Как снять обременение с квартиры через суд, если продавец умер

Если продавец умер, не сняв обременение, запись об ипотеке в силу закона погашают через суд. Иск о прекращении обременения подают к наследникам продавца, а если их нет — к муниципалитету, которому переходит выморочное имущество. Решение суда, вступившее в силу, становится основанием для Росреестра погасить запись. Госпошлина за такой иск для гражданина — 3000 ₽. Как снимают обременение в обычной ситуации, когда обе стороны живы, рассказано в статье про снятие обременения с недвижимости.

Почему обременение не снимается само, если продавец умер

Покупатель оформил квартиру в долевую собственность по договору с рассрочкой платежа — до полного расчёта продавец сохранял право на объект в виде обременения: в выписке ЕГРН такая запись обычно значится как «ипотека в силу закона» или как запрет на регистрационные действия до исполнения обязательств. Покупатель полностью рассчитался, условия договора выполнены — но продавец, вместо того чтобы вместе с покупателем подать в Росреестр заявление о снятии обременения, умер. Нотариус подтвердил: административным путём запись уже не снять, остаётся только суд.

Залог, в том числе ипотека в силу закона при продаже в рассрочку (п. 5 ст. 488 ГК РФ), прекращается, когда покупатель полностью расплатился (подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Только запись в ЕГРН от этого никуда не девается. Погасить её Росреестр может по совместному заявлению покупателя и продавца, по заявлению одного продавца или по решению суда (ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Продавец умер, заявление подать некому. Остаётся суд.

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

В какой суд подавать иск о снятии обременения

Перед иском закажите свежую выписку из ЕГРН и посмотрите графу «ограничение (обременение) права»: там указано, на каком основании сделана запись. Ипотеку в силу закона или запрет по договору купли-продажи снимают иском о признании обременения прекращённым. Его подают в районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 30 ГПК РФ). Бывает, что запись появилась как обеспечительная мера по другому делу. Тогда пишут заявление об отмене обеспечения (ст. 144 ГПК РФ) в тот суд, который эту меру наложил. Если квартиру арестовал пристав, порядок опять свой, он описан в статье про то, как быть, если Росреестр не регистрирует переход права из-за ареста приставов у прежней хозяйки.

Как снять обременение после смерти продавца: пошагово

1. Заказать свежую выписку из ЕГРН и уточнить точное основание обременения — это определяет, какой иск готовить.
2. Собрать доказательства исполнения обязательства: договор, платёжные документы, расписки продавца, если есть, переписку.
3. Выяснить, кто наследники продавца и приняли ли они наследство. Номер наследственного дела можно найти в реестре наследственных дел на сайте Федеральной нотариальной палаты, а если нотариус не даёт сведения покупателю, суд запросит их сам. Если наследники есть и вступили в права — ответчиком по иску будет наследник, к которому перешли права и обязанности продавца по договору. Если наследников нет или никто не принял наследство — ответчиком выступает орган местного самоуправления по правилам о выморочном имуществе (ст. 1151 ГК РФ).
4. Подать иск с требованием признать обременение (ипотеку) отсутствующим или прекращённым. Требовать «обязать Росреестр» не нужно: решение суда само по себе основание погасить запись (п. 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22). К иску приложить выписку из ЕГРН, договор, документы об оплате, свидетельство о смерти, квитанцию об уплате госпошлины. Для гражданина это 3000 ₽ (подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
5. После вступления решения в законную силу обратиться в Росреестр с этим решением: запись снимается на его основании, повторное заявление наследников или продавца уже не требуется.

При покупке доли к сделке есть дополнительные требования, они разобраны в статье про то, какие требования суды предъявляют ко всем сделкам с долями. А если по ходу выяснилось, что у продавца были ещё долги или странные перепродажи этой квартиры в прошлом, почитайте, что делать, если долги продавца и подозрительные перепродажи квартиры вскрылись уже после задатка.

Удовлетворяют ли суды такие иски

Как правило, да, если оплата подтверждена документами. Спорить тут обычно не о чем: деньги уплачены, обязательство исполнено, а запись в реестре просто некому погасить. Поэтому, если нотариус уже сказал, что без суда не обойтись, не тратьте время на повторные заявления в Росреестр и готовьте иск.

Определить ответчика, вид иска и пакет документов поможет юрист по купле-продаже недвижимости. Ошибка в любой из этих деталей обычно означает, что иск вернут или в нём откажут и подавать придётся заново.