Сосед продаёт долю в квартире: как оформить отказ от преимущественного права покупки

Квартира находится в долевой собственности, и один из совладельцев решает продать свою долю постороннему человеку — у остальных дольщиков есть преимущественное право выкупить эту долю на тех же условиях, что предложены стороннему покупателю (ст. 250 ГК РФ). Причины, по которым возникает долевая собственность, бывают разными: от наследства до раздела ипотечной квартиры или выделения долей детям при использовании маткапитала, но само правило о преимущественной покупке действует одинаково в любом случае.

Как продавец обязан уведомить совладельцев

Продавец доли обязан письменно известить остальных сособственников о цене и условиях предстоящей продажи, устного разговора или сообщения в мессенджере для этого недостаточно. С момента получения такого уведомления у совладельца есть месяц на то, чтобы решить, покупать долю самому или нет. За это время он не заявит о своём желании купить долю на предложенных условиях — продавец вправе продать её постороннему. Дожидаться дольше месяца или напоминать повторно закон его не обязывает.

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Нужен ли нотариус для отказа от покупки

Покупать долю вы не планируете, и самый частый вопрос — обязательно ли идти к нотариусу, чтобы официально от неё отказаться. Нет: закон допускает простую письменную форму, обычное заявление на имя продавца о том, что вы не намерены пользоваться преимущественным правом покупки. Нотариальное удостоверение отказа не требуется, хотя на практике его часто оформляют именно так: нотариальный документ сложнее оспорить впоследствии, а значит, регистрацию сделки в Росреестре не остановят из-за сомнений в вашем согласии.

Саму сделку купли-продажи доли это не заменяет. С 2016 года любое отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению независимо от формы отказа содольщиков (ст. 42 закона № 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости). На практике нотариус может попросить всех участников долевой собственности лично присутствовать при подписании договора либо оформить доверенность на одного из них для сбора документов и подписания (ст. 185, 185.1 ГК РФ).

Что будет, если продавец нарушит порядок

Сосед продаст долю постороннему покупателю, не уведомив вас письменно или не выждав месячный срок, — закон не признаёт такую сделку автоматически недействительной. Вместо этого у вас появляется три месяца с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении, чтобы потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя, то есть встать на его место в уже заключённом договоре (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Это не оспаривание самой сделки, а требование заменить в ней покупателя, поэтому будьте готовы внести на депозит суда сумму, за которую доля была продана.

Что делать на практике

Получили уведомление о продаже доли и не собираетесь её выкупать — напишите продавцу короткий письменный отказ с указанием доли и того, что вам известны цена и условия продажи. Хотите подстраховаться от споров при регистрации — заверьте отказ у нотариуса: это необязательно, но снимает почти все формальные риски. Уведомления не было вовсе, а о продаже вы узнали постфактум, — не затягивайте: трёхмесячный срок на перевод прав покупателя считается от момента, когда вы фактически узнали о сделке, и его легко пропустить, если полагаться на обещания разобраться как-нибудь потом.

Если срок оказался пропущен или продавец нарушил порядок уведомления, оценить шансы на перевод прав покупателя и подготовить иск поможет юрист по купле-продаже недвижимости.