Квартира, купленная в ипотеку во время брака, при разводе делится между супругами поровну, даже если заемщиком в договоре записан только один из них. Долг перед банком суд распределяет пропорционально присужденным долям (ст. 39 СК РФ). Для банка при этом ничего не меняется: созаемщики продолжают отвечать по кредиту вдвоем, пока банк сам не согласится переоформить договор. Иначе делят жилье, купленное до брака, с материнским капиталом, по брачному договору или по военной ипотеке, разбираем каждый вариант ниже.
Ипотечное кредитование — один из самых популярных способов приобретения жилья в России. Большая часть договоров заключается между банком и супругами, которые выступают в роли созаемщиков. Ипотека оформляется на продолжительное время. В этот период случаются разводы с разделом имущества. В таком случае возникает вопрос, как делится ипотечная квартира между супругами при расторжении брака.
| Ситуация | Как делят квартиру | Что с долгом перед банком |
|---|---|---|
| Куплена в браке | Пополам, кто бы ни был записан собственником (ст. 34, 39 СК РФ). Суд может отступить от равных долей в интересах детей | Общий долг, суд делит его пропорционально долям. Перед банком оба созаемщика отвечают солидарно |
| Куплена до брака одним из супругов | Остается у того, кто ее купил (ст. 36 СК РФ) | Долг личный. Второй супруг может потребовать половину платежей, внесенных в браке из общих денег |
| С материнским капиталом | Доли детей не делятся, между супругами делится остальное | Остаток кредита — общий долг супругов, на детей он не переходит |
| По брачному договору | Как записано в договоре | Как записано в договоре, но банк связан им, только если знал о договоре или согласился с ним |
| Военная ипотека (НИС) | По позиции Верховного суда — совместное имущество, делится | До увольнения кредит гасит Росвоенипотека, дальше обычно платит военнослужащий; при досрочном увольнении возможен возврат накоплений |
Отдельного закона о разделе ипотечной квартиры нет. Работают общие нормы Семейного кодекса о совместно нажитом имуществе (ст. 34, 38, 39 СК РФ) и нормы Гражданского кодекса о кредите и залоге.
Раздел ипотеки при разводе зависит от разных факторов. Например, от суммы финансовых вложений в покупку квартиры каждого из супругов, от того, кто будет проживать в помещении после расторжения брака и т. д. Если стороны не могут прийти к обоюдному решению самостоятельно, дело рассматривается в суде — грамотно распределить доли и обязательства поможет юрист по разделу ипотечного жилья.
Имущество, купленное в браке, по закону принадлежит супругам совместно, и при разделе их доли считаются равными, если брачным договором не предусмотрено иное. Не имеет значения, на кого оформлена квартира и у кого была зарплата. Общие долги, включая ипотечный кредит, взятый на нужды семьи, суд распределяет пропорционально присужденным долям (п. 3 ст. 39 СК РФ).
Дети сами по себе раздел не останавливают и долю в родительской квартире не получают, если на покупку не тратили материнский капитал. Но суд вправе отступить от равенства долей и увеличить долю того родителя, с которым остаются несовершеннолетние (п. 2 ст. 39 СК РФ).
В банк супруги обычно приходят вдвоём. Тот, кто больше зарабатывает, подписывает договор как заёмщик, второй идёт созаёмщиком. На доли в квартире это никак не влияет: даже если жена весь брак сидела с детьми и не получала ни рубля, половина квартиры её.
Внимание! Эти правила касаются только супругов, состоящих в официальном браке. Если пара жила вместе без регистрации, квартира принадлежит тому, кто записан собственником, а второму придется доказывать свои вложения по нормам Гражданского кодекса.
Чем это заканчивается в суде? Чаще всего квартира становится общей долевой, по половине каждому, и платить банку каждый будет за свою половину. Бывает иначе: квартиру целиком оставляют одному, а второму он выплачивает деньги за долю. Так часто поступают с однокомнатной квартирой, жить там вдвоём после развода никто не станет.
Долю можно получить и больше половины, если часть денег была личной. Чаще всего это первоначальный взнос. Пример: квартира за 6 млн, из них 1,5 млн жена внесла из наследства бабушки, остальное взяли в кредит и гасили вместе. Наследство — её личные деньги (ст. 36 СК РФ), поэтому пополам делят только 4,5 млн. Считаем: у жены 1,5 + 2,25 = 3,75 млн, это 5/8 квартиры, у мужа 3/8. Так же считают подарок родителей, деньги, накопленные до брака, выручку от продажи добрачной квартиры. Загвоздка одна — путь денег придётся показать на бумаге: выписка, что сняли со вклада, и платёж продавцу через неделю. Слова свидетелей «мама давала на квартиру» суд обычно не убеждают.
Раздел имущества, находящегося в ипотеке, идёт по тем же правилам, что и раздел любого другого общего имущества: квартира, купленная в браке, делится пополам, а остаток кредита суд распределяет между супругами пропорционально долям. Залог при этом никуда не девается. Каждая доля остаётся заложенной у банка (п. 1 ст. 353 ГК РФ, ст. 38 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»), и при просрочках банк обратит взыскание на всю квартиру.
Согласие банка на раздел через суд не нужно, банк просто привлекают третьим лицом. С нотариальным соглашением сложнее. Договор ипотеки обычно запрещает отчуждать квартиру без согласия кредитора, поэтому перед визитом к нотариусу соглашение лучше согласовать с банком, иначе он может потребовать досрочно вернуть весь кредит.
Кстати, раздел ипотечного имущества редко ограничивается одной квартирой. Машину, вклады, мебель делят в том же иске, и суд вправе учесть долг по ипотеке при распределении остального: например, оставить квартиру с кредитом одному, а машину без долгов другому. Общие долги по другим кредитам, взятым на нужды семьи, делят так же (п. 3 ст. 39, п. 2 ст. 45 СК РФ).
Здесь чаще всего путаются. Суд делит долг между супругами, но кредитный договор от этого не меняется. Решение суда определяет, кто сколько должен платить и сколько потом можно взыскать с бывшего мужа или жены. Перевести долг на одного из созаемщиков можно только с согласия банка (ст. 391 ГК РФ), и заставить банк переписать договор суд не может.
Созаемщики отвечают перед банком солидарно. Если один перестал платить, банк вправе требовать всю сумму со второго, а при долгих просрочках — обратить взыскание на квартиру. Тот, кто заплатил за двоих, потом взыскивает половину с бывшего супруга (ст. 325 ГК РФ). Поэтому каждый платеж после фактического расставания лучше вносить так, чтобы плательщик был виден в выписке.
Если помимо ипотеки у супругов есть потребительские кредиты и карты, правила те же: долг, взятый на нужды семьи, считается общим (п. 2 ст. 45 СК РФ), личный остается за тем, кто его брал.
В законодательстве отсутствуют требования об уведомлении банка о разводе. Тем не менее, это придется сделать при принятии решения поделить ипотечную квартиру через суд, т. к. кредитор привлекается к судебному разбирательству в качестве третьего лица.
Сам факт развода созаемщиков для банка не имеет значения. Кредитору важно получить обратно переданные во временное пользование средства путем ежемесячных выплат по графику без просрочек. Наличие созаемщиков является гарантией погашения задолженности. Если один из супругов откажется от уплаты долга после развода, банк вправе требовать у второго выполнения обязательств. При возникновении просрочек возможно изъятие квартиры.
Внимание! Все вопросы по ипотечному кредитованию решаются с банком. Если один из созаемщиков пожелает выйти из участия в ипотеке, кредитор вправе отказать в этом.
Самый простой вариант — развод с ипотекой, когда проблема решается по обоюдному согласию сторон без участия суда. Лучше всего, если супруги разделят обязательства между собой поровну и продолжат вносить платежи по графику. После погашения долга стороны будут иметь право на равные доли в квартире. В таком случае нет необходимости уведомлять банк о разводе.
Возможны следующие варианты действий:
Договоренности о квартире оформляют соглашением о разделе общего имущества. С 2016 года оно действительно только в нотариальной форме (п. 2 ст. 38 СК РФ). Порядок платежей по кредиту можно прописать там же или отдельным соглашением.
Частый вопрос: можно ли взять ипотеку на часть квартиры, чтобы выкупить половину у бывшего мужа или жены. Можно, но банков, которые кредитуют покупку доли, немного, и почти все хотят, чтобы после сделки покупатель стал собственником всей квартиры. Если квартира ещё в залоге, сначала придётся гасить старый кредит или переоформлять его на одного заёмщика через рефинансирование. Продать свою долю постороннему человеку бывший супруг тоже может, но сначала обязан письменно предложить её вам (ст. 250 ГК РФ), а покупателя на долю в заложенной квартире найти трудно.
Внимание! Рекомендуется документально оформить порядок платежей в виде письменного соглашения. Если одна из сторон откажется от выполнения обязательств, вторая вправе требовать в суде возмещения того, что заплатила за нее.
Ипотека при разводе супругов может быть разделена путем продажи квартиры. Квартира в залоге у банка, поэтому продать ее можно только с согласия кредитора (ст. 37 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»).
В таком случае ипотеку делят следующим образом:
В результате сделки удается избавиться от обязательств по ипотеке. Но нужно учитывать, что и права на недвижимое имущество при этом утрачиваются.
Внимание! Покупателей на квартиру с обременением меньше, поэтому продавать ее часто приходится дешевле рынка или дольше обычного.
Выйти из кредита в одностороннем порядке нельзя. Созаемщик может попросить банк исключить его из договора, а банк решает, хватит ли дохода у того, кто остается платить. Нередко банк требует нового созаемщика или поручителя.
Если один из заемщиков принимает решение выйти из участия в договоре кредитования, обязательства по уплате ипотеки сохраняются только у второго из них. Право на долю в квартире у вышедшего при этом само собой не пропадает. Обычно супруги заранее договариваются: тот, кто выходит из кредита, отдает свою долю в квартире и получает компенсацию за то, что уже успел заплатить.
Внимание! Единственному заемщику, сохранившему за собой право на участие в договоре ипотечного кредитования, потребуется доказать собственную платежеспособность. Кроме того, нужно учитывать, что банк на законных основаниях может отказать в выводе созаемщика.
Что делать, если банк отказывает и ссылается на условия брачного договора, разобрали в статье о том, как выйти из ипотеки после развода.
Если договориться не вышло, подают иск о разделе общего имущества и долгов. Спор о квартире рассматривает суд по месту ее нахождения (ст. 30 ГПК РФ). Банк участвует в деле третьим лицом. Срок на иск — три года, но считают его со дня, когда супруг узнал о нарушении своего права (п. 7 ст. 38 СК РФ). Часто это происходит позже даты развода.
Договориться можно и в процессе. Мировое соглашение суд утверждает, если оно не нарушает прав банка, так что условия о долге лучше заранее показать кредитору.
Что суд учтет, зависит от доказательств. Собирают кредитный договор и график, выписки о платежах с указанием плательщика, документы о первоначальном взносе, справки о доходах. Если платежи после расставания вносил один, это отдельное требование: взыскать половину уплаченного.
Как правильно составить документы для суда, разобрали в статье про исковое о разделе имущества.
Дети не являются собственниками квартиры родителей, если на нее не тратили материнский капитал. Но их интересы суд учитывает. Родитель, с которым остается несовершеннолетний, может получить увеличенную долю (п. 2 ст. 39 СК РФ). Где будет жить ребенок, решают родители, а при споре суд. Мнение ребенка, которому исполнилось 10 лет, суд обязан выслушать (ст. 57 СК РФ).
Второй родитель может подарить свою долю ребенку, но обязанности такой у него нет. Главный риск для детей — просрочки: если бывшие супруги перестают платить, банк обращает взыскание на заложенную квартиру, и делить становится нечего.
Материнский капитал не считается совместно нажитым имуществом и не подлежит разделу между супругами. При его использовании квартира оформляется в общую собственность родителей и детей с выделением долей каждому (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ). Размер детских долей считают от суммы маткапитала. Остальные деньги, вложенные в покупку, в этом расчете не участвуют (п. 13 Обзора практики Верховного суда от 22.06.2016).
При разводе доли детей не трогают. Между супругами делится оставшаяся часть квартиры: обычно поровну плюс равные доли самих родителей в материнском капитале. В ипотечной квартире доли детям обычно выделяют в течение шести месяцев после погашения кредита и снятия обременения, такое обязательство родители дают Социальному фонду. Если родители этого так и не сделали, при разделе суд все равно обязан учесть права детей.
Разделить такую квартиру можно и без суда, нотариальным соглашением. В суд идут, если родители не договорились о долях.
Согласно ст.36 СК РФ, квартира, которая была приобретена одним из супругов до момента заключения брака, считается его личной собственностью. После развода недвижимость остается в распоряжении владельца.
Бывают случаи, когда жилье было приобретено в ипотеку до брака одним из супругов, но кредит выплачивался обоими. При таких обстоятельствах квартира остается у собственника. Второй супруг вправе требовать компенсации половины платежей, внесенных в браке из общих денег. Доказывают это выписками и справками о доходах.
Долю в самой квартире суд может признать, только если в браке за общие деньги или деньги второго супруга сделали вложения, которые значительно увеличили ее стоимость: капитальный ремонт, перепланировку, достройку (ст. 37 СК РФ). Косметический ремонт для этого не подойдет.
Отдельный случай — договор долевого участия, подписанный до свадьбы. Право собственности возникает после сдачи дома и регистрации, нередко уже в браке. Суды в таких делах смотрят, когда и за чьи деньги платили. Если часть цены или кредит гасили в браке из семейного бюджета, второй супруг может претендовать на соответствующую часть или компенсацию. Подробнее об общих правилах — в статье о разделе имущества, приобретенного до брака.
Наличие брачного договора упрощает процедуру раздела как ипотечной квартиры, так и обязательств по кредиту. В соглашении указывается, какое имущество в случае развода получает каждый из супругов.
Внимание! При наличии брачного договора раздел имущества проводится в соответствие с условиями соглашения. Поэтому на этапе его заключения рекомендуется предусмотреть, как будут распределены обязательства по кредитным долгам.
Банк на брачный договор оглядывается не всегда. Супруг обязан сообщить кредитору о заключении, изменении или расторжении брачного договора. Если он этого не сделал, отвечать по кредиту придется независимо от условий договора (ст. 46 СК РФ).
Однозначного ответа нет, все зависит от того, чьи деньги идут в квартиру. Ипотека в браке дает обоим супругам равные права и равную ответственность. Банку так проще: два дохода, оба созаемщики. Для того, кто вносит большую часть денег, это риск получить при разводе только половину.
Ипотека до брака оставляет квартиру за заемщиком. Но если кредит потом гасят из общего бюджета, при разводе придется вернуть половину этих платежей. Поэтому при крупном первоначальном взносе из личных денег разумно сразу заключить брачный договор и прописать в нем, кому достанется квартира и кто платит кредит. Банк при выдаче ипотеки супругу обычно сам просит либо брачный договор, либо нотариальное согласие второго супруга на залог (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Долго считалось, что квартира по военной ипотеке принадлежит лично военнослужащему. Верховный суд с этим не согласился: накопления НИС не входят в перечень личного имущества из ст. 36 СК РФ, а квартира покупается по возмездной сделке, поэтому купленное в браке жилье — общее (определение ВС РФ от 24.01.2017 № 58-КГ16-25). Нижестоящие суды иногда решают иначе, так что исход зависит от доказательств и конкретного дела.
Подробный разбор этой ситуации — в статье о разделе военной ипотеки.
Если вы нашли ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Обращайтесь в форму онлайн-вопроса или звоните по телефону горячей линии.
8 800-333-08-25 Звонок бесплатный 24/7
Обсуждение (0)
Пока нет комментариев. Будьте первым!
Все материалы
Выберите ваш город или перейдите на общероссийский сайт
Последние комментарии
2 дня назад
28 дней назад
давно
давно