После завершения строительства дома дольщики могут приступать к оформлению прав собственности на квартиры в новостройке. Но перед этим необходимо провести еще одну, не менее важную процедуру, — оформить акт приема-передачи помещения. Покупателю предоставляется возможность проверить качество квартиры и при обнаружении дефектов потребовать их устранения. Как правильно принимать квартиру в новостройке, описано в данной статье.
Приемка квартиры: что это
Приемка квартиры — это обязательная процедура, которая проводится в процессе передачи готового помещения от застройщика к покупателю. Она начинается с осмотра объекта недвижимости и заканчивается подписанием соответствующего акта.
Внимание! Если покупатель квартиры испытывает затруднения с оценкой качества помещения, он может обратиться за помощью к специалистам. Например, воспользоваться услугами сервиса «Домклик». Специалист проверит помещение на соответствие строительным нормам и условиям договора долевого участия. При обнаружении нарушений эксперт составит их список, проконсультирует дольщика и предоставит соответствующие рекомендации.
Читайте также: Можно ли прописаться в ипотечной квартире
В какие сроки осуществляется приемка квартир в новостройках
Сроки передачи ключей от квартиры оговариваются в договоре долевого участия. Как правило, указывается не конкретная дата, а определенный период, например третий квартал года. Если застройщику не удалось своевременно завершить строительство, дольщики должны быть заранее уведомлены о переносе приемки (не менее чем за 2 месяца до указанной в договоре даты).
О необходимости принять квартиру покупатель уведомляется посредством телефонного звонка. При отсутствии связи с дольщиком застройщик может послать сообщение в виде СМС, направить письмо на адрес электронной почты или почтовое извещение на бумажном носителе.
Сроки приемки квартиры отсчитываются с даты получения дольщиком уведомления о вводе дома в эксплуатацию и о начале записи на осмотр помещения и получение ключей.
В указанный в договоре период (как правило, он составляет 10 – 14 дней) покупатель должен отреагировать на полученное уведомление, например, записаться на осмотр квартиры. При этом он не обязан подписывать акт приема-передачи в данные сроки. При обнаружении дефектов застройщику может потребоваться время на их устранение. Работы могут продлиться несколько недель или месяцев.
Некоторые недобросовестные застройщики, чтобы избежать ответственности по устранению дефектов, сообщают дольщикам, что на приемку квартир образовалась большая очередь. Они записывают покупателей на осмотр помещений на более поздний период, чем это указано в договоре, например, с опозданием на 2 месяца.
Внимание! Если дата приемки перенесена застройщиком без законных оснований, рекомендуется незамедлительно направить ему претензию. В документе следует заявить о своей готовности принять помещение в соответствие с условиями законодательства и договора долевого участия.
Данная претензия может быть использована в суде в качестве доказательства того, что покупатель не уклонялся от выполнения своих обязанностей. Документ можно подать лично застройщику под роспись или направить письмом с уведомлением о вручении.
Читайте также: Что такое переуступка прав собственности на квартиру
Подготовка к приемке квартиры у застройщика
Многие дольщики перед получением ключей от новой квартиры, которую они купили и так долго ждали, испытывают сильное волнение. Но при осмотре помещения лучше отключить эмоции и сосредоточить внимание на проводимой проверке. При обнаружении дефектов следует их зафиксировать. В противном случае заниматься их устранением придется самостоятельно.
Следует придерживаться таких рекомендаций:
- Не обращать внимания на требования застройщика быстро осмотреть помещение. Процедура может длиться столько, сколько нужно покупателю для внимательной проверки.
- Не слушать тех, кто говорит, что обнаруженный недостаток незначительный и не требует внимания. Рекомендуется записывать информацию обо всех дефектах.
- Не стесняться и указывать застройщику на все недочеты. В противном случае они так и останутся неисправленными.
Следует удостовериться, что процедура проходит в соответствие с нормативными требованиями. Порядок передачи квартиры описан ст.7 и 8 Закона «О долевом участии».
Перед приемкой помещения рекомендуется еще раз внимательно изучить текст договора и проектную документацию. Здесь можно увидеть все требования, которые установлены в отношении квартиры, а именно, характеристики стен, пола, окон, дверей, отделки и т. д. Следует обратить внимание также на качество подъезда и придомовой территории. К дате передачи квартиры их обустройство должно быть завершено.
Рекомендуется подготовить копию плана помещения. Найти его можно в договоре долевого участия. Следует обращать внимание на соответствие площади помещения заявленным стандартам и на наличие всех перегородок.
Может понадобиться: Бесплатная консультация юриста по жилищным вопросам
Документы и другие необходимые предметы
В перечень предварительных действий входит подготовка документов и инструментов, необходимых для оценки качества помещения. При себе нужно иметь:
- паспорт дольщика;
- договор долевого участия;
- планшет;
- ручку;
- несколько листов бумаги;
- мел и бумажный скотч, с помощью которых можно отмечать недостатки;
- тестер подачи электроэнергии;
- зажигалку и свечу для проверки качества вентиляции и обнаружения щелей в оконных проемах;
- лампочку для проверки работоспособности патронов;
- фонарик или мобильный телефон;
- рулетку;
- уровень;
- сменную одежду и обувь (при необходимости).
Если дольщик не имеет возможности присутствовать в процессе осмотра квартиры лично, его интересы может представлять доверенное лицо. В таком случае потребуется наличие соответствующей доверенности.
Застройщик, в свою очередь, обязан предоставить разрешение государственных органов на ввод дома в эксплуатацию, а также справку о присвоении зданию и квартирам почтовых адресов.
Внимание! Эксперты рекомендуют запросить у строительной компании заключение о соответствии новостройки установленным техническим требованиям и данным проектной документации.
Читайте также: Перепланировка квартиры в ипотеке
Приемка помещения с отделкой и без нее
У каждой строительной компании действуют собственные нормативы. Но в любом случае, квартира, которая сдается в эксплуатацию с черновой отделкой, должна соответствовать следующим критериям:
- ровные стены без щелей;
- сухой потолок без плесени;
- соответствие площади помещения, размера и расположения окон данным договора;
- правильная разводка электричества;
- герметичные стыки монтажных конструкций и панельных швов (данное требование применяется в целях соблюдения норм безопасности);
- отсутствие грибка и конденсата, являющихся признаками низкой эффективности работы вентиляции.
Квартира с отделкой — это жилое помещение, в которое сразу после приемки можно внести мебель и вселиться. Данная недвижимость передается с окрашенными стенами, наклеенными обоями, установленными плинтусами, раковиной и сантехникой, с разводкой электричества и водоснабжения.
В квартире с отделкой необходимо осмотреть все поверхности на предмет наличия дефектов косметического характера, а также проверить состояние коммуникаций. Недостатки в таких помещениях проще обнаружить, чем при отсутствии отделки. В большинстве случаев они заметны невооруженным глазом.
Приемка квартиры: на что обратить внимание
Принимать квартиру лучше в светлое время суток. В таких условиях проще увидеть имеющиеся недостатки.
Начинать осмотр рекомендуется с территории общего пользования. Эти места не относятся к квартире. Но, например, некачественная отделка подъезда считается основанием для подачи застройщику коллективного обращения.
Следует обратить внимание на наличие строительного мусора. Уборка территории от данных отходов является обязанностью застройщика, а не жильцов или управляющей компании.
Далее нужно осмотреть лифт. Его характеристики должны соответствовать данным договора.
Внимание! Госкомиссия проверяет техническое оборудование на предмет его соответствия проектным условиям. Проект принимается только в случаях, когда все требования соблюдены застройщиком.
Затем следует проверить и записать показания учетных приборов, сверить номера счетчиков с данными, указанными в их паспортах.
Далее нужно смотреть на состояние таких элементов помещения:
- Входная дверь. Конструкция должна открываться и закрываться без усилий и скрипа. Работа замкового механизма не должна сопровождаться заеданием. На поверхностях не допускается наличие царапин, сколов и других повреждений. Фурнитура должна быть прочно зафиксирована в нужном месте. Уплотнитель должен быть целым, а звонок (при наличии) — рабочим.
- Окна. Как и двери, они должны легко открываться и закрываться. Стекла должны быть целыми, без дефектов. Важно убедиться в отсутствии щелей, пропускающих потоки воздуха в помещение.
- Стены, полы и потолки. Их поверхности должны быть ровными без трещин и других недостатков. Диагонали прямоугольного помещения должны совпадать между собой по длине. Не допускается наличие в комнате влаги, плесени или грибка. Углы должны быть прямыми. Высота помещения — равномерной, без больших перепадов. Следует обратить внимание, как уложены плитка, линолеум или ламинат.
- Вентиляция. Ее качество можно проверить с помощью пламени свечи или бумажного листа. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать. Это соответствует норме. В таком случае застройщик должен установить в помещении дополнительные вытяжные приборы вентиляторного типа.
- Краны, трубы и радиаторы отопления. Следует смотреть на пол в районе расположения труб подачи воды. Здесь не должно быть влаги и сырых пятен. Краны должны плотно закрываться. Радиаторы должны быть надежно зафиксированы на поверхности стены. Наличие вмятин и повреждений на трубах не допускается.
- Электрические розетки. Проверить их работоспособность можно с помощью индикаторной отвертки.
Застройщик может отказать в проверке состояния подвального и чердачного помещений, т. к. они не подлежат приемке. При обнаружении грызунов, плесени или строительного хлама следует обращаться в управляющую компанию.
Читайте также: Выборы правления и председателя ТСЖ
Приемка квартир на этапе подписания документов
После осмотра квартиры остается составить акт с описанием обнаруженных недостатков, если таковые имеются.
При наличии дефектов возможны два варианта развития событий:
- Отказ покупателя от подписания акта. Данный вариант применим, если недостатки настолько существенны, что проживание в квартире становится невозможным. Устранение таких дефектов требует больших затрат времени и средств. Данная обязанность возлагается на застройщика, который должен провести соответствующие работы в течение 60 дней.
- Подписание акта приема-передачи с условием устранения недостатков. Дефекты фиксируются в заключении о результатах осмотра. Дольщик получает ключи от квартиры. Дефекты устраняются застройщиком в течение 60 дней. Затем проводится повторный осмотр помещения. Результаты вносятся в акт.
Внимание! Приемка квартиры в новостройке откладывается до момента устранения дефектов только в том случае, если недостатки существенные.
В подписании акта осмотра участвуют стороны договора. Дольщику рекомендуется проверить наличие доверенности, составленной на имя менеджера строительной компании. В документе должно быть предусмотрено, что данный сотрудник вправе подписывать документы от лица застройщика.
Перед подписанием следует внимательно ознакомиться с текстом акта. Иногда застройщики вносят в документ пункт об отсутствии у покупателя претензий к срокам передачи квартиры. Данные меры принимаются в случаях просрочки. Подписав такой акт, дольщик теряет право на получение неустойки.
Привлечение экспертов
Приемка квартир у застройщика — это услуга, которая предлагается многими независимыми фирмами. Клиентами таких компаний являются преимущественно граждане, которые впервые покупают жилье в новостройке и не имеют необходимого опыта для оценки его качества, а также люди, у которых нет свободного времени для проведения данной процедуры, и дольщики, которые желают снизить риски покупки некачественной недвижимости.
Внимание! Многие недочеты, которые допускаются в процессе строительства, незаметны с первого взгляда, но впоследствии они могут привести к большим неудобствам и неприятностям. Специалист способен диагностировать их уже при первом осмотре.
Стоимость услуг специализированных компаний составляет от 2 до 20 тысяч рублей. Цена зависит от размера квартиры, количества комнат, региона расположения новостройки, а также от сложности проводимого анализа.
Что делать, если акт приемки подписан, но затем обнаружились ранее незамеченные дефекты
После сдачи в эксплуатацию дом находится на гарантии в течение 5 лет, а его инженерное оборудование — не менее 3 лет. В это время покупатели недвижимости при обнаружении дефектов вправе составить претензию и направить ее застройщику. Последний обязан устранить данные недостатки.
Жильцы новостройки также вправе требовать от строительной компании снижения стоимости договора или компенсации расходов, понесенных в связи с устранением дефектов.
