Сосед продаёт долю в квартире: как оформить отказ от преимущественного права покупки

Если квартира находится в долевой собственности и один из совладельцев решает продать свою долю постороннему человеку, у остальных дольщиков есть преимущественное право выкупить эту долю на тех же условиях, что предложены стороннему покупателю (ст. 250 ГК РФ). Причины, по которым возникает долевая собственность, бывают разными — от наследства до раздела ипотечной квартиры или выделения долей детям при использовании маткапитала, но само правило о преимущественной покупке действует одинаково в любом случае.

Как продавец обязан уведомить совладельцев

Продавец доли обязан письменно известить остальных сособственников о цене и условиях предстоящей продажи — устного разговора или сообщения в мессенджере для этого недостаточно. С момента получения такого уведомления у совладельца есть месяц на то, чтобы решить, покупать долю самому или нет. Если за это время он не заявит о своём желании купить долю на предложенных условиях, продавец вправе продать её постороннему — дожидаться дольше месяца или напоминать повторно закон его не обязывает.

Телефон горячей линии 8 800-302-92-70 Звонок бесплатный

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Нужен ли нотариус для отказа от покупки

Если покупать долю вы не планируете, самый частый вопрос — обязательно ли идти к нотариусу, чтобы официально от неё отказаться. Нет: закон допускает простую письменную форму — обычное заявление на имя продавца о том, что вы не намерены пользоваться преимущественным правом покупки. Нотариальное удостоверение отказа не требуется, хотя на практике его часто оформляют именно так: нотариальный документ сложнее оспорить впоследствии, а значит, регистрацию сделки в Росреестре не остановят из-за сомнений в вашем согласии — похожая проблема с отказом в регистрации из-за формальных сомнений уже встречалась в нашей практике на этапе смены собственника после смерти продавца.

Саму сделку купли-продажи доли это не заменяет: с 2016 года любое отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению независимо от формы отказа содольщиков (ст. 42 закона № 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости) — общие требования к таким сделкам мы уже разбирали отдельно. На практике нотариус может попросить всех участников долевой собственности лично присутствовать при подписании договора либо оформить доверенность на одного из них для сбора документов и подписания (ст. 185, 185.1 ГК РФ).

Что будет, если продавец нарушит порядок

Если сосед продаст долю постороннему покупателю, не уведомив вас письменно или не выждав месячный срок, закон не признаёт такую сделку автоматически недействительной. Вместо этого у вас появляется три месяца с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении, чтобы потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя — то есть встать на его место в уже заключённом договоре (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Это не оспаривание самой сделки, а требование заменить в ней покупателя, поэтому будьте готовы внести на депозит суда сумму, за которую доля была продана.

Что делать на практике

Получили уведомление о продаже доли и не собираетесь её выкупать — напишите продавцу короткий письменный отказ с указанием доли и того, что вам известны цена и условия продажи. Хотите подстраховаться от споров при регистрации — заверьте отказ у нотариуса: это необязательно, но снимает почти все формальные риски. Если уведомления не было вовсе, а о продаже вы узнали постфактум, не затягивайте: трёхмесячный срок на перевод прав покупателя считается от момента, когда вы фактически узнали о сделке, и его легко пропустить, если полагаться на обещания разобраться "как-нибудь потом".