Отчуждение залогового имущества

Отчуждение заложенного имущества означает его продажу, дарение, обмен или любую другую передачу новому владельцу. Залогодатель вправе это сделать только с согласия залогодержателя, если закон или договор не разрешают иное (п. 2 ст. 346 ГК РФ, ст. 37 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Даже после продажи залог сохраняется: покупатель становится на место прежнего залогодателя и отвечает этим имуществом по чужому долгу (ст. 353 ГК РФ).

Некоторые виды банковских займов, например ипотека или автокредитование, оформляются с обязательным предоставлением имущества в залог. Это помогает кредитору снизить риски, связанные с возможностью невозврата выданных средств. Если заемщик утратил способность погашать долг и допустил несколько просрочек платежей, банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество через суд или, если это предусмотрено договором, без суда по исполнительной надписи нотариуса. Кредитор получает сумму выручки в объеме, равном размеру задолженности. Остальные деньги возвращаются залогодателю.

Ваша ситуация отличается?

Опишите её — юрист ответит бесплатно.

Задать вопрос юристу

Можно ли продать залоговое имущество без согласия банка

Формально подписать договор купли-продажи никто не помешает. Проблемы начнутся потом. Продали вещь без согласия залогодержателя? Банк вправе потребовать досрочно вернуть весь долг. Не вернули, и он обращает взыскание на предмет залога (подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ). Вдобавок залогодатель возмещает банку убытки.

С ипотекой еще жестче. Банк сам решает, как поступить (ст. 39 закона «Об ипотеке»). Может признать сделку недействительной. Может потребовать досрочного погашения и забрать квартиру через взыскание, у кого бы она ни оказалась. Достанется и покупателю, если он знал или должен был знать о нарушении: по долгу продавца он отвечает солидарно, в пределах стоимости квартиры. Сослаться на незнание у него почти никогда не выйдет, ведь ипотеку видно в выписке из ЕГРН.

С машиной ситуация другая. Допустим, ее купил за деньги человек, который про залог не знал и знать не должен был. Тогда залог прекращается (подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Поэтому перед покупкой авто покупатели смотрят реестр уведомлений о залоге движимого имущества у нотариусов. Как это сделать, рассказано в статье можно ли продать машину в залоге.

Как продать квартиру в залоге у банка

На практике чаще всего встречаются три схемы. Какая подойдет, зависит от того, есть ли у покупателя деньги на всю сумму сразу.

Первая и самая распространенная: покупатель вносит деньги, продавец из них досрочно гасит кредит, банк выдает справку о погашении, а затем регистрируется переход права. Расчеты идут через аккредитив или банковскую ячейку, чтобы деньги не ушли раньше времени. Регистрационную запись об ипотеке Росреестр погашает в течение трех рабочих дней после поступления документов (ст. 25 закона «Об ипотеке»).

Вторая схема — продажа вместе с долгом. Покупатель принимает на себя кредит продавца, и квартира переходит к нему с обременением. Перевод долга без согласия кредитора ничтожен (п. 2 ст. 391 ГК РФ), так что банк будет проверять нового заемщика как при выдаче обычной ипотеки. Новый собственник становится на место залогодателя со всеми его обязанностями по договору об ипотеке (ст. 38 закона «Об ипотеке»).

Третья появилась в законе специально для граждан, которые не тянут платежи. Статья 37.1 закона «Об ипотеке» позволяет заемщику-физлицу самостоятельно продать заложенную квартиру, пока банк не обратился с иском и нотариус не совершил исполнительную надпись. Вы направляете банку заявление. В течение десяти рабочих дней банк присылает согласие с суммой долга и минимальной ценой продажи. Дешевле этой цены продавать нельзя. На продажу и регистрацию дается четыре месяца, срок можно продлить по соглашению с банком. Деньги покупатель перечисляет на счет, который укажет банк, а разницу между ценой и долгом возвращают продавцу. С того дня, как банк получил заявление, обратить взыскание на квартиру он не может. Право вернется к банку, если квартиру не продали за отведенный срок или вы сами отказались от продажи.

Кстати, самостоятельная продажа по статье 37.1 закрыта, если уже идет дело о банкротстве заемщика или банка, если квартира заложена нескольким кредиторам либо на ней есть последующая ипотека.

Можно ли погасить долг недвижимым имуществом

Можно, если кредитор согласен. Такой способ называется отступным: по соглашению сторон обязательство прекращается передачей денег или иного имущества (ст. 409 ГК РФ). Банк забирает квартиру или участок в собственность, а кредит закрывается полностью или в части, которую стороны пропишут в соглашении. Вместе с долгом прекращается и залог (подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Заставить банк принять недвижимость вместо денег нельзя. И еще момент: переход права собственности по отступному регистрируют в Росреестре, как при обычной продаже. В соглашении стоит прямо написать, гасит ли передача квартиры весь долг или только его часть, иначе через год может прийти требование об остатке.

Что такое реализация имущества должника

По своей сути реализация имущества представляет собой процедуру принудительного изъятия объектов собственности должника для дальнейшей продажи в целях погашения обязательств перед кредитором.

Реализация имущества может проводиться в рамках исполнительного производства или в процессе признания заемщика банкротом в суде. В первом случае соответствующие обязанности возлагаются на приставов, во втором — на финансового управляющего.

В процессе банкротства альтернативными способами решения проблемы являются реструктуризация долга и заключение мирового соглашения между заемщиком и кредиторами. На практике данные процедуры проводятся редко, т. к. подразумевают не полное списание задолженности, а погашение обязательств на льготных условиях. Поэтому в случаях, когда должник лишен способности осуществлять платежи по причине отсутствия ресурсов, ни реструктуризация, ни мировое соглашение не имеют смысла.

Применительно к ипотеке этот вопрос разобрали отдельно — в статье могут ли забрать квартиру за долги по ипотеке.

Какое залоговое имущество может быть реализовано

Согласно ст.336 ГК РФ, предметом залога может быть всякое имущество, кроме того, на которое нельзя обратить взыскание. Банки чаще всего берут в залог:

• объекты недвижимости;
• транспортные средства;
• оборудование или другое движимое имущество.

Взыскание нельзя обратить на имущество из перечня статьи 446 ГПК РФ. В нем, например:

• единственное жилье должника (кроме ипотечной недвижимости);
• личные вещи, кроме драгоценностей и предметов роскоши;
• предметы обычной домашней обстановки и обихода;
• инструменты, техника, оборудование и другие предметы, которые используются для получения заработка, если каждый стоит не дороже 10 тысяч рублей.

Внимание! Квартира, которая является залоговым имуществом по ипотечному кредиту, может быть изъята и реализована, даже если она признана единственным жильем должника и членов его семьи, в том числе, не достигших совершеннолетия. Но если заложено единственное жилье гражданина, взыскание обращают только по решению суда, кроме случая, когда стороны уже после просрочки подписали соглашение о внесудебном порядке (п. 3 ст. 349 ГК РФ).

Кроме личного имущества должника суд может изъять объекты, находящиеся в общей совместной собственности, например квартиру, приобретенную супругами в браке. Исключением являются объекты, принадлежавшие супругу до брака, а также полученные им в браке в дар или по наследству (ст. 36 СК РФ): это личное имущество, и общим оно не считается.

При банкротстве имущество, приобретенное в браке, подлежит продаже на торгах в общем порядке. Из вырученных средств изымается доля должника. Она используется для погашения задолженности. Остаток денег передается второму владельцу, т. е. мужу или жене заемщика (п. 7 ст. 213.26 закона о банкротстве).

Кроме имущества, изъятию подлежат сбережения и доходы должника. Счета второго супруга по личному долгу заемщика приставы не арестовывают, ведь супруг не должник. Если имущества самого заемщика не хватает, кредитор вправе через суд потребовать выделить долю должника в общем имуществе и обратить взыскание на нее (п. 1 ст. 45 СК РФ).

После полного погашения долга остаётся снять залоговые ограничения — подробнее в статье про снятие обременения с недвижимости.

Как банк продает заложенное имущество: через суд и без суда

Существует несколько способов продажи заложенного объекта собственности должника. Выбор подходящего варианта зависит от таких факторов:

• условия соглашения о залоге (стороны могут документально зафиксировать порядок реализации имущества и возможность проведения процедуры без участия суда);
• порядок реализации, установленный в рамках проведения процедуры банкротства;
• вид имущества (к некоторым предметам собственности, например к ценным бумагам, применяется особый порядок реализации).

На практике используются следующие способы продажи залогового имущества:

1. Судебный. Применяется, если стороны не предусмотрели иной вариант при заключении соглашения. Кроме того, в некоторых случаях реализация имущества возможна только по решению суда. После вынесения судебного постановления приставы открывают исполнительное производство, в рамках которого применяют меру взыскания задолженности путем продажи объекта собственности должника. Продают такое имущество с публичных торгов (п. 1 ст. 350 ГК РФ), а суд по просьбе должника при уважительных причинах может отсрочить торги на срок до одного года.
2. Без судебного разбирательства.

Обращение взыскания без участия суда возможно в двух вариантах:

1. Продажа объекта в добровольном порядке. Задача сторон заключается в принятии обоюдного решения о проведении процедуры реализации имущества с определением его стоимости без участия третьих лиц, например суда.
2. Исполнительная надпись нотариуса. Для ипотеки она возможна, если договор об ипотеке нотариально удостоверен и в нем есть условие о внесудебном порядке (ст. 55 закона «Об ипотеке»). По надписи приставы возбуждают исполнительное производство и выставляют квартиру на торги.

При отсутствии ошибок в нотариально заверенном договоре отменить сделку практически невозможно, поэтому проверить условия заранее стоит с кредитным юристом.

Если задолженность не удаётся погасить иначе, рассматривают банкротство физических лиц.

Преимущество кредитора-залогодержателя при реализации залогового имущества в процессе банкротства

При реализации залогового имущества в рамках дела о банкротстве действуют особые правила погашения задолженности. Законодательством определена строгая очередность получения вырученных средств. Кредиторы-залогодержатели имеют преимущества перед остальными взыскателями. Но если средств, вырученных от реализации залогового имущества, окажется недостаточно для погашения долга, остаток их требования включат в третью очередь вместе с остальными кредиторами.

Порядок распределения денег, полученных по результатам торгов имущества гражданина (п. 5 ст. 213.27 закона о банкротстве):

• кредитору-залогодержателю — 80 %;
• кредиторам первой и второй очередей — 10 %, если другого имущества на них не хватает;
• возмещение судебных расходов и оплата услуг финансового управляющего — оставшиеся средства.

Порядок реализации залогового имущества

Порядок реализации залогового имущества может различаться в зависимости от выбранного способа продажи и от сопутствующих обстоятельств. В целом процедура состоит из следующих этапов:

1. Кредитор составляет и вручает должнику претензию с требованием погасить задолженность и с предупреждением о возможном обращении в суд или к нотариусу (если взыскание планируется провести без участия судебного органа).
2. Стороны согласовывают условия и порядок реализации имущества. При возникновении разногласий кредитор обращается с иском в суд или получает исполнительную надпись.
3. Проводится реализация залогового имущества. Кредитор получает возврат ранее выданных заемщику средств в полном или частичном объеме.

Бывает, что на торгах выручили больше, чем был долг перед залогодержателем. Разница выплачивается залогодателю. Отказаться от нее заранее, в договоре, нельзя (п. 3 ст. 334 ГК РФ). Банк деньги не отдает? Их можно взыскать через суд, подав иск о неосновательном обогащении. Случается и наоборот, когда выручки не хватило. Тогда остаток долга банк взыщет из другого имущества должника, только преимущества залогового кредитора у него уже не будет.

Сколько длится реализация имущества при банкротстве

Срок реализации имущества зависит от количества объектов собственности. Закон отводит на процедуру не больше шести месяцев (п. 2 ст. 213.24 закона о банкротстве). Финансовый управляющий не заявил ходатайство о завершении? Тогда срок считается продленным еще на полгода. Если объектов несколько, а по сделкам идут споры, реализация легко растягивается на год и дольше.