Что делать, если в купленной квартире остались прописанные бывшие жильцы

Суть ситуации

При покупке квартиры — особенно в ипотеку — нередко выясняется, что в ней прописаны люди, которых продавец не потрудился выписать до сделки: бывшие члены семьи, дальние родственники, а иногда и сам продавец. Формально закон не обязывает продавца снять всех с регистрационного учёта до подписания договора, и этим иногда пользуются недобросовестно — сделку доводят до конца, а разбираться с пропиской предлагают уже новому владельцу.

Что говорит закон

Ключевая норма — статья 292 Гражданского кодекса РФ: переход права собственности на жилое помещение к другому лицу сам по себе является основанием для прекращения права пользования этим помещением у прежних членов семьи собственника, если иное не установлено законом. Иначе говоря, регистрация по месту жительства (прописка) не даёт человеку права проживать в квартире после того, как её купил кто-то другой, — за редкими исключениями (например, отказ от приватизации в пользу этого человека в прошлом, когда за ним сохраняется бессрочное право пользования).

При этом снятие с регистрационного учёта — не автоматическая процедура. Пока прописанный человек добровольно не выпишется сам, новому собственнику придётся действовать через суд: подать иск о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта. Практика судов по таким делам, где нет исключений вроде отказа от приватизации, стабильно складывается в пользу нового собственника.

Телефон горячей линии 8 800-302-92-70 Звонок бесплатный

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Что можно сделать до сделки

1. Запросить у продавца справку из территориального органа МВД по вопросам миграции о зарегистрированных в квартире лицах — прямо на момент подготовки к сделке.
2. Прописать в договоре купли-продажи конкретный срок, до которого продавец обязуется снять всех прописанных с учёта, и ответственность за нарушение этого срока.
3. Если сделка идёт через ипотеку — учитывать, что банк вправе, хотя и не обязан, отказать в одобрении именно из-за незакрытого вопроса с пропиской: для банка это дополнительный юридический риск по объекту залога.

Что делать, если жильцы остались прописаны уже после сделки

1. Направить прописанным лицам письменное уведомление с предложением сняться с учёта добровольно, указав разумный срок.
2. Если добровольно не снимаются — подготовить исковое заявление в суд о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта, приложив выписку из ЕГРН о праве собственности.
3. Проверить до подачи иска, нет ли у ответчика оснований для сохранения права пользования (например, отказ от приватизации в пользу этого лица в прошлом) — тогда выселение через этот иск не пройдёт и нужна отдельная стратегия.

Вывод

Формально продавец не обязан выписывать прописанных до сделки, но и не имеет права каким-либо образом сохранить за ними жильё после перехода права собственности. Как правило, в подобной ситуации новому владельцу приходится решать вопрос через суд, но шансы на положительное решение высоки — если только у прописанного человека нет отдельного законного основания для сохранения права пользования. Разумнее закрыть этот вопрос ещё на этапе подготовки договора, прямо прописав сроки и ответственность продавца.