным лишением владения, — это и есть основание для иска в ситуации, когда доступ просто не дают физически.

С квартирой, к слову, история почти та же. Если второй собственник не пускает в квартиру, опираются на те же статьи ГК, плюс ст. 30 Жилищного кодекса. Только иск называется иначе — о вселении. И в нём обычно сразу просят суд решить, кто в какой комнате живёт.

С чего начать, если ключи не дают?

Для требования о доступе досудебная претензия не обязательна, но начать лучше с неё. Напишите второму собственнику, что конкретно вам нужно: доступ в здание, комплект ключей, дни и часы, когда вы будете пользоваться помещениями. Звонок или сообщение в мессенджере тут не годятся — отправляйте заказным письмом с описью или курьером под подпись. Если дойдёт до суда, это письмо станет первым доказательством. С деньгами строже. Когда оба собственника — ИП или компании и вы хотите взыскать неосновательное обогащение (по сути, плату за пользование вашей долей), без претензии иск не примут: нужно выждать 30 дней после её отправки, ч. 5 ст. 4 АПК РФ. Такой спор пойдёт в арбитраж. А если хоть один из вас обычный гражданин без статуса ИП — в районный суд.

Можно ли вызвать полицию, если совладелец не пускает в здание?

Можно, но открывать дверь полиция не будет. Участковый примет заявление, опросит второго собственника и чаще всего откажет в возбуждении дела, сославшись на гражданско-правовой спор. Заявление всё равно полезно: материал проверки с объяснениями совладельца потом идёт в суд как доказательство, что доступ вам действительно не дают. Если совладелец меняет замки и не пускает вас в здание самовольно, полиция может квалифицировать это как самоуправство по ст. 19.1 КоАП РФ: предупреждение или штраф для гражданина от 100 до 300 рублей, для должностного лица от 300 до 500 рублей. Сумма символическая. Протокол по ст. 19.1 КоАП РФ фиксирует нарушение, вернуть доступ поможет только суд. Срезать замок самому не стоит: в таком случае в самоуправстве обвинят уже вас.

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Как подать иск, если совладелец не даёт доступ и ключи

Ответа нет, или он сводится к формальному отказу, — следующий шаг иск об устранении препятствий в пользовании имуществом. По существу это тот же механизм, что и знакомый по жилой недвижимости иск об определении порядка пользования помещением, только применительно к коммерческому объекту. В иске стоит сразу заявить и требование определить порядок пользования зданием, например закрепить конкретные помещения или часы доступа за каждым из собственников, а не только обязать выдать ключи: без этого конфликт нередко повторяется в новой форме через несколько месяцев.

Чтобы решение не осталось на бумаге, попросите суд сразу назначить судебную неустойку по ст. 308.3 ГК РФ: фиксированную сумму за каждый день, пока ответчик не передаст ключи. Верховный суд допускает её и по искам об устранении препятствий (п. 28 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7). Решение исполняют приставы по исполнительному листу.

Иск подают в суд по месту нахождения здания, даже если ответчик живёт или зарегистрирован в другом городе: это исключительная подсудность для споров о недвижимости (ст. 30 ГПК РФ, ч. 1 ст. 38 АПК РФ).

К иску нужны: выписка из ЕГРН, подтверждающая долю в праве собственности, копия направленного требования и подтверждение его получения или отказа получать, а по возможности переписка или показания свидетелей о конкретных случаях, когда доступ не предоставили. Здание используется в предпринимательской деятельности, и есть подтверждённые убытки от невозможности им пользоваться, упущенная аренда, простой оборудования, — их можно заявить отдельным требованием о взыскании убытков либо неосновательного обогащения, соразмерно доле второго собственника в доходах от объекта, если тот единолично извлекает из здания выгоду.

Можно ли получить деньги за то, что совладелец пользуется вашей долей?

Да, закон даёт два основания. По п. 2 ст. 247 ГК РФ, если выделить вам в пользование часть здания по доле нельзя, вы вправе требовать компенсацию от того собственника, который пользуется приходящимся на вашу долю имуществом. Верховный суд считает такую компенсацию возмещением потерь, поэтому одного факта, что совладелец занимает больше своей доли, мало. Нужно доказать, что вы хотели пользоваться зданием, требовали доступ и не получили его из-за действий второго собственника, — тут и пригодятся претензия и материал проверки полиции. Размер суды чаще всего считают по рыночной ставке аренды приходящейся на вас площади, по оценке или справке оценщика. Второе основание — ст. 248 ГК РФ: арендная плата и другие доходы от общего здания делятся между собственниками по долям. Если совладелец сдаёт помещения и забирает всю аренду себе, вашу долю дохода взыскивают с него.

Что требовать	Основание	Что это даёт
Устранить препятствия, выдать ключи	ст. 304 ГК РФ	Доступ в здание по решению суда
Определить порядок пользования	ст. 247 ГК РФ	Закреплённые помещения или часы доступа
Компенсация за пользование долей	п. 2 ст. 247 ГК РФ	Деньги, обычно по ставке аренды вашей части
Доля в арендном доходе	ст. 248, 1102 ГК РФ	Часть аренды, которую забрал совладелец
Выдел доли или выплата её стоимости	ст. 252 ГК РФ	Отдельные помещения или деньги вместо доли

Можно ли получить доступ до решения суда?

Пока спор не решён по существу, можно ходатайствовать об обеспечительных мерах: обязать ответчика предоставить доступ на период рассмотрения дела, если ожидание итогового решения месяцами оставляет истца без доступа к собственному имуществу. Такое ходатайство подаётся вместе с иском или сразу после него. Суды назначают эту меру нечасто, потому что она почти совпадает с итоговым требованием, поэтому срочность нужно отдельно обосновать.

Что делать, если договориться с совладельцем невозможно в принципе?

Конфликт носит принципиальный характер, и совместное владение зданием бывшими партнёрами дальше невозможно, — вместо повторяющихся исков об устранении препятствий стоит рассмотреть полный раздел объекта или выкуп доли. Эта процедура описана в материале про исковое заявление о разделе имущества и в некоторых случаях снимает конфликт надёжнее, чем очередное судебное решение о порядке доступа.

Выдел доли в натуре — право каждого собственника по ст. 252 ГК РФ. Скажем, в двухэтажном здании с отдельным входом на второй этаж суд вполне может отдать вам этаж целиком. А если поделить здание без несоразмерного ущерба нельзя, суд обяжет совладельца выплатить вам стоимость доли деньгами. Есть и третий путь, продать долю на сторону. Только сначала долю придётся предложить совладельцу по той же цене, у него преимущественное право покупки на месяц (ст. 250 ГК РФ).

Выбрать оптимальную стратегию — иск об устранении препятствий, определение порядка пользования или полный раздел — и правильно рассчитать убытки поможет юрист по недвижимости.