Если не платить ипотеку, банк с первого же дня просрочки начисляет неустойку, а информация о долге уходит в кредитную историю. Когда просрочка переваливает за 60 дней в течение полугода, банк вправе потребовать вернуть сразу весь остаток кредита, а потом через суд обратить взыскание на квартиру и продать её с торгов, причём единственное жильё в ипотеке тоже продают. Остановить этот процесс можно почти на любом этапе до торгов, но чем раньше заёмщик начнёт действовать, тем больше у него вариантов.
Ипотека, как правило, заключается на длительный срок. Если в период действия кредитного договора возникают обстоятельства, которые способствуют ухудшению финансового состояния заемщика, возможно образование просрочек платежей. В таком случае должник может утратить квартиру, находящуюся в залоге у банка. Чтобы предотвратить неблагоприятные последствия, рекомендуется своевременно принять соответствующие меры. Ниже разберём по шагам, что будет, если не платить ипотеку, и какие существуют варианты решения проблемы.
Если нечем платить ипотеку и вы уже пропустили очередной платеж то последствия неуплаты наступают уже после первой просрочки. Банк в автоматическом режиме начисляет штраф и пеню на сумму задолженности. Размер санкций и порядок их применения указан в договоре кредитования. Но у договора есть потолок, и он задан законом: неустойка не может быть больше 20 % годовых от суммы просрочки, если на просроченную сумму продолжают капать проценты, и не больше 0,1 % в день, если проценты за это время не начисляются (ч. 21 ст. 5 закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите»). Пеня в 1 % в день, которую иногда пугают в интернете, по ипотеке незаконна.
Вот как обычно выглядит путь от первой просрочки до потери квартиры:
| Срок просрочки | Что происходит | Норма |
|---|---|---|
| С первого дня | Неустойка, звонки и сообщения из банка, отметка в кредитной истории | ч. 21 ст. 5 закона № 353-ФЗ |
| Больше 60 дней в течение последних 180 дней | Банк вправе потребовать досрочно вернуть весь остаток кредита с процентами, на это дают не меньше 30 дней | ч. 2 ст. 14 закона № 353-ФЗ |
| От 3 месяцев или больше трёх просрочек за 12 месяцев | Иск в суд о взыскании долга и обращении взыскания на квартиру | п. 1 и 5 ст. 54.1 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» |
| Решение суда | Суд устанавливает начальную цену для торгов, обычно 80 % от рыночной по оценке | пп. 4 п. 2 ст. 54 закона № 102-ФЗ |
| Исполнительное производство | Пристав передаёт квартиру на торги, из выручки гасят долг, остаток возвращают должнику | ст. 78, ст. 61 закона № 102-ФЗ |
| После продажи | Прекращается право пользования квартирой у собственника и всех, кто там живёт, затем выселение | п. 1 ст. 78 закона № 102-ФЗ |
Сроки в таблице — это минимум, который даёт закон. На практике банки редко идут в суд раньше чем через три-шесть месяцев, сначала пробуют договориться.
Ничего страшного, но и бесследно это не пройдёт. За день набежит копеечная неустойка, а сам факт просрочки банк передаст в бюро кредитных историй. Одна такая отметка мало что решает, а вот регулярные опоздания на пару дней банк учтёт, когда вы придёте за новым кредитом или рефинансированием. И ещё момент: больше трёх просрочек за год, даже совсем маленьких, закон уже считает систематическим нарушением (п. 5 ст. 54.1 закона № 102-ФЗ).
В течение 2 – 3 суток с даты образования долга сотрудники могут выйти на связь с должником для выяснения обстоятельств нарушения условий договора. Иногда заемщик может не догадываться о наличии задолженности. Например, если платеж был совершен, но средства не поступили на счет. Если сроки уплаты нарушены, сотрудники банка могут напомнить о необходимости выполнения финансовых обязательств.
Через 7 дней с даты возникновения долга специалисты отдела взыскания задолженности могут позвонить не только самому заемщику, но и поручителю или созаемщику, контактные данные которых указаны в договоре.
Внимание! Банк вправе напомнить должнику о необходимости внесения платежа, но не обязан это делать. Чтобы исключить риски возникновения просрочек по техническим причинам, рекомендуется контролировать поступление денег на кредитный счет и совершать переводы средств на несколько дней раньше с учетом сроков проведения банковских операций.
Если должник не принимает меры по уплате задолженности и уклоняется от взаимодействия с банком, долги могут быть переданы коллекторскому агентству, которое будет заниматься их взысканием.
Нужно также учитывать, что каждая просрочка негативно отражается на состоянии кредитной истории. Сведения о ней хранятся в бюро семь лет с последнего изменения записи (ст. 7 закона № 218-ФЗ «О кредитных историях»).
Сначала банк пришлёт требование о досрочном возврате. Это уже серьёзно: с этого момента платить по графику мало, банк ждёт весь остаток долга. Если денег нет, следующий шаг — иск. В суде банк просит две вещи: взыскать долг и обратить взыскание на заложенную квартиру.
Сколько можно не платить ипотеку, чтобы квартиру точно не забрали? Закон защищает только совсем небольшую просрочку. Суд откажет в обращении взыскания, если на момент решения долг меньше 5 % стоимости квартиры и просрочка меньше трёх месяцев, причём оба условия должны выполняться одновременно (п. 1 ст. 54.1 закона № 102-ФЗ). Неустойку и взыскание самого долга это не отменяет.
Без суда забрать квартиру у гражданина банк, как правило, не может. Внесудебный порядок через исполнительную надпись нотариуса возможен только при нотариальном договоре ипотеки, и он запрещён, если квартира — единственное пригодное для жилья помещение должника и его семьи (п. 5 ст. 55 закона № 102-ФЗ). Исключение одно: соглашение о внесудебной продаже, которое заёмщик подписал уже после того, как начались просрочки. Так что если банк предлагает «просто подписать бумагу», прочитайте её очень внимательно.
Ипотека предусматривает наличие залогового имущества, в качестве которого используется приобретаемая заемщиком квартира. Если суд примет соответствующее решение, данная недвижимость может быть реализована на открытых торгах. Выручка используется для погашения кредита. Остаток средств (при наличии) возвращается заемщику (ст. 61 закона № 102-ФЗ). Стартовая цена на торгах — 80 % от рыночной, и квартиру часто продают дёшево, поэтому до торгов лучше не доводить.
Единственное жильё здесь не спасает. Запрет забирать единственную квартиру за долги не действует, если она в ипотеке (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ), а после продажи всех, кто в ней живёт, выселяют (ст. 78 закона № 102-ФЗ). Подробно про детей, маткапитал и долги перед другими кредиторами — в статье могут ли забрать квартиру за долги по ипотеке.
Не прятаться. Заочное решение почти всегда хуже для должника, потому что суд берёт расчёт и оценку банка как есть. Получите копию иска и проверьте расчёт: нередко там неустойка, начисленная сверх законного лимита, или проценты на проценты. Явно завышенную неустойку суд может снизить по ст. 333 ГК РФ, об этом нужно прямо заявить.
Второе — цена квартиры. Если оценка банка занижена, можно попросить судебную экспертизу, ведь от этой цифры считается стартовая цена торгов, а значит, и сколько денег вам вернут после продажи. И третье, о чём мало кто знает: гражданин вправе попросить суд отсрочить продажу квартиры до одного года, если есть уважительные причины (п. 3 ст. 54 закона № 102-ФЗ). Если за этот год долг погашен полностью, решение об обращении взыскания по вашему заявлению отменяют. Кстати, в любой момент процесса можно заключить с банком мировое соглашение с новым графиком.
Действовать рекомендуется уже при первых признаках приближающейся неплатежеспособности. Решение перестать платить по ипотеке с надеждой на списание задолженности для заемщика сопряжено с рисками утраты приобретенной квартиры. Поэтому первое, что нужно сделать — позвонить в банк, не дожидаясь просрочки, и сообщить сотрудникам кредитного учреждения о финансовых проблемах. Звонком лучше не ограничиваться: подайте письменное заявление или напишите в чат приложения и сохраните подтверждение.
Затем потребуется собрать доказательства, которые подтвердят наличие уважительных причин нарушения условий договора кредитования. Такими причинами могут быть:
Если причина утраты платежеспособности связана с другими обстоятельствами, об этом также необходимо сообщить сотрудникам банка. Возможно, руководство финансового учреждения сочтет ее уважительной. Решение в каждом случае принимается индивидуально.
Список документов, необходимых для подтверждения уважительной причины, следует уточнить у менеджера банка.
Если банк сочтет причины возникновения просрочки уважительными, заемщику может быть предложен один из вариантов решения проблемы:
Пока действуют ипотечные каникулы, банк не начисляет неустойку, не требует досрочного возврата и не обращает взыскание на квартиру. Но если банк уже подал в суд и решение вступило в силу, на каникулы рассчитывать поздно, так что тянуть с заявлением нельзя.
Если банк отказывает в предоставлении льготных условий, а платить ипотеку нечем, можно обратиться в другое финансовое учреждение с просьбой о рефинансировании. Обязательное условие — отсутствие просрочек по кредиту. Подобрать выгодные условия поможет помощь в рефинансировании. Предварительно следует уточнить, какие банки предлагают физическим лицам данную услугу.
Рефинансирование заключается в оформлении нового кредита на более выгодных условиях с целью погашения действующей ссуды за счет полученных заемных средств.
Внимание! Рефинансирование выгодно в случаях, если ставка по новому кредиту ниже, чем ставка по ипотеке, на 2 % и более, а до конца срока действия договора остается не меньше года.
На этапе оформления ипотеки заемщику предлагаются услуги страхования. Защита залогового имущества от рисков уничтожения и повреждения является обязательным условием кредитования. Дополнительно по желанию клиента может быть оформлен полис страхования жизни и здоровья заемщика. Возможна также защита от рисков утраты места работы и др.
Внимание! Приобретение услуг добровольного страхования, как правило, способствует улучшению условий ипотеки. При наличии дополнительной защиты от возможных рисков банки предлагают кредиты со сниженной процентной ставкой.
При наличии полиса добровольного страхования рекомендуется ознакомиться с договором и проверить, считается ли данный конкретный случай страховым. При положительном результате следует обратиться в страховую компанию с заявлением о получении выплаты. Данные средства можно направить на погашение задолженности.
При утрате платежеспособности выплатить задолженность по ипотеке досрочно практически невозможно. Но таким образом можно сэкономить на процентах. Поэтому если есть возможность взять деньги в долг, например под расписку у родственников, лучше это сделать, чтобы снизить сумму переплаты по ипотеке. Штрафов за досрочное погашение закон не предусматривает: банк нужно предупредить за 30 дней, если договор не даёт срок короче, а проценты платятся только за время, пока вы реально пользовались деньгами (ч. 4 и 6 ст. 11 закона № 353-ФЗ).
При наличии возможности временно проживать в другом помещении, например у родителей или у родственников, рекомендуется сдать ипотечную квартиру в аренду, а за счет арендной платы погасить долг. Сделать это можно только при отсутствии соответствующих ограничений в договоре ипотеки. Предварительно рекомендуется получить разрешение кредитора.
Самостоятельно продать квартиру, находящуюся в залоге, можно только с разрешения банка. Если кредитор даст согласие на проведение сделки, возможно два варианта действий:
Найти покупателя можно собственными силами или с помощью кредитора.
Внимание! Приобретение залогового имущества сопряжено с рисками. Поэтому такие квартиры, как правило, продаются со скидкой.
Даже со скидкой своя продажа обычно выгоднее торгов, где старт идёт от 80 % оценки, а если покупателей нет, цену снижают дальше. Поэтому если понятно, что платить дальше не получится, просите у банка согласие на продажу до того, как он подал иск.
Если совсем без жилья оставаться нельзя, а платёж не тянете, спросите банк про обмен: квартиру продают, ипотеку по ней закрывают и тут же оформляют новую на жильё подешевле и с меньшим платежом. Такую сделку банк тоже должен одобрить.
Банкротство физического лица — это мера, которую рекомендуется применять только в самых крайних случаях. Данная процедура помогает законно списать долги, но при этом заемщику, скорее всего, придется пожертвовать квартирой. Залоговое имущество включается в конкурсную массу и подлежит реализации.
С апреля 2026 года, если на торгах в банкротстве продают единственное ипотечное жильё, деньги делят так: 80 % получает банк, 10 % резервируют, ещё 10 % отдают должнику, но не больше, чем он сам вложил в квартиру первоначальным взносом и платежами (ст. 213.27-1 закона № 127-ФЗ). Когда банкротство имеет смысл и можно ли сохранить квартиру, разобрали в статье как списать долги по ипотеке.
Если вы нашли ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Обращайтесь в форму онлайн-вопроса или звоните по телефону горячей линии.
8 800-333-08-25 Звонок бесплатный 24/7
Обсуждение (0)
Пока нет комментариев. Будьте первым!
Все материалы
Выберите ваш город или перейдите на общероссийский сайт
Последние комментарии
2 дня назад
28 дней назад
давно
давно