Что делать, если в купленной квартире остались прописанные бывшие жильцы

Суть ситуации

При покупке квартиры, особенно в ипотеку, нередко выясняется, что в ней прописаны люди, которых продавец не потрудился выписать до сделки, — бывшие члены семьи, дальние родственники, а иногда и сам продавец. Формально закон не обязывает продавца снять всех с регистрационного учёта до подписания договора, и этим иногда пользуются недобросовестно: сделку доводят до конца, а разбираться с пропиской предлагают уже новому владельцу.

Прописанные жильцы — не единственный сюрприз, который может обнаружиться в уже купленной квартире: похожая ситуация возникает, если после сделки всплывают долги по ЖКУ прежнего владельца, и разбираться с ними тоже приходится новому собственнику.

Что говорит закон

Ключевая норма здесь — статья 292 Гражданского кодекса РФ: переход права собственности на жилое помещение к другому лицу сам по себе является основанием для прекращения права пользования этим помещением у прежних членов семьи собственника, если иное не установлено законом. Иначе говоря, регистрация по месту жительства сама по себе не даёт человеку права проживать в квартире после того, как её купил кто-то другой — за редкими исключениями, вроде отказа от приватизации в пользу этого человека в прошлом, когда за ним сохраняется бессрочное право пользования.

При этом снятие с регистрационного учёта не происходит автоматически. Пока прописанный человек добровольно не выпишется сам, новому собственнику придётся действовать через суд — подавать иск о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта. Практика судов по таким делам, где нет исключений вроде отказа от приватизации, стабильно складывается в пользу нового собственника.

Ещё один похожий риск возникает, когда после покупки выясняется, что продавец квартиры объявил себя банкротом: сделку в этом случае может попытаться оспорить финансовый управляющий, и новому владельцу приходится отстаивать своё право собственности уже в суде.

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Что можно сделать до сделки

Стоит запросить у продавца справку из территориального органа МВД по вопросам миграции о зарегистрированных в квартире лицах, причём прямо на этапе подготовки к сделке, а в самом договоре купли-продажи прописать конкретный срок, до которого продавец обязуется снять всех прописанных с учёта, и ответственность за нарушение этого срока. Если сделка идёт через ипотеку, стоит иметь в виду: банк вправе, хотя и не обязан, отказать в одобрении именно из-за незакрытого вопроса с пропиской — для банка это дополнительный юридический риск по объекту залога.

Что делать, если жильцы остались прописаны уже после сделки

Сначала стоит направить прописанным лицам письменное уведомление с предложением сняться с учёта добровольно, указав разумный срок. Если добровольно не снимаются, готовится исковое заявление в суд о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта, с приложением выписки из ЕГРН о праве собственности. Перед подачей иска стоит проверить, нет ли у ответчика оснований для сохранения права пользования — например, отказа от приватизации в пользу этого лица в прошлом; если такие основания есть, выселение через этот иск не пройдёт и нужна отдельная стратегия.

Вывод

Формально продавец не обязан выписывать прописанных до сделки, но и не имеет права каким-либо образом сохранить за ними жильё после перехода права собственности. Как правило, в подобной ситуации новому владельцу приходится решать вопрос через суд, но шансы на положительное решение высоки — если только у прописанного человека нет отдельного законного основания для сохранения права пользования. Разумнее закрыть этот вопрос ещё на этапе подготовки договора, прямо прописав сроки и ответственность продавца.