Покупателю одобрили ипотеку на меньшую сумму и он отказался от сделки: нужно ли возвращать задаток

Банк одобрил покупателю ипотеку меньше, чем он рассчитывал, и он передумал покупать квартиру. Задаток в такой ситуации, как правило, остаётся у продавца: за срыв сделки отвечает тот, кто от неё отказался (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Есть две оговорки. Деньги должны быть оформлены именно как задаток, аванс или «предоплату» возвращают всегда. И в договоре не должно быть условия, что при проблемах с ипотекой задаток возвращается.

Суть ситуации

Покупатель вносит задаток за квартиру, подаёт документы на ипотеку — а банк одобряет сумму меньше той, на которую покупатель рассчитывал. Доплачивать из своих или идти в другой банк покупатель не хочет и от сделки отказывается. Продавец резонно спрашивает: возвращать деньги или нет, ведь сам он ничего не нарушал.

Задаток при покупке квартиры в ипотеку: что говорит закон

Правила о задатке — статьи 380 и 381 Гражданского кодекса РФ. Если за неисполнение договора отвечает сторона, давшая задаток (покупатель), деньги остаются у другой стороны (продавца). Если же виноват тот, кто задаток получил, — он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка. В ситуации, когда покупатель сам отказывается от покупки из-за того, что его не устроили условия одобренной ипотеки, — это его собственное решение не заключать договор, а не вина продавца. Поэтому, как правило, в такой ситуации задаток продавцу возвращать не нужно.

Есть и обратная ситуация. Если в предварительном договоре прямо написано, что квартира покупается с ипотекой и при отказе банка задаток возвращается, продавцу придётся вернуть деньги. Вернуть задаток нужно и тогда, когда сделка сорвалась по обстоятельствам, за которые не отвечает ни одна сторона, или стороны договорились её расторгнуть (п. 1 ст. 381 ГК РФ). Полный отказ банка в ипотеке суды иногда относят к таким обстоятельствам. А вот одобрение меньшей суммы обычно не относят: покупатель мог доплатить разницу сам или подать заявку в другой банк.

Важная оговорка: это правило работает только для задатка в юридическом смысле — то есть суммы, переданной и оформленной именно как задаток, с указанием на его обеспечительную и штрафную функцию (обычно отдельным соглашением о задатке или прямым указанием в предварительном договоре купли-продажи). Если по документам сумма названа авансом или просто частью будущей оплаты, штрафной функции у неё нет: аванс в любом случае подлежит возврату при незаключении основного договора, независимо от того, по чьей инициативе сделка сорвалась.

Похожий вопрос о возврате денег возникает и в других ситуациях со срывом сделки — например, когда покупатель уже после внесения задатка узнаёт про долги продавца и подозрительные перепродажи квартиры.

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Как определить, что было передано — задаток или аванс

1. Поднять документ, по которому передавались деньги (расписка, соглашение о задатке, предварительный договор), и проверить, есть ли там прямое слово «задаток» и указание на его обеспечительную функцию.
2. Если формулировка неоднозначна или деньги названы просто «предоплатой» без слова «задаток» — по умолчанию суд, скорее всего, квалифицирует их как аванс, подлежащий возврату.
3. Проверить, подписан ли основной или хотя бы предварительный договор купли-продажи — задаток как способ обеспечения обязательств применим именно к обязательству, возникшему из договора, а не к устной договорённости.

Что делать дальше

1. Если деньги оформлены как задаток и вина за срыв сделки лежит на покупателе — продавец вправе не возвращать сумму, зафиксировав отказ покупателя от сделки письменно (перепиской, письменным уведомлением от покупателя об отказе).
2. Если покупатель настаивает на возврате и обращается в суд — сохранить все документы, подтверждающие, что деньги были именно задатком, а отказ от сделки исходил от покупателя по причинам, не связанным с действиями продавца.
3. Если сумма была авансом — лучше вернуть её добровольно: в судебном споре аванс, как правило, взыскивается в полном объёме независимо от того, кто инициировал отказ от сделки.

Если же сделку срывает не покупатель, а продавец, обманувший при заключении договора, применяется другое правило — Верховный суд обязал возвращать деньги покупателю одновременно с квартирой при отмене сделки из-за обмана продавца.

Возвращается ли задаток, если покупатель отказался от сделки

Если деньги оформлены именно как задаток и сделка не состоялась по инициативе покупателя — в том числе из-за того, что банк одобрил меньшую сумму, чем рассчитывал покупатель, — задаток, как правило, остаётся у продавца. Ключевое условие — правильное оформление: словом «задаток» и ссылкой на его обеспечительную функцию в договоре или отдельном соглашении. Если такого оформления нет и деньги фактически являются авансом, их придётся вернуть вне зависимости от того, кто отказался от сделки.

Разобраться, что именно оформлено в вашем договоре — задаток или аванс, и как правильно защитить свою позицию, поможет юрист по купле-продаже недвижимости.