Купили квартиру через доверенное лицо продавца — как не стать жертвой мошенничества

Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца законна, если доверенность удостоверена нотариусом и не отозвана. Перед задатком покупатель проверяет доверенность в реестре Федеральной нотариальной палаты, свежую выписку из ЕГРН и связывается с самим собственником. Деньги лучше передавать через депозит нотариуса или аккредитив, а не представителю наличными.

Что проверить	Где
Действует ли доверенность	Реестр доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты
Кто собственник	Свежая выписка из ЕГРН, заказанная самим покупателем
Согласен ли собственник	Видеозвонок с собственником
Как передать деньги	Депозит нотариуса или аккредитив

Ваша ситуация отличается?

Опишите её — юрист ответит бесплатно.

Задать вопрос юристу

Можно ли покупать квартиру по доверенности продавца?

Ситуация встречается часто: собственник квартиры срочно уезжает и предлагает оформить сделку не лично, а через представителя по доверенности. Само по себе это не нарушение. Статья 185 Гражданского кодекса прямо разрешает собственнику доверить продажу недвижимости другому человеку, если доверенность оформлена нотариально (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ), содержит все нужные полномочия и не отозвана на момент сделки.

Проблема в другом. Сделки по доверенности на вторичном рынке статистически чаще становятся предметом судебных споров, чем прямые сделки с собственником. Причина не в самой доверенности. Покупатель лишён обычной возможности поговорить с продавцом напрямую, убедиться в его намерениях и в том, что документ не поддельный и не отозван уже после выдачи.

Что может пойти не так при сделке по доверенности?

Доверенность могли отозвать уже после отъезда собственника. По закону это его право в любой момент. Представитель, продолжающий действовать по отменённому документу, формально уже не имеет полномочий, даже если сам об этом не знает. Доверенность могли оформить на человека, который выдаёт себя за настоящего собственника — такие случаи чаще связаны с пожилыми или временно недееспособными людьми. Именно поэтому один из юристов, отвечавших на этот вопрос, прямо не рекомендовал такую сделку: при личном отсутствии продавца невозможно оценить его состояние на момент подписания документа. Наконец, сама доверенность может оказаться подделкой — от простой до качественно исполненной, которую не отличить на глаз.

Что проверить до внесения задатка?

Подлинность и статус доверенности проверяются бесплатно на портале Федеральной нотариальной палаты, в реестре доверенностей. Туда достаточно ввести номер документа и дату удостоверения, и система покажет, действует ли он или уже отозван. Проверку стоит повторить прямо перед сделкой, а не только один раз в начале переговоров: отозвать доверенность можно в любой момент, и статус за неделю переговоров вполне может измениться.

Дальше нужна свежая выписка из ЕГРН, где собственником должен значиться именно тот человек, что выдал доверенность, а не кто-то другой. Выписку лучше заказать самостоятельно, а не полагаться на копию от продавца или представителя: свежесть документа здесь важнее, чем экономия времени.

На саму сделку разумно приходить с юристом, который проверит не только доверенность, но и договор купли-продажи. В таких сделках именно в тексте ДКП нередко прячутся невыгодные для покупателя формулировки об ответственности сторон и порядке возврата денег, если сделка впоследствии будет оспорена. Проверку доверенности, выписки из ЕГРН и текста договора лучше доверить юристу по купле-продаже недвижимости — самостоятельно заметить все риски сделки по доверенности сложно. Если квартира уже покупалась раньше с обременениями или у продавца были финансовые проблемы, показателен разбор случая, когда покупателя подвёл уже после сделки статус самого продавца: купил квартиру, а продавец объявил себя банкротом.

Отдельно стоит запросить у продавца через представителя подтверждение отсутствия задолженностей по коммунальным платежам и полный список прописанных в квартире людей. Такие проблемы всплывают уже после сделки чаще, чем кажется на этапе просмотра: о том, что делать, если на квартире оказались чужие долги, мы писали здесь — купили квартиру с долгами по ЖКУ прежнего владельца, а если в квартире остаются прописанные бывшие жильцы — здесь: купили квартиру, а в ней остались прописанные бывшие жильцы. При сделке по доверенности оба риска проверить сложнее обычного: задать вопросы напрямую собственнику не получится.

Если после всех проверок доверенность вызывает хоть малейшие сомнения — например, собственник недоступен для видеозвонка, чтобы подтвердить своё решение, — лучше отложить внесение задатка до его возвращения или оформить аванс через депозит нотариуса либо аккредитив, а не переводить деньги представителю напрямую.