Продавец квартиры — крупный должник, а саму квартиру недавно дважды перепродавали дёшево: как оценить риски и вернуть задаток

Если после задатка вы узнали о долгах продавца и странных перепродажах квартиры, выйти из сделки можно, и деньги обычно получается вернуть. Задаток возвращается в двойном размере, когда сделка сорвалась по вине продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ), а аванс отдают в любом случае. Главное сейчас — не платить остаток и письменно потребовать деньги назад, пока на квартиру не наложили арест.

После подписания предварительного договора и внесения задатка за квартиру нередко всплывают детали, которых не было видно на этапе просмотра: у продавца открыто сразу несколько кредитов на крупную сумму, а сама квартира за последний год дважды переходила из рук в руки по цене заметно ниже рыночной. Формально сделка ещё не совершена — деньги переданы только как задаток или аванс под будущий договор. Вопрос в том, можно ли на этом этапе выйти из сделки и вернуть деньги, а не тянуть до момента, когда квартира уже оформлена на покупателя.

Чем опасны долги продавца для покупателя квартиры?

Долги продавца — это не абстрактный риск. По ст. 80 закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» пристав вправе наложить арест на любое имущество должника, включая недвижимость, которую тот собирается продать. Если арест наложат раньше, чем покупатель успеет зарегистрировать переход права в Росреестре, сделка попросту зависает: продать арестованное имущество нельзя, а деньги к этому моменту уже могут быть переданы. Отдельная история — если продавец в итоге признаётся банкротом: тогда сделки, совершённые незадолго до банкротства, кредиторы вправе оспаривать, и от этого может пострадать уже добросовестный покупатель — именно такой случай мы разбирали в статье о том, как продавец квартиры объявил себя банкротом уже после сделки.

Сроки тут немаленькие. Продажу по цене заметно ниже рынка финансовый управляющий может оспорить, если она была за год до заявления о банкротстве, а сделку во вред кредиторам — за три года (п. 1 и 2 ст. 61.2 закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). То есть покупатель, который сейчас заплатит полную цену, ещё три года живёт с риском, что продавца объявят банкротом.

Квартира часто перепродавалась — это риск?

Двойная перепродажа квартиры за короткий срок по заниженной цене — тоже не случайность, а типичный признак схемы, где один из переходов права оспорим. Если суд впоследствии признает одну из предыдущих сделок недействительной, прежний собственник может истребовать квартиру по ст. 301 ГК РФ. У добросовестного покупателя, который заплатил деньги, её заберут, если квартира выбыла у собственника помимо его воли — подделка документов, сделка недееспособного, продажа по поддельной доверенности (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Взыскивать обратно уплаченные деньги придётся отдельно, уже с того звена цепочки, которое оказалось недобросовестным, и не факт, что успешно. Порядок такого иска — отдельная процедура, мы подробно разбирали её в материале про иск о признании сделки недействительной.

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Можно ли вернуть задаток, если узнали о долгах продавца?

Дальше всё зависит от того, что именно написано в подписанном документе — задаток или аванс. По ст. 381 ГК РФ задаток возвращается в двойном размере, только если сделка не состоялась по вине продавца; если вина обоюдная или недоказуема, деньги можно потерять. Аванс — проще: он возвращается по первому требованию, без необходимости доказывать чью-либо вину. Название в разговоре продавца ничего не значит — юридическую силу имеет только формулировка в самом договоре, и именно её нужно смотреть в первую очередь. Кстати, если в бумаге написано невнятно, закон на стороне покупателя: при сомнении сумма считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Похожий спор о возврате денег мы уже разбирали в статье о том, как покупателю одобрили ипотеку на меньшую сумму, и он отказался от сделки.

Ситуация	Задаток	Аванс
Продавец скрыл долги, арест или банкротство, и сделка сорвалась из-за этого	Возврат в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ)	Возврат суммы
Стороны договорились расторгнуть предварительный договор	Возврат суммы (п. 1 ст. 381 ГК РФ)	Возврат суммы
Срок для основного договора истёк, никто не предложил его заключить	Возврат суммы (п. 6 ст. 429 ГК РФ)	Возврат суммы
Покупатель просто передумал, продавец ничего не скрывал	Остаётся у продавца	Возврат суммы

Третья строка таблицы на практике спасает многих. Верховный суд в определении № 18-КГ18-232 указал: если до конца срока ни одна сторона не направила другой предложение заключить основной договор, обязательство прекращается и задаток нужно вернуть. Поэтому покупателю, который засомневался, иногда выгоднее не торопить продавца, а дождаться окончания срока — при условии, что сам он не уклонялся от сделки.

С двойным задатком сложнее. Продавец будет говорить, что о долгах вас никто не спрашивал. Поможет, если в предварительном договоре есть его заверение «квартира не обременена, долгов и судебных споров нет» — тогда недостоверное заверение даёт право отказаться от договора и требовать убытки (ст. 431.2 ГК РФ). Если продавец прямо отвечал на вопрос о долгах неправду, это уже обман, и сделку можно оспаривать по ст. 179 ГК РФ.

Как проверить продавца и квартиру после внесения задатка?

В такой ситуации имеет смысл сначала запросить свежую выписку из ЕГРН на квартиру: она покажет текущие обременения и аресты на сегодняшний день, а не на момент, когда объект показывали. Историю перепродаж покажет отдельная выписка о переходе прав. С 1 марта 2023 года посторонний человек получит её без ФИО прежних владельцев, поэтому попросите продавца заказать выписку самому через Госуслуги и показать вам целиком.

Дальше — долги самого продавца. Исполнительные производства видно в банке данных ФССП на сайте приставов, по фамилии и дате рождения. Банкротство проверяют на Федресурсе (ЕФРСБ): там публикуют и само решение, и намерение кредитора подать заявление. Иски банков к продавцу ищут на сайтах районных судов и в картотеке арбитражных дел. Кто-то спросит: а если всё чисто? Значит, долги пока не дошли до суда, и риск всё равно остаётся — при крупных кредитах взыскание может начаться в любой момент.

Что делать, чтобы вернуть деньги

Дальше — направить продавцу письменную претензию с требованием расторгнуть предварительный договор и вернуть деньги. В претензии стоит сослаться на то, что о долгах и истории квартиры вам не сказали при подписании, а при таких обстоятельствах вы договор бы не заключили (ст. 450 и 451 ГК РФ, а если были заверения продавца — ст. 431.2 ГК РФ). Отправлять заказным письмом с описью, расписку о задатке хранить в оригинале. Если продавец отказывается добровольно — идти в суд с иском о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы (ст. 131–132 ГПК РФ). И, пока весь этот вопрос не закрыт, — не переходить к подписанию основного договора купли-продажи и не передавать остаток суммы: до тех пор пока задаток не возвращён и деньги в риске, ускорять сделку невыгодно ни при каком раскладе.

Стоит ли всё-таки покупать квартиру у продавца с долгами?

Наличие долгов у продавца само по себе не делает сделку невозможной — большинство сделок с должниками проходят без последствий для покупателя, если деньги передаются только после регистрации перехода права. Но сочетание крупных долгов с недавней двойной перепродажей по заниженной цене — это уже повод не спешить, а сначала добиться возврата задатка и поискать другую квартиру, где такой истории за плечами нет.

Проверка истории объекта, оценка формулировок предварительного договора и грамотная претензия — задачи, где ошибка обходится дорого, поэтому в спорных случаях стоит подключить юриста по купле-продаже недвижимости.

Если вы нашли ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl+Enter

Пожалуйста оцените материал