Покупка дома с незарегистрированной пристройкой: риски, кадастр 30 м, факт 80 м

Илья, купив такой дом как есть, по документам Вы получите дом 30 кв. м, а пристройку, скорее всего, оплатите в составе цены, не получив на нее оформленного права. Если пристройку признают самовольной, построивший ее не вправе ею распоряжаться, в том числе продавать, а пользоваться самовольной постройкой не допускается (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Самовольной ее признают, если участок не допускает такого строительства по виду разрешенного использования, нет нужных согласований или нарушены градостроительные и строительные нормы (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Верховный суд указывал, что дом ИЖС, построенный без разрешения или до подачи уведомления, сам по себе самовольным не считается. А незначительное нарушение, например минимальных отступов от границ участка, без угрозы и нарушения чужих прав может не помешать сохранить постройку (п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 N 44)

Главный риск в том, что после сделки пристройка может стать Вашей проблемой. Снести ее или привести в соответствие обязан тот, кто ее возвел, или это делается за его счет, а если сведений о нем нет, обязанность ложится на собственника участка (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Признать право на такую постройку суд может за собственником участка, если участок допускает строительство, постройка соответствует требованиям и никому не угрожает (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Поэтому увеличенную площадь надежнее оформить до покупки, пока собственник продавец, а не Вы

Сможет ли продавец узаконить пристройку до сделки, во многом решает вид разрешенного использования участка. Если купить как есть, а пристройка окажется самовольной, часть цены за 50 кв. м уйдет продавцу, а узаконивать пристройку придется уже Вам. Напишите в чат на сайте вид разрешенного использования участка из выписки ЕГРН, разберем Вашу покупку