Нужно ли согласие супруга на продажу дома, купленного до брака и заложенного в браке

Светлана, по закону согласие мужа на продажу дома, купленного до брака, не требуется, пока дом остается Вашим личным имуществом: добрачное принадлежит Вам лично (п. 1 ст. 36 СК РФ), а нотариальное согласие супруга нужно на распоряжение общим имуществом (п. 3 ст. 35 СК РФ). Требовать его могут покупатель, его банк или Ваш банк-залогодержатель, и одна из возможных причин здесь ремонт в браке

Если в браке за счет общего имущества сделаны вложения, значительно увеличившие стоимость дома (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование), суд может признать дом общим (ст. 37 СК РФ). Косметический ремонт для этого обычно не годится, нужен существенный рост стоимости. Но ремонт на кредит, взятый в 2023 году и, вероятно, погашавшийся из доходов в браке, дает мужу повод для такого спора. Если суд признает дом общим, а согласия при продаже не было, муж сможет оспорить сделку в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней (п. 3 ст. 35 СК РФ, ст. 173.1 ГК РФ). Покупатели и банки такой риск обычно не берут, поэтому без согласия сделка может не состояться, хотя пока дом остается Вашим личным имуществом, закон на Вашей стороне

Отдельно про залог: если кредит не погашен, продать дом без согласия банка по общему правилу нельзя, если законом или договором залога не предусмотрено иное (п. 2 ст. 346 ГК РФ), и это вопрос к банку, а не к мужу

Напишите в чат на сайте, какой ремонт делали на эти деньги и погашен ли кредит, скажу, сможет ли муж претендовать на часть дома и стоит ли упираться или проще дать покупателю согласие

Светлана, здравствуйте! Согласно пункту 1 статьи 36 СК РФ, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, является его собственностью. Ваш дом был куплен в 2015 году, то есть до брака, зарегистрированного в 2022 году. Казалось бы, это железный аргумент в Вашу пользу, и дом не должен считаться совместно нажитым?)

Однако банк, выдавая кредит под залог недвижимости в 2023 году, почти наверняка включил в договор условие о том, что предмет залога обеспечивает обязательства обоих супругов, либо потребовал от Вашего мужа согласие на залог как на сделку, связанную с распоряжением общим имуществом, если счел, что улучшения, сделанные в браке, или погашение кредита общими средствами меняют статус дома. Требование нотариального согласия при продаже заложенного имущества обычно исходит именно из условий кредитного договора и норм о залоге, а не из Семейного кодекса напрямую.

С уважением.