Нужно ли возвращать задаток за квартиру, если покупатель отказался от сделки из-за ипотеки

Суть ситуации

Покупатель вносит задаток за квартиру, подаёт документы на ипотеку — а банк одобряет сумму меньше той, на которую покупатель рассчитывал. Расширять бюджет или искать другой банк покупатель не готов и решает отказаться от сделки. Продавец в этой ситуации закономерно спрашивает: должен ли он вернуть деньги, или задаток остаётся у него, поскольку сделка не состоялась не по его вине.

Что говорит закон

Правила о задатке — статьи 380 и 381 Гражданского кодекса РФ. Если за неисполнение договора отвечает сторона, давшая задаток (покупатель), деньги остаются у другой стороны (продавца). Если же виноват тот, кто задаток получил, — он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка. В ситуации, когда покупатель сам отказывается от покупки из-за того, что его не устроили условия одобренной ипотеки, — это его собственное решение не заключать договор, а не вина продавца. Поэтому, как правило, в такой ситуации задаток продавцу возвращать не нужно.

Важная оговорка: это правило работает только для задатка в юридическом смысле — то есть суммы, переданной и оформленной именно как задаток, с указанием на его обеспечительную и штрафную функцию (обычно отдельным соглашением о задатке или прямым указанием в предварительном договоре купли-продажи). Если по документам сумма названа авансом или просто частью будущей оплаты, штрафной функции у неё нет: аванс в любом случае подлежит возврату при незаключении основного договора, независимо от того, по чьей инициативе сделка сорвалась.

Телефон горячей линии 8 800-302-92-70 Звонок бесплатный

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Как определить, что было передано — задаток или аванс

1. Поднять документ, по которому передавались деньги (расписка, соглашение о задатке, предварительный договор), и проверить, есть ли там прямое слово «задаток» и указание на его обеспечительную функцию.
2. Если формулировка неоднозначна или деньги названы просто «предоплатой» без слова «задаток» — по умолчанию суд, скорее всего, квалифицирует их как аванс, подлежащий возврату.
3. Проверить, подписан ли основной или хотя бы предварительный договор купли-продажи — задаток как способ обеспечения обязательств применим именно к обязательству, возникшему из договора, а не к устной договорённости.

Что делать дальше

1. Если деньги оформлены как задаток и вина за срыв сделки лежит на покупателе — продавец вправе не возвращать сумму, зафиксировав отказ покупателя от сделки письменно (перепиской, письменным уведомлением от покупателя об отказе).
2. Если покупатель настаивает на возврате и обращается в суд — сохранить все документы, подтверждающие, что деньги были именно задатком, а отказ от сделки исходил от покупателя по причинам, не связанным с действиями продавца.
3. Если сумма была авансом — лучше вернуть её добровольно: в судебном споре аванс, как правило, взыскивается в полном объёме независимо от того, кто инициировал отказ от сделки.

Вывод

Если деньги оформлены именно как задаток и сделка не состоялась по инициативе покупателя — в том числе из-за того, что банк одобрил меньшую сумму, чем рассчитывал покупатель, — задаток, как правило, остаётся у продавца. Ключевое условие — правильное оформление: словом «задаток» и ссылкой на его обеспечительную функцию в договоре или отдельном соглашении. Если такого оформления нет и деньги фактически являются авансом, их придётся вернуть вне зависимости от того, кто отказался от сделки.