Отказ от выкупа доли в квартире: как оформить, если сосед продаёт долю

Отказ от выкупа доли в квартире оформляют письменным заявлением на имя продавца: вы указываете долю, цену и пишете, что покупать её не будете. Закон не требует идти к нотариусу, но нотариус, который удостоверяет саму продажу, на практике чаще принимает отказ с нотариально засвидетельствованной подписью. Если же вы просто промолчите, через месяц после получения извещения продавец вправе продать долю постороннему.

Квартира находится в долевой собственности, и один из совладельцев решает продать свою долю постороннему человеку — у остальных дольщиков есть преимущественное право выкупить эту долю на тех же условиях, что предложены стороннему покупателю (ст. 250 ГК РФ). Причины, по которым возникает долевая собственность, бывают разными: от наследства до раздела ипотечной квартиры или выделения долей детям при использовании маткапитала, но само правило о преимущественной покупке действует одинаково в любом случае.

Как продавец должен уведомить совладельцев о продаже доли?

Продавец доли обязан письменно известить остальных сособственников о цене и условиях предстоящей продажи, устного разговора или сообщения в мессенджере для этого недостаточно. С момента получения такого уведомления у совладельца есть месяц на то, чтобы решить, покупать долю самому или нет. За это время он не заявит о своём желании купить долю на предложенных условиях — продавец вправе продать её постороннему. Дожидаться дольше месяца или напоминать повторно закон его не обязывает.

Чаще всего извещение отправляют через нотариуса: он передаёт заявление продавца совладельцу и потом выдаёт свидетельство о передаче (ст. 86 Основ законодательства о нотариате). Такой документ потом и кладут в основу сделки. Если отказались письменно все совладельцы, ждать месяц продавцу не нужно — долю можно продать раньше, это прямо разрешает п. 2 ст. 250 ГК РФ. Ради этого вас, собственно, и просят подписать отказ.

Ситуация	Срок	Что из этого следует
Совладелец получил извещение о продаже доли в квартире	1 месяц	Можно купить долю по цене из извещения или отказаться
Все совладельцы отказались письменно	Сразу	Продавец может заключать договор, не дожидаясь месяца
Совладелец промолчал	По истечении месяца	Продавец вправе продать долю любому лицу
Долю продали с нарушением преимущественного права	3 месяца	Можно требовать в суде перевода на себя прав покупателя

Нужен ли нотариус, чтобы оформить отказ от преимущественного права покупки?

Покупать долю вы не планируете, и самый частый вопрос — обязательно ли идти к нотариусу, чтобы официально от неё отказаться. Нет: закон допускает простую письменную форму, обычное заявление на имя продавца о том, что вы не намерены пользоваться преимущественным правом покупки. Нотариальное удостоверение отказа не требуется, хотя на практике его часто оформляют именно так: нотариальный документ сложнее оспорить впоследствии, а значит, регистрацию сделки в Росреестре не остановят из-за сомнений в вашем согласии.

Саму сделку купли-продажи доли это не заменяет. С 2016 года отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению независимо от формы отказа содольщиков, сейчас это правило записано в ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. Самое известное исключение — когда все сособственники продают свои доли одним договором, но тогда и преимущественного права ни у кого не возникает. Нотариус, который удостоверяет договор, проверяет, извещены ли совладельцы. Принесёт продавец отказ, написанный от руки без заверения, — нотариус может направить вам запрос и ждать ответа, и сделка встанет. Поэтому отказ обычно подписывают у нотариуса сами или через представителя по нотариальной доверенности (ст. 185, 185.1 ГК РФ). Когда нотариальная форма обязательна, а когда нет, Верховный суд разбирал в обзоре практики по сделкам с долями.

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Отказ от преимущественного права покупки: образец заявления

Строгой формы у заявления нет. Нужно, чтобы из текста было понятно, кто отказывается, от какой доли, в какой квартире и на каких условиях её продают. Цену пишите ту, что указана в извещении, — от этого зависит, на что именно вы отказались. Ниже текст, который можно взять за основу.

Кому: Петрову Петру Петровичу, проживающему по адресу: г. ____________, ул. ____________, д. ___, кв. ___

От: Иванова Ивана Ивановича, ____ года рождения, паспорт серия ____ № ______, выдан ____________ «___» ________ 20__ г., зарегистрированного по адресу: г. ____________, ул. ____________, д. ___, кв. ___

Заявление об отказе от преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру

Я, Иванов Иван Иванович, являюсь участником общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. ____________, ул. ____________, д. ___, кв. ___, кадастровый номер ______________, мне принадлежит ___ доли в праве общей долевой собственности.

Мне известно, что Петров Пётр Петрович, которому принадлежит ___ доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, намерен продать свою долю постороннему лицу за ____________ (сумма прописью) рублей на условиях, изложенных в извещении от «___» ________ 20__ г.

Руководствуясь ст. 250 Гражданского кодекса РФ, отказываюсь от преимущественного права покупки указанной доли по цене ____________ рублей и на условиях, изложенных в извещении.

«___» ________ 20__ г. ____________ / Иванов И. И.

Оформляете отказ у нотариуса — принесите этот текст с собой, нотариус перенесёт его на свой бланк и сам добавит удостоверительную надпись. Один экземпляр отдайте продавцу, второй оставьте себе.

Что делать, если долю продали без вашего согласия?

Сосед продаст долю постороннему покупателю, не уведомив вас письменно или не выждав месячный срок, — закон не признаёт такую сделку автоматически недействительной. Вместо этого у вас появляется три месяца с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении, чтобы потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя, то есть встать на его место в уже заключённом договоре (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Саму сделку при этом никто не отменяет, вы просите суд поставить вас в договор вместо покупателя. Поэтому будьте готовы внести на депозит суда сумму, за которую доля была продана.

Кстати, отказ работает только на те условия, о которых вам сообщили. Продавец получил от вас отказ при цене 3 млн, а продал долю постороннему за 2 млн? Это тоже нарушение преимущественного права, и вы вправе идти в суд в тот же трёхмесячный срок.

Что делать на практике

Получили уведомление о продаже доли и не собираетесь её выкупать — напишите продавцу короткий письменный отказ с указанием доли и того, что вам известны цена и условия продажи. Хотите подстраховаться от споров при регистрации — заверьте отказ у нотариуса: это необязательно, но снимает почти все формальные риски. Уведомления не было вовсе, а о продаже вы узнали постфактум, — не затягивайте: трёхмесячный срок на перевод прав покупателя считается от момента, когда вы фактически узнали о сделке, и его легко пропустить, если полагаться на обещания разобраться как-нибудь потом.

Отдельная история, когда один из совладельцев ребёнок. Отказ за него подписывают родители, и для этого нужно предварительное разрешение органа опеки, потому что это отказ от права ребёнка (п. 2 ст. 37 ГК РФ). О том, как опека смотрит на такие сделки, мы писали в статье про продажу квартиры, где собственник несовершеннолетний.

Если срок оказался пропущен или продавец нарушил порядок уведомления, оценить шансы на перевод прав покупателя и подготовить иск поможет юрист по купле-продаже недвижимости.