Как проверить продавца квартиры на банкротство и обезопасить сделку

Проверить продавца квартиры на банкротство можно бесплатно на сайте ЕФРСБ bankrot.fedresurs.ru по ФИО, дате рождения и ИНН, а потом в картотеке арбитражных дел kad.arbitr.ru. Если продавец квартиры подал на банкротство уже после сделки, продажу могут оспорить. Сделку по заниженной цене оспаривают, если она заключена за год до заявления о банкротстве, сделку во вред кредиторам — за три года.

Банкротство для многих является единственной возможностью избавления от непосильных долгов. Речь идет как о юридических, так и о физических лицах. При этом банкротство повышает риски граждан при покупке недвижимости. Перед заключением договора рекомендуется убедиться в том, что сделка является безопасной. Как проверить человека на банкротство при покупке квартиры — разберемся далее.

Зачем проверять продавца квартиры на банкротство?

Банкротство продавца квартиры бьет в первую очередь по покупателю. Если продавец покупаемой квартиры уже участвует в процедуре банкротства, он не может свободно распоряжаться жильем. На стадии реструктуризации долгов продать квартиру можно только с письменного согласия финансового управляющего. После признания гражданина банкротом квартиру продает уже сам финансовый управляющий.

Даже если дела о банкротстве еще нет, проданную квартиру могут вернуть продавцу. Сроки считают от дня, когда арбитражный суд принял заявление о банкротстве: один год для сделок по заниженной цене и три года для сделок во вред кредиторам. Для покупателя это связано с рисками утраты не только квартиры, но и вложенных в ее приобретение денег.

Чтобы обезопасить свои сбережения, можно купить жилье в новостройке у застройщика, а не на вторичном рынке. У такой квартиры нет прежнего собственника, поэтому риска его банкротства нет. Свои риски есть и у новостройки, они связаны с застройщиком. При желании приобрести недвижимость именно на вторичном рынке, нужно проявить осторожность и тщательно проверить продавца на предмет открытых в его отношении судебных дел.

Что будет, если продавец квартиры подал на банкротство после продажи?

На вторичном рынке недвижимости часто возникают ситуации, при которых покупатель приобретает жилье, а продавец через некоторое время принимает решение подать в суд заявление о банкротстве. Финансовый управляющий проводит проверку и обнаруживает, что в недавнем прошлом была продана квартира по цене ниже средней. Управляющий идет в суд и просит признать сделку недействительной.

Заявление об оспаривании подает финансовый управляющий. Кредитор тоже может подать такое заявление, если его требования больше 10% всех долгов в реестре (ст. 213.32 Закона о банкротстве). Основания два, и они описаны в ст. 61.2 того же закона:

Основание	Срок	Что доказывают
Неравноценная сделка (п. 1 ст. 61.2)	1 год до принятия заявления о банкротстве и позже	Цена в договоре существенно ниже рыночной. Осведомленность покупателя значения не имеет
Сделка во вред кредиторам (п. 2 ст. 61.2)	3 года до принятия заявления о банкротстве и позже	Продавец хотел вывести имущество от кредиторов, а покупатель знал об этом или должен был знать. Родственников продавца считают знавшими по умолчанию

Процента, после которого скидка считается существенной, закон не называет. Суд сравнивает цену в договоре с рыночной оценкой квартиры на дату сделки. Кто купил квартиру у банкрота по рыночной цене и заплатил через банк, рискует заметно меньше.

Как именно проходит такая проверка и что грозит продавцу, если сделку признают недействительной, разобрано в статье про оспаривание сделок должника при банкротстве.

Покупатель может заявить о своих имущественных требованиях на основании договора. Согласно правилам процедуры, средства, вырученные от реализации имущества банкрота, распределяются между кредиторами в порядке установленной законодательством очереди. Денег может оказаться недостаточно для исполнения всех финансовых требований. Это и является причиной рисков, с которыми приходится сталкиваться покупателю.

Обратная ситуация — банкротство покупателя квартиры. Продавцу оно опасно, если покупатель не расплатился полностью. Тогда продавец становится кредитором и встает в реестр требований наравне с банками и другими кредиторами покупателя.

Полностью обезопасить сделку невозможно. Тем не менее, можно минимизировать риски, проверив продавца на предмет банкротства физ лица онлайн по ИНН и удостоверению личности.

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Можно ли купить квартиру у банкрота?

Продажа квартиры при банкротстве возможна, но правила зависят от стадии процедуры. Если продавец квартиры банкрот, порядок такой:

Стадия	Кто продает	Риск для покупателя
Долги есть, дела о банкротстве нет	Сам собственник	Сделку могут оспорить, если заявление о банкротстве примут в течение 1 года или 3 лет
Реструктуризация долгов	Собственник с письменного согласия финансового управляющего (п. 5 ст. 213.11)	Без согласия управляющего сделку оспорят
Реализация имущества	Только финансовый управляющий, обычно на торгах (п. 5 ст. 213.25)	Договор, подписанный самим банкротом, ничтожен. Покупка на торгах у управляющего законна
Внесудебное банкротство через МФЦ	Сам собственник	Процедура длится 6 месяцев, сведения о ней есть в ЕФРСБ. Брать кредиты и займы в это время гражданину запрещено (ст. 223.4)
Банкротство завершено	Сам собственник	Риск ниже, но остается при скрытом имуществе, например при наследстве

Когда банкрот продает квартиру сам, в обход финансового управляющего, продажа квартиры банкротом не имеет силы. Регистрация перехода права на недвижимость в процедуре реализации идет только по заявлению финансового управляющего (п. 7 ст. 213.25).

Если сделка заключается после завершения банкротства собственника, покупатель рискует меньше. Тем не менее, это не означает полную безопасность. Банкротство занимает много времени. Часто процедура длится около года. В течение этого периода продавец мог получить недвижимость в наследство и не уведомить финансового управляющего об этом. До момента оформления прав собственности установить данный факт невозможно. Но если после признания должника банкротом кредиторы узнают о получении им квартиры в наследство и о дальнейшей ее продаже, сделка может быть опротестована.

В целях безопасности рекомендуется проверить собственника и отказаться от покупки недвижимости, права на которую оформлены сразу после банкротства.

Продажа унаследованного имущества сразу после оформления прав на него является невыгодной. Это связано с необходимостью уплаты НДФЛ. Если гражданин торопится с заключением сделки, то такое поведение следует рассматривать как тревожный сигнал. Нужно проверить, в чем заключается причина.

Отказаться от наследства в пользу родственников, чтобы спрятать квартиру от кредиторов, банкрот тоже не может. Раньше такой прием помогал обезопасить недвижимость от продажи с выплатой вырученных средств в пользу кредиторов. Сейчас финансовый управляющий может оспорить такой отказ как сделку во вред кредиторам. Такая возможность закреплена в п. 53 Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан, утвержденного Президиумом Верховного суда 18.06.2025.

Покупатель не может на этапе приобретения жилья, полученного продавцом в наследство, проверить и выяснить, являлся ли кто-то из собственников несостоятельным должником. Перед покупкой рекомендуется выждать 3 года. По истечении данного срока признание сделки недействительной станет невозможным. Затем можно безопасно совершить покупку квартиры.

Могут ли забрать квартиру у покупателя, если продавец признан банкротом?

Процедуру признания сделки недействительной по результатам проверки в рамках дела о банкротстве могут инициировать финансовый управляющий или кредиторы. Если суд признает продажу квартиры недействительной, недвижимость будет возвращена в конкурсную массу продавца.

Если данный объект является единственным жильем покупателя и его семьи, а сделку отменили из-за заниженной цены, действуют особые правила ст. 61.6-1 Закона о банкротстве. Их ввел Федеральный закон от 24.07.2023 № 372-ФЗ после постановления Конституционного суда от 03.02.2022 № 5-П. Квартиру продают на торгах. Из выручки покупателю перечисляют сумму, которую он заплатил по договору, в течение 14 дней после того, как он передаст реквизиты. До этой выплаты и еще месяц после нее покупатель с семьей живет в квартире, суд может продлить этот срок до шести месяцев. Покупатель вправе оставить квартиру себе, если доплатит разницу до цены, установленной судом. Если торги не состоялись, он может купить квартиру по начальной цене.

Если квартира не является единственным жильем этого человека, то она сразу будет включена в конкурсную массу. После ее реализации вырученные средства подлежат распределению между кредиторами в порядке установленной очереди. Покупатель может получить обратно часть потраченной суммы. Если суд решит, что покупатель знал о цели продавца навредить кредиторам, его требование удовлетворят только после кредиторов третьей очереди (п. 2 ст. 61.6). На практике это часто означает, что денег не останется.

Далее разберемся, как проверить физическое лицо на банкротство при покупке квартиры.

Как проверить продавца квартиры на банкротство пошагово?

Как проверить, не является ли продавец квартиры банкротом? Начать с ЕФРСБ. В этот реестр попадают сведения о всех делах о банкротстве граждан, включая внесудебное банкротство через МФЦ. Остальные источники показывают долги, которые еще могут привести к банкротству.

Где проверить	Что видно	Что нужно
ЕФРСБ, bankrot.fedresurs.ru	Текущие и завершенные банкротства, внесудебная процедура через МФЦ, данные финансового управляющего	ФИО, дата рождения, ИНН
Картотека арбитражных дел, kad.arbitr.ru	Заявления о банкротстве, которые суд еще не рассмотрел, споры продавца как ИП	ФИО
ФССП, fssp.gov.ru	Исполнительные производства и суммы долгов	ФИО, дата рождения, регион
Сайт районного суда	Иски банков и других кредиторов о взыскании долга	ФИО, суд по месту жительства продавца
Кредитная история	Кредиты, просрочки, новые займы	Запрашивает сам продавец
Выписка из ЕГРН	Срок владения, аресты и запреты на квартиру	Кадастровый номер или адрес

Подробнее о поиске в реестре, в том числе о том, как читать карточку должника, разобрано в статье как проверить человека в реестре банкротов.

Как проверить на банкротство физическое лицо при покупке квартиры, если в реестре нашлись однофамильцы? Попросить у продавца ИНН. Поиск по ИНН дает точный результат. Отказ продавца назвать ИНН — повод насторожиться.

ЕФРСБ отражает уже начатую процедуру. Заявление кредитора могло поступить в суд вчера, а сообщения в реестре еще нет. Поэтому стоит посмотреть и картотеку арбитражных дел: дела о банкротстве граждан рассматривает арбитражный суд.

Кредитную историю продавец может получить бесплатно два раза в год в каждом бюро кредитных историй. Сделать это можно через Госуслуги. Запрос может оформить только сам продавец, поэтому покупатель просит показать отчет.

Негативным фактором является задолженность в размере свыше 500 тысяч рублей. Если гражданин с таким долгом не может платить всем кредиторам, закон обязывает его подать заявление о банкротстве в течение 30 рабочих дней (п. 1 ст. 213.4 Закона о банкротстве). При этом нужно учитывать, что не все долги удается отследить. Например, задолженность по расписке, если продавец квартиры получил во временное пользование деньги от родственников или друзей, не отражается в кредитной истории. В таких случаях расчеты производятся между кредитором и заемщиком напрямую. Расписка хранится у того, кто дал деньги.

Как обезопасить себя при покупке квартиры от банкротства продавца?

Вы разобрались, как проверить продавца на банкротство при покупке недвижимости. Похожая история с неожиданным сюрпризом после покупки жилья — когда Росреестр отказывается регистрировать переход права из-за ареста у прежней собственницы — разобрана в статье купили квартиру, но Росреестр не регистрирует переход права. Теперь нужно понять, как обезопасить свои сбережения.

Если проверив продавца, вы обнаружили, что у него имеется крупная задолженность, а покупаемая квартира предлагается по низкой цене, лучше отказаться от сделки. Принимать решение рекомендуется с учетом скидки. Если квартира, рыночная стоимость которой составляет миллионы рублей, продается на 100-200 тысяч дешевле, финансовый управляющий, скорее всего, не посчитает такую цену подозрительной.

Продавец может предложить указать в договоре недостоверные данные. Цель заключается в сокрытии части дохода и снижении размера налога. Не рекомендуется соглашаться на искажение данных о покупаемой квартире. Если финансовый управляющий, проверив сделку, обнаружит в договоре заниженную стоимость, он может оспорить продажу. Суд учитывает цену, указанную в договоре, а доплату наличными покупателю будет трудно доказать.

Деньги лучше передавать через банк: аккредитивом или через сервис безопасных расчетов. Банковский документ подтверждает, сколько и когда заплатил покупатель. Если сделку оспорят, эта сумма станет основой для возврата денег. Полезно сохранить объявление о продаже и отчет оценщика: они показывают, что цена была рыночной.

В договор можно включить заверения продавца о том, что у него нет признаков банкротства и долгов, о которых он умолчал (ст. 431.2 ГК РФ). Если заверения окажутся ложными, покупатель вправе требовать с продавца возмещения убытков.

Если вы приняли решение о покупке квартиры у гражданина, имеющего большую задолженность, рекомендуется уделить пристальное внимание содержанию договора. Проверить документы продавца и условия договора до передачи задатка поможет юрист по сделкам с недвижимостью.

Другой распространённый сценарий риска на вторичном рынке — покупка через доверенное лицо продавца; как не попасться на эту схему, разобрано в статье купили квартиру через доверенное лицо продавца.