Прекращение залога: основания по статье 352 ГК РФ и снятие залога

Залог прекращается в случаях, перечисленных в п. 1 ст. 352 ГК РФ: чаще всего это полное погашение долга, а еще продажа предмета залога на торгах, его гибель, расторжение договора залога или покупка вещи добросовестным приобретателем. Но запись о залоге в ЕГРН или в реестре уведомлений сама не исчезнет. Снять ее обязан залогодержатель, а если он молчит, залогодатель идет в суд.

Прекращение залога возможно в случаях, которые определены действующим законодательством или условиями договора (п.1 ст.352 ГК РФ). Основанием может быть погашение обязательств по кредиту с залоговым обеспечением, продажа заложенного объекта или его уничтожение и другие обстоятельства. Чтобы снизить риски преждевременного прекращения залога, залогодержателю рекомендуется принять соответствующие меры, такие как своевременное внесение данных о залоге в публичный реестр.

Когда залог прекращается по статье 352 ГК РФ?

Согласно нормам пункта 1 статьи 352 ГК РФ, залог прекращается в случае наличия причин, которые определены законодательством или условиями договора.

Полный перечень оснований в действующей редакции статьи (она не менялась с 1 июля 2014 года, ред. 367-ФЗ) удобнее смотреть таблицей.

Подпункт п. 1 ст. 352 ГК РФ	Когда залог прекращается	На что обратить внимание
1	Прекратилось обеспеченное обязательство	Самый частый случай: долг погашен полностью. Частичная оплата залог не снимает
2	Имущество возмездно купил человек, который не знал и не должен был знать о залоге	Подарок или наследство залог не прекращают. Если залог был в реестре, покупатель «должен был знать»
3	Вещь погибла или заложенное право прекратилось	Залог сохранится, если залогодатель восстановит или заменит предмет по ст. 345 ГК РФ
4	Предмет залога продан на торгах или оставлен залогодержателем за собой	Сюда же относится случай, когда залогодержатель не оставил вещь за собой после повторных торгов (п. 5 ст. 350.2)
5	Договор залога прекращен по основаниям закона или признан недействительным	Расторжение по соглашению или через суд, оспаривание договора залога
6	Суд прекратил залог из-за грубых нарушений залогодержателя по содержанию вещи	Только по иску залогодателя, п. 3 ст. 343 ГК РФ
7	Имущество изъято у залогодателя (ст. 167, 327 ГК РФ)	Кроме случаев п. 1 ст. 353 и добросовестного залогодержателя
8	Имущество продано по требованию предшествующего залогодержателя	Последующий залог погашается вместе с ним (п. 3 ст. 342.1)
9	Права по договору залога переданы без самого долга или долг переведен на другое лицо	Пункт 2 ст. 354 и ст. 355 ГК РФ
10	Иные случаи из закона или договора	Например, договор привязывает прекращение залога к определенной дате или событию

О том, как проходит продажа такого имущества, — в статье про отчуждение заложенного имущества.

Основанием для отмены обеспечения могут быть и другие обстоятельства, например, в тексте соглашения может быть указано, что залог прекращается в случае пролонгации периода погашения долга по займу с обеспечением.

Внимание! По общему правилу п. 4 ст. 329 ГК РФ прекращение основного обязательства прекращает и залог. А вот недействительность самого договора залога на основной долг не влияет: кредит придется возвращать, просто уже без обеспечения.

Прекращение обязательства с залоговым обеспечением

Согласно п.4 ст.352 ГК РФ, залог прекращается в следствие прекращения обязательства с залоговым обеспечением. Допустимые причины прекращения обязательств указаны в главе 26 ГК РФ. В отдельных случаях, даже при наличии данных обстоятельств, залог можно сохранить. Например, если долг погашен не должником, а лицом, поручившимся за него.

Внимание! Если требования по исполнению обязательств выполнены поручителем частично, соответствующая часть прав кредитора относительно предмета залога переходят к данному лицу.

Расторжение договора залога и оспаривание договора залога

Согласно п.1 ст.352 ГК РФ, прекращение договора залога является одной из причин, по которым залог прекращается на законных основаниях.

Основания прекращения договора залога:

• расторжение соглашения по обоюдному согласию сторон, если это не противоречит законодательству (согласно нормам пункта 1 статьи 450 ГК РФ);
• расторжение соглашения в судебном порядке при наличии нарушений условий соглашения одной из сторон (согласно нормам пункта 2 статьи 450 ГК РФ);
• вынесение решения о недействительности договора.

Соглашение о расторжении договора залога оформляют в той же форме, что и сам договор. Если залог недвижимости был зарегистрирован, без заявления в Росреестр соглашение мало что даст третьим лицам: запись в ЕГРН останется. Оспаривание договора залога чаще всего строится на отсутствии согласия супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ для недвижимости), на подписании договора неуполномоченным лицом или на крупной сделке без одобрения в компании. На практике суды смотрят и на срок давности, поэтому затягивать с иском не стоит.

Реализация залогового имущества

Имущество, используемое в целях обеспечения займа, может быть реализовано при применении мер взыскания неисполненных обязательств. Следствием этого является прекращение залога.

Внимание! Если средств, которые были выручены от продажи недвижимого имущества, используемого в качестве обеспечения по ипотеке, недостаточно для погашения долга перед кредитором и исполнившим обязательства поручителем, преимущество отдается первому. Порядок разделения средств пропорционально между данными лицами в этом случае не применяется.

Уничтожение предмета залога или прекращение заложенного права

Если заложенный предмет уничтожен, происходит прекращение залога по ГК РФ (пп.3 п.1 ст.352). Если объект изменился (например, по результатам проведения реконструкции недвижимого имущества), но не был приведен в негодность, основания для прекращения залога отсутствуют.

Если утрата объекта не связана с обстоятельствами, ответ за которые возлагается на залогодержателя, залогодатель вправе в разумный срок восстановить вещь или заменить ее равноценным имуществом, письменно уведомив залогодержателя (п. 4 ст. 345 ГК РФ). В таком случае соглашение о залоге продолжает действовать.

Внимание! Залогодержатель имеет право отказаться от замены залога, если считает предоставляемое имущество неравноценным утраченному.

Прекращение залога по ГК РФ, согласно нормам законодательства, происходит и в том случае, если прекратилось заложенное право.

Нарушение норм и порядка хранения и содержания заложенного имущества

Сторона соглашения, у которой хранится залоговое имущество, обязана соблюдать правила его содержания (п. 1 ст. 343 ГК РФ). Если залогодержатель грубо нарушил эти правила и создал угрозу утраты или повреждения вещи, залогодатель вправе направить иск в суд и потребовать досрочного прекращения залога (пп. 6 п. 1 ст. 352, п. 3 ст. 343 ГК РФ). Сам залог в этом случае прекращается только решением суда.

Если нарушения зафиксированы со стороны залогодателя, залогодержатель вправе выставить требование о досрочном погашении обязательств по займу с обеспечением. В случае невыполнения данного условия применяются меры принудительного взыскания с изъятием заложенного имущества.

Изъятие предмета залога

Прекращение залога может быть связано с изъятием заложенного имущества. Например, если сделка купли-продажи данного предмета, заключенная ранее, признана недействительной. Исключение одно, но существенное: если банк не знал и не должен был знать, что залогодатель не собственник, залог сохраняется и вещь вернется прежнему владельцу уже с обременением (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Для краденых и утерянных вещей это исключение не работает.

Внимание! Если имущество изымается в целях удовлетворения государственных или муниципальных нужд, залогодержатель может получить возмещение за счет средств, выплаченных залогодателю в качестве компенсации.

Продажа заложенного имущества добросовестному приобретателю

Вывод имущества из залога возможен, если заложенный предмет приобретен по договору купли-продажи добросовестным лицом. Оценка добросовестности производится судом. Главный критерий — наличие или отсутствие информации у покупателя о факте нахождения имущества под залогом в день заключения сделки. Это зависит от того, были ли сведения об обременении объекта собственности своевременно внесены в реестр.

Для машин и другого движимого имущества все решает реестр уведомлений о залоге на сайте Федеральной нотариальной палаты. Залогодержатель может ссылаться на залог в отношениях с третьими лицами только с момента записи в реестре (п. 4 ст. 339.1 ГК РФ). Есть запись на дату покупки — суд почти наверняка решит, что покупатель должен был ее проверить, и залог останется. Нет записи — у покупателя хорошие шансы. Кстати, правило пп. 2 п. 1 ст. 352 действует для сделок, заключенных после 1 июля 2014 года. Как законно продать авто, пока оно в залоге у банка, мы разобрали отдельно: можно ли продать машину в залоге.

Внимание! Чтобы избежать преждевременного вывода имущества из-под обременения, залогодержателю рекомендуется не откладывать регистрацию залога на более поздний срок.

Перевод долга по кредиту с обеспечением

При переходе долга по кредиту с обеспечением к третьему лицу залог прекращается, если кредитор и залогодатель не договорились о другом (ст. 355 ГК РФ). Это связано с рисками применения мер взыскания с использованием залогового имущества в случае невыполнения условий кредитного договора новым должником. Залогодатель соглашался отвечать за конкретного должника. Про нового его никто не спрашивал.

Уступка прав по соглашению о залоге

Залогодержатель может передать собственные права по договору залога третьему лицу с переходом права требования по займу с обеспечением и обязанностей. Если данное условие не соблюдается, залог прекращается, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 354 ГК РФ).

Для ипотеки правило мягче: уступка прав по договору об ипотеке считается и уступкой обеспеченного требования, пока не доказано иное (п. 2 ст. 47 Закона об ипотеке). Но чтобы полностью исключить риски, договоры об уступке соглашения об ипотеке и о передаче обязательства с обеспечением лучше составлять с участием кредитного юриста.

Внимание! Если банк передает другому лицу права по обязательству с обеспечением, то к новому кредитору в автоматическом порядке переходит и право залога без необходимости дополнительного оформления данной процедуры.

Если кредитор передает обязательства частично, залог не прекращается. В данном случае стороны сделки приобретают статус созалогодержателей.

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Замена залога: можно ли заменить предмет залога другим имуществом?

Можно, но только по соглашению залогодателя и залогодержателя (п. 1 ст. 345 ГК РФ). Банк не обязан соглашаться, даже если вы предлагаете вещь дороже. Если предмет залога недвижимость, соглашение о замене регистрируют в ЕГРН, иначе старая запись так и останется на квартире.

Без согласия залогодержателя замена возможна в одной ситуации: вещь погибла или повреждена по причинам, за которые залогодержатель не отвечает. Тогда залогодатель в разумный срок восстанавливает ее или ставит равноценную замену и письменно сообщает об этом. Залогодержатель может отказаться, если докажет неравноценность. Если залогодатель заменой не воспользовался, залог прекращается по пп. 3 п. 1 ст. 352.

Прекращается ли залог со смертью залогодателя или по сроку давности?

Со смертью залогодателя залог не прекращается. Имущество переходит к наследникам вместе с обременением (п. 1 ст. 353 ГК РФ), а сами наследники отвечают по долгам наследодателя в пределах стоимости наследства (ст. 1175 ГК РФ).

Со сроком давности сложнее. Истек срок по основному долгу — истек он и по требованию к залогу (п. 1 ст. 207 ГК РФ). Автоматически запись при этом не исчезает, ее снимают через суд иском о признании обременения отсутствующим. Как считать срок, подробно описано в статье про срок исковой давности по кредиту или долгам.

Как снять залог с недвижимости: запись в ЕГРН

Залог квартиры, дома, участка или доли — это ипотека, и она зарегистрирована в ЕГРН. После того как залог прекратился, регистрационную запись погашают по ст. 25 Закона об ипотеке (102-ФЗ). Росреестр делает это в течение трех рабочих дней с момента поступления заявления и не берет госпошлину.

Кто подает заявление, зависит от того, выдавалась ли закладная. Без закладной хватит заявления залогодержателя или совместного заявления сторон. С закладной нужно заявление ее законного владельца или залогодателя с самой закладной, на которой есть отметка о полном исполнении. Если залогодержатель исчез или упирается, запись погашают по решению суда о прекращении ипотеки.

Как это выглядит после выплаты ипотечного кредита в банке, с порядком через МФЦ и Госуслуги, мы разобрали в статье снятие обременения с недвижимости.

Как снять залог с движимого имущества и автомобиля

Залог машины, оборудования, товаров учитывается в реестре уведомлений о залоге движимого имущества, который ведут нотариусы. Когда залог прекратился, залогодержатель обязан направить уведомление об исключении сведений о залоге в течение трех рабочих дней с момента, когда узнал или должен был узнать об этом (п. 4 ст. 339.1 ГК РФ, ст. 103.1 Основ законодательства о нотариате). Банки обычно делают это электронно, сам заемщик к нотариусу не ходит.

Проверить результат просто: найти машину по VIN на сайте reestr-zalogov.ru. Если запись висит дольше недели после закрытия кредита, пора писать банку. Справка о погашении кредита сама по себе запись из реестра не убирает, покупатель машины будет смотреть именно в реестр.

Что делать, если залогодержатель не снимает залог?

Начните с письменной претензии: попросите погасить запись в ЕГРН или направить уведомление нотариусу, приложите справку о закрытии долга. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя всех действий для внесения записи о прекращении залога, это прямо сказано в п. 2 ст. 352 ГК РФ. Часто этого письма достаточно.

Если ответа нет, остается суд. Для недвижимости подают иск о прекращении ипотеки или о признании обременения отсутствующим (п. 52 постановления Пленума ВС и ВАС № 10/22 от 29.04.2010). Решение суда и станет основанием для погашения записи в ЕГРН. С движимым имуществом так же: если залогодержатель ликвидирован, умер или не направил уведомление в срок, залогодатель получает решение суда и сам направляет нотариусу уведомление об исключении сведений с копией судебного акта (ст. 103.6 Основ законодательства о нотариате).

Банк отозвали лицензию, и непонятно, кому писать? Обращайтесь к конкурсному управляющему, обычно это Агентство по страхованию вкладов. Если права по кредиту продали коллекторам или другому банку, залог перешел к ним вместе с долгом, и претензию адресуют новому кредитору.

Схемы вывода имущества из залога, которые применяются недобросовестными должниками

Существует несколько схем, обеспечивающих снятие обременения с имущества, которые часто применяются недобросовестными должниками.

Смена параметров залогового объекта собственности

Иногда залогодатели вносят изменения в залоговое имущество, например, меняют площадь помещения или этажность. Но такие перемены не означают утрату недвижимости и его юридическую гибель. На основании этого довода суды, как правило принимают сторону залогодержателя.

Утрата права собственности на имущество

Залогодатель может лишиться права собственности на имущество, находящееся в залоге. Например, сделка по его приобретению может быть признана недействительной, после чего следует автоматическое расторжение договора купли-продажи. Если залогодержателю не было известно о ничтожности отчуждения имущества, то обязанности залогодателя возлагаются на нового собственника.

Соглашение о прекращении залога

При получении залогодержателем прав путем передачи от другого лица залогодатель может заявить, что между ним и прежним залогодержателем ранее было заключено соглашение о прекращении залога. Данные обстоятельства могут быть основанием для снятия обременения при условии, что стороны подали соответствующее заявление в уполномоченный орган. В противном случае суды, как правило, придерживаются мнения, что права нового залогодержателя должны быть защищены.

Нераспространение обременения на недостроенную недвижимость, возводимую на заложенном участке

Если земельный участок заложен по договору ипотеки, обременение распространяется и на возводимую на нем недвижимость. Отсутствие соответствующей регистрации не является основанием для признания залога отсутствующим.

Затягивание сроков проведения торгов

Если должник затягивает сроки проведения торгов с помощью обеспечительных мер, кредитор вправе обратиться в суд с требованием о взыскании компенсации.