Могут ли забрать квартиру за долги по ипотеке

Да, могут. Если квартира в залоге по ипотеке, банк через суд заберёт и продаст её, даже когда это единственное жильё и в ней прописаны дети. Суд откажет банку только при совсем маленьком долге: меньше 5 % от стоимости квартиры и просрочка короче трёх месяцев. После торгов банк забирает свой долг с расходами, а разницу получает заёмщик.

Нарушение правил погашения задолженности по ипотечному кредиту влечет за собой применение к заемщику финансовых санкций, а затем, при необходимости, и мер принудительного взыскания. На основании ст.69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» может быть реализовано имущество должника. Но в процессе исполнительного производства соблюдение очередности взыскания является обязательным условием. В первую очередь изъятию подлежат денежные средства и лишь затем — объекты собственности. Но к банку, у которого квартира в залоге, эта очередность не относится: по его требованию приставы сразу обращают взыскание на заложенную квартиру, даже если у должника есть деньги на счетах (ч. 2 ст. 78 закона «Об исполнительном производстве»). Иногда в целях взыскания долга может применяться арест и конфискация по отношению к квартире должника.

Ваша ситуация отличается?

Опишите её — юрист ответит бесплатно.

Задать вопрос юристу

Неприкосновенность единственного жилья

В ст. 40 Конституции РФ указано, что каждый гражданин имеет право на жилье и никто не может быть произвольно лишён жилища.

Статьей 446 ГПК РФ установлен запрет на изъятие объекта недвижимости, являющегося для должника и членов его семьи единственным жильем. При этом не важно, к какому типу относится данное помещение. Это может быть квартира, частный дом, комната в коммунальной квартире и др. Но в той же норме есть оговорка: запрет не действует, если жильё является предметом ипотеки.

Что происходит по срокам с первого дня просрочки, когда банк присылает требование и идёт в суд, — в статье про то, что будет, если не платить ипотеку.

Может ли банк забрать единственное жилье за долги по ипотеке

Запрет на изъятие единственного жилья не распространяется на квартиры, находящиеся в залоге у банка по договору ипотеки. Следовательно, кредитор вправе забрать такую недвижимость за долги.

Внимание! Ипотечная квартира, которая находится в залоге у банка, может быть изъята, даже если в ней проживают несовершеннолетние дети. Если квартира была куплена в кредит и была для семьи единственной, на время до расчётов после её продажи можно просить у местной администрации жильё маневренного фонда (п. 2 ст. 95 и ст. 106 ЖК РФ).

Но нужно учитывать, что забирать недвижимость за долги и тратить время на судебное разбирательство и организацию торгов кредитору не выгодно. Поэтому при возникновении финансовых проблем рекомендуется, не допуская просрочки платежа, обратиться в банк. Учитывая сложные обстоятельства заемщика, кредитор может предложить варианты погашения задолженности на удобных для обеих сторон условиях. Часто применяется схема снижения размера ежемесячных платежей за счет увеличения срока действия договора ипотеки.

Подробнее о том, чем именно ипотечное жильё отличается от обычного, — в статье про то, могут ли забрать единственное жилье за долги.

Может ли банк забрать квартиру за долги по ипотеке с материнским капиталом

Может. Материнский капитал от взыскания квартиру не защищает. Суды смотрят на договор ипотеки: раз квартира в залоге, то, на какие деньги её покупали, уже не важно.

С долями детей похожая история. Пока ипотека не выплачена, доли часто ещё не выделены, ведь оформить их родители обязаны в течение шести месяцев после снятия обременения. А если доли уже оформили (сейчас это можно сделать и до погашения кредита, подробнее — в новости про доли детям в ипотечной квартире), эти доли тоже остаются в залоге. Банк продаёт квартиру целиком.

Совсем беззащитными дети при этом не остаются. В такие дела обычно привлекают орган опеки, а Верховный суд отменял решения, где суды формально прошли мимо интересов несовершеннолетних. На практике это шанс получить отсрочку продажи или договориться с банком. Но не повод перестать платить.

Отдельный вопрос — сам материнский капитал. Вернуть его семье из денег от торгов закон не обязывает. Бывает и наоборот: Социальный фонд требует вернуть средства сертификата, раз жилищные условия семьи так и не улучшились. Суды решают такие споры по-разному, поэтому с этим лучше сразу идти к юристу.

В каких случаях ипотечная квартира не может быть изъята

Если заемщик регулярно допускает просрочки платежей по ипотеке, банк вправе “забрать” залоговое имущество за долги. Поэтому ранее некоторые кредиторы обращались в суд с соответствующим исковым заявлением даже при малейших нарушениях условий договора. В следствие этих действий многие заемщики лишились имущества при незначительной сумме долга.

Учитывая данные обстоятельства, закон ввёл защиту при небольших долгах (п. 1 ст. 54.1 закона «Об ипотеке», п. 2 ст. 348 ГК РФ). Квартира не подлежит взысканию при наличии таких факторов:

• сумма долга составляет меньше 5 % от стоимости объекта недвижимости;
• период просрочки не достигает 3 месяцев.

Внимание! Взыскание не может быть обращено банком на квартиру при условии соблюдения обоих этих условий одновременно. Если за 12 месяцев платёж задерживали больше трёх раз, суд может обратить взыскание на квартиру даже при незначительной сумме долга (п. 5 ст. 54.1 закона «Об ипотеке»).

Коротко, когда квартиру заберут, а когда нет:

Ситуация	Заберут ли квартиру	Норма
Долг меньше 5 % стоимости и просрочка меньше 3 месяцев	Нет, суд откажет банку	п. 1 ст. 54.1 закона «Об ипотеке»
Просрочки больше трёх раз за 12 месяцев до иска	Да, даже при маленьком долге	п. 5 ст. 54.1 закона «Об ипотеке»
Единственное жильё в залоге у банка	Да, через суд	абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ
Единственное жильё, без суда	Нет, только по решению суда	п. 5 ст. 55 закона «Об ипотеке»
Ипотечная квартира, долги перед другими кредиторами	Обычно нет: арест возможен, продать по такому долгу сложно	ст. 78 закона «Об исполнительном производстве»
Банкротство, единственное жильё в ипотеке	Да, должнику достаётся до 10 % выручки	ст. 213.27-1 закона о банкротстве

Как банк забирает ипотечную квартиру

Чтобы забрать квартиру, банк обращается с требованием об изъятии залогового имущества в суд. Для этого подается соответствующее исковое заявление. В течение процесса судебного разбирательства заемщик вправе проживать в данной квартире.

Если суд принимает решение в пользу истца, обязанности по аресту и реализации недвижимости возлагаются на приставов. При этом с должника удерживаются следующие дополнительные расходы:

• штрафные санкции и пеня за несвоевременное погашение задолженности;
• возврат суммы государственной пошлины банку;
• расходы на организацию торгов;
• затраты на проведение экспертизы по оценке имущества.

Внимание! Начальную цену квартиры на торгах суд устанавливает в размере 80 % от рыночной стоимости по отчёту оценщика (пп. 4 п. 2 ст. 54 закона «Об ипотеке»). Если первые торги не состоялись, на повторных цену снижают ещё на 15 %.

Если банк забирает квартиру по ипотеке, возвращают ли деньги

Возвращают, но только разницу между ценой продажи и долгом со всеми расходами. Уже внесённые платежи и первоначальный взнос обратно не отдадут: они ушли на погашение кредита.

Если к моменту образования задолженности заемщик выплатил большую часть долга, выручка от реализации квартиры может превышать размер непогашенных обязательств. В таком случае средства, оставшиеся после расчета с кредитором, поступают на счет ФССП.

Из этой суммы приставы удерживают расходы, связанные с организацией торгов и ведением исполнительного производства. Остаток средств перечисляется на счет заемщика (п. 1 ст. 61 закона «Об ипотеке»). Кстати, после торгов право пользования квартирой прекращается у всех, кто в ней живёт, и новый собственник может выселить их через суд (ст. 78 закона «Об ипотеке»).

Судебная практика

Чтобы снизить риски утраты залоговой квартиры, следует избегать крупных систематических нарушений порядка внесения платежей. Если заемщик в течение нескольких лет своевременно и в полном объеме выполнял обязательства, но по причине ухудшения финансового состояния допустил 2 – 3 просрочки, суд, учитывая данные обстоятельства, с большой вероятностью примет решение отказать истцу в изъятии недвижимости.

Каждое дело рассматривается в индивидуальном порядке с учетом обстоятельств. В судебной практике встречаются такие процессы, в ходе которых было установлено, что заемщик допустил более 3 просрочек за год, а сумма долга достигла 25 % стоимости квартиры. При этом истцу было отказано в удовлетворении требований по изъятию имущества должника.

Но рассчитывать на такой результат не рекомендуется: это исключение из правил. Лучше своевременно обратиться в банк с просьбой о предоставлении кредитных каникул или реструктуризации долга.

В спорных случаях может понадобиться помощь юристов в суде с банком по кредитным делам.

Могут ли забрать ипотечную квартиру за другие долги

Если кроме ипотеки есть потребительские кредиты, микрозаймы или налоговые долги, приставы могут наложить на ипотечную квартиру арест. Арест здесь означает запрет продавать и дарить квартиру, жить в ней он не мешает. А вот продать её по такому долгу намного сложнее.

Из денег за заложенную квартиру первым получает банк-залогодержатель. Обратить взыскание на неё в интересах другого кредитора закон разрешает в узких случаях. Например, когда другого имущества не хватает, а долг относится к первой или второй очереди (алименты, вред здоровью, зарплата) и возник раньше договора залога (ч. 4 ст. 78 закона «Об исполнительном производстве»). По обычному потребительскому кредиту приставы, как правило, ищут деньги на счетах и списывают часть зарплаты.

В банкротстве есть ещё одно правило, о котором мало кто знает. Если квартира — единственное жильё, а банк не заявил требование как залоговый кредитор или опоздал с этим, продать квартиру он уже не сможет. Его долг включат в реестр как обычный, а залог прекратится после списания долгов (п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48).

Если квартира в залоге по другому кредиту или вовсе не в залоге

Правила закона «Об ипотеке» касаются любого залога недвижимости, а не только ипотечного кредита. Бывает, что квартиру закладывают под потребительский кредит или кредит на бизнес. Тогда банк точно так же может через суд обратить на неё взыскание, даже если это единственное жильё должника. Защита та же самая: при долге меньше 5 % от стоимости квартиры и просрочке меньше трёх месяцев суд откажет банку.

С квартирой, которая ни в каком залоге не находится, ситуация другая. Её могут продать за долги, только если у должника есть другое жильё. Взыскание по решению суда ведут приставы, и сначала они обязаны искать деньги на счетах и другое имущество (ст. 69 закона «Об исполнительном производстве»). Если долг намного меньше цены квартиры, это повод спорить с приставом: продавать жильё ради небольшой суммы несоразмерно.

Даже единственное жильё защищено не всегда. Конституционный суд допустил продажу явно роскошного жилья, если должнику на вырученные деньги купят более скромное (постановление КС РФ от 26.04.2021 № 15-П). Закона с понятными правилами для этого пока нет, и суды применяют такой подход осторожно.

Если у должника только доля

Долю в квартире, где должник живёт и другого жилья у него нет, забрать нельзя. Здесь действует то же правило про единственное жильё. Если же доля единственным жильём не является, приставы могут обратить на неё взыскание, но продать только саму долю, а не всю квартиру. Сначала долю предлагают выкупить остальным собственникам по рыночной цене (ст. 255 ГК РФ). На торги она уходит, только если они отказались.

Как избежать изъятия ипотечной квартиры

Чтобы избежать роста суммы задолженности за счет начисления штрафов и не допустить рисков утраты залогового имущества по ипотеке, рекомендуется своевременно и в полном объеме вносить ежемесячные платежи, согласно графику. Перевод средств следует осуществлять за несколько дней до установленной даты, учитывая сроки проведения банковских операций.

Если финансовое положение должника ухудшилось по уважительной причине, рекомендуется заранее, не допуская просрочки платежа, обратиться в банк с просьбой о помощи. Не следует избегать взаимодействия с сотрудниками кредитного учреждения. В противном случае такие действия могут быть расценены как уклонение от выполнения обязательств по кредиту. Это может послужить основанием для передачи долга коллекторам или обращения в суд с заявлением об изъятии залоговой квартиры.

Рекомендуется договориться с сотрудниками банка о предоставлении кредитных каникул или об изменении условий договора. Решение о том, какой из этих вариантов будет применен, принимается кредитором единолично, но желание должника может быть учтено. Исключение — ипотечные каникулы по закону. Если квартира единственная и кредит не больше 15 млн ₽, банк обязан дать отсрочку до 6 месяцев при потере работы, болезни, заметном падении дохода (ст. 6.1-1 закона «О потребительском кредите (займе)»). С 1 сентября 2026 года семьи при рождении или усыновлении второго и следующего ребёнка могут взять каникулы до 18 месяцев без подтверждения дохода. Чтобы получить льготные условия платежей, необходимо предоставить документы, которые подтверждают, что ухудшение финансового состояния должника является следствием уважительных причин, возникших не по вине заемщика.

Одна частая ошибка: переписать квартиру на родственника, чтобы её не забрали. Заложенную квартиру без согласия банка ни продать, ни подарить нельзя (ст. 37 закона «Об ипотеке»). А если должника потом признают банкротом, финансовый управляющий проверит его сделки за последние три года, и подаренную или проданную за бесценок квартиру вернут в конкурсную массу.

В крайнем случае можно рассмотреть процедуру банкротства физических лиц, которая тоже поможет решить проблему с долгом. Как банкротство, каникулы и реструктуризация работают именно с ипотекой — в статье про то, как списать долги по ипотеке.

Если кредитор отказал в предоставлении помощи, можно обратиться в другой банк с заявлением о рефинансировании. Данная услуга направлена на предоставление кредита на условиях более выгодных, чем условия уже действующего займа. Полученные средства направляются на погашение долга по ипотеке.

Внимание! Рефинансирование приносит выгоду заемщику, если процентная ставка по такому кредиту на 2 % и более ниже, чем ставка по действующему займу, и обязательства по ипотеке погашены не меньше чем на 50 % от первоначальной суммы. Подобрать подходящий вариант поможет помощь в рефинансировании.

Заемщики, полностью утратившие платежеспособность и не имеющие перспектив на улучшение финансового состояния в ближайшем будущем, могут воспользоваться процедурой банкротства. Так можно избавиться от кредитных долгов, но ипотечную квартиру при этом, скорее всего, продадут. Если она единственное жильё, с апреля 2026 года выручку делят по ст. 213.27-1 закона о банкротстве. После расходов на продажу 80 % получает банк (не больше долга), 10 % оставляют на алименты и зарплатные долги, ещё 10 % отдают должнику на новое жильё, но не больше первоначального взноса и внесённых платежей. Сохранить квартиру в банкротстве можно мировым соглашением с банком (ст. 213.10-1 закона о банкротстве).