Доли детям в ипотечной квартире по маткапиталу можно оформить без согласия банка

С 1 января 2026 года действует часть изменений, внесённых Федеральным законом № 195-ФЗ от 7 июля 2025 года: семьи, купившие или построившие жильё с использованием материнского капитала и ипотечного кредита, теперь могут оформить доли детям в общую собственность без согласия банка-залогодержателя — даже если ипотека ещё не погашена и квартира остаётся в залоге.

Раньше закон обязывал родителей выделить детям доли в течение шести месяцев после снятия обременения — то есть фактически после полного погашения ипотеки. Оформить доли раньше можно было только с письменного согласия банка, а банки такое согласие давали не всегда охотно: для кредитной организации это означало появление среди собственников заложенного имущества несовершеннолетних, чьи доли сложнее реализовать при взыскании долга.

Теперь поправки прямо разрешают регистрировать общую долевую собственность родителя, супруга и детей сразу, пока жильё остаётся в залоге у банка, без отдельного обращения за его согласием. Норма закреплена изменениями в статью 7 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и статью 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Изменение касается семей, которые использовали средства материнского капитала на покупку, строительство или реконструкцию жилья, оформленного в ипотеку — независимо от того, за какого по счёту ребёнка получен сертификат. На покупку жилья без ипотечного кредита норма не влияет: там согласие банка и раньше не требовалось.

На практике это означает, что ждать полного погашения ипотеки или писать заявление в банк ради соблюдения требования о долях больше не нужно — обратиться в Росреестр можно сразу после покупки жилья. Сам общий порядок, как оформить долю в квартире на ребёнка, при этом не изменился — упростился только один шаг в нём. Отдельный вопрос — прописка детей в такой квартире до полного погашения ипотеки: этому мы посвятили отдельный разбор, можно ли прописаться в ипотечной квартире, пока она остаётся в залоге у банка. Обязательство выделить доли при этом никуда не делось: не позднее шести месяцев после снятия обременения его всё равно нужно исполнить, если оформление не сделали раньше.

Правильно оформить доли и не пропустить сроки поможет семейный адвокат — особенно если семья планирует использовать сертификат ещё и на других детей или обременение снимается досрочно.