Как вернуть залог за аренду квартиры, если наймодатель отказывается его возвращать

Суть ситуации

Чаще всего арендатор остаётся без залога в двух ситуациях. В первом случае квартира оказывается непригодной для нормальной жизни: холодно, течёт стиральная машина соседей или коммуникации, стены «из картона». Наниматель хочет съехать раньше срока, но в договоре есть пункт: если инициатива расторжения исходит от него — залог не возвращается. Во втором случае всё формально благополучно: жилец выехал по правилам, предупредив за 30 дней, а залог всё равно не возвращают уже два месяца — сначала кормят обещаниями, затем возвращают часть суммы, и переговоры всё это время идут не с собственником, а с риелтором, которому переводились все платежи.

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Что говорит закон

Залог за квартиру при аренде — это обеспечительный платёж. Он обеспечивает обязательства нанимателя, и штрафом за досрочный выезд он не является. Наниматель обязан своевременно платить и вернуть квартиру в надлежащем состоянии. Согласно статье 381.1 Гражданского кодекса РФ, если обстоятельства, ради которых вносился обеспечительный платёж, не наступили (то есть наниматель ничего не должен и не испортил имущество), сумма подлежит возврату — если иное прямо не предусмотрено соглашением сторон.

Пункт договора «при расторжении по инициативе нанимателя залог не возвращается» работает не всегда. Если жильё стало непригодным для проживания — например, из-за аварийного состояния коммуникаций или систематических протечек — договор можно расторгнуть через суд по требованию любой стороны (п. 3 ст. 687 ГК РФ). Тогда удерживать залог не за что: съехать пришлось из-за того, что наймодатель не обеспечил нормальное жильё. Чтобы это доказать, понадобятся фото, видео и переписка с хозяином о поломках.

Бывает, что все платежи шли риелтору и собственника жилец ни разу не видел. Вернуть залог в таком случае обязан тот, кто записан в договоре наймодателем, даже если деньги на руки получал агент. Поэтому претензию лучше отправить обоим, собственнику и риелтору, и указать, на чьи реквизиты переводились деньги.

Арендодатель не хочет возвращать залог за квартиру: что делать

1. Зафиксируйте основания. Сфотографируйте и снимите на видео состояние квартиры (протечки, неисправности), сохраните переписку с наймодателем или риелтором об обещаниях вернуть деньги.
2. Направьте письменную претензию. Укажите сумму залога, дату выезда, ссылку на статью 381.1 ГК РФ (если деньги просто не возвращают без оснований) или на статью 687 ГК РФ (если причина выезда — непригодность жилья), и разумный срок для возврата — обычно 10 дней. Претензию лучше отправить с уведомлением о вручении или продублировать в мессенджер, чтобы зафиксировать дату получения.
3. Если платежи шли через риелтора — направьте претензию и ему тоже, с указанием, что все переводы фиксировались на его реквизиты, и попросите подтвердить передачу денег собственнику.
4. При игнорировании претензии — обращайтесь в суд. Если в договоре не было законных оснований для удержания, невозвращённый залог можно взыскать как неосновательное обогащение по статье 1102 ГК РФ, а также потребовать проценты за пользование чужими деньгами за период просрочки.

Тот же принцип — деньги удерживают без законных оснований, и это неосновательное обогащение — работает и в других спорах о возврате средств, например, когда курьерская платформа удерживает заработанные деньги.

Вывод

Формулировка в договоре «при расторжении по инициативе нанимателя залог не возвращается» не работает как абсолютный запрет в любой ситуации — если причина ухода объективная (аварийное состояние жилья) или деньги просто удерживают без оснований, шансы вернуть залог через претензию и, при необходимости, через суд, как правило, достаточно высокие. Ключевое — грамотно зафиксировать основания и адресовать претензию всем, кто фактически участвовал в расчётах.

Составить претензию с точными ссылками на нужную статью ГК РФ и оценить перспективы взыскания через суд поможет юрист по недвижимости.