Иногда, проживая в квартире, владельцы сталкиваются с неудобством существующего расположения комнат. В таких случаях многие решаются на перепланировку. Но если квартира куплена в ипотеку и находится в залоге у банка, требуется разрешение кредитора. Информацию о том, как законно сделать перепланировку ипотечного помещения и какие условия нужно для этого выполнить, можно найти в данной статье.
Что такое перепланировка
Согласно закону, перепланировка квартиры — это внесение существенных корректировок в конфигурацию помещения с отражением этих изменений в техническом паспорте.
Внимание! Стандартные правила по перепланировке помещения, которые действуют для всех россиян, установлены ст.25 ЖК РФ. Для жителей Москвы предусмотрено отдельное постановление о переустройстве жилых и нежилых помещений.
Согласно установленным нормам, для проведения перепланировки необходимо собрать документы и составить соответствующий проект. Предстоящие изменения необходимо согласовать с администрацией города или с жилищной инспекцией.
Нужно также получить разрешение на предстоящую реконструкцию помещения в банке, выдавшем кредит, если недвижимость приобретена в ипотеку. Кредитор является залогодержателем, поэтому без его ведома вносить какие-либо изменения в состояние квартиры или совершать сделки с ней заемщик не вправе. Но прямой запрет на перепланировку ипотечного жилья в законодательстве отсутствует.
Перед тем, как приступать к оформлению документов, рекомендуется внимательно изучить договор кредитования. Следует обратить внимание, есть ли в условиях соглашения запрет на перепланировку, а также ознакомиться со списком действий, которые можно совершать с жильем. Банк может предусмотреть возможность проведения косметического ремонта, замену дверных конструкций и проемов и т. д. Необходимо также изучить раздел об ответственности сторон, чтобы избежать санкций в случае нарушения условий договора.
Не рекомендуется в процессе перепланировки делать то, что прямо запрещено условиями соглашения. В противном случае заемщик может не только понести убытки, но и лишиться квартиры.
Читайте также: Можно ли прописаться в ипотечной квартире
Получение разрешения банка на перепланировку квартиры
Если в условиях договора ипотеки отсутствует запрет на проведение перепланировки, можно приступать к процедуре получения разрешения от кредитора. В большинстве случаев основным условием банка является принятие мер по сохранению ликвидности квартиры. После перепланировки рыночная стоимость жилья не должна снизиться.
Таким образом кредитор снижает риски. Если заемщик не сможет погасить задолженность по ипотеке, банку придется изъять недвижимость для ее дальнейшей продажи. Если квартира нестандартная, с ее реализацией могут возникнуть трудности. Не все согласны на покупку такого жилья.
Как правило, банки охотно дают свое согласие, если страховая компания, которая занимается страхованием ипотечного жилья, одобряет реконструкцию на основании данных проведенной оценки, свидетельствующих о том, что после выполнения строительных работ стоимость квартиры возрастет. Но нужно учитывать, что такие случаи являются скорее редкостью, чем закономерностью.
Перед обращением в банк необходимо подготовить проект перепланировки и техническое заключение. Сделать это можно в БТИ или в лицензированной юридической компании, которая оказывает услуги по оформлению сделок с недвижимостью. Составление данных документов производится на платной основе.
Если реконструкция помещения ограничивается установкой или сносом перегородок в санузле, удалением встроенных шкафов или элементов ненесущих конструкций, достаточно подготовки эскиза помещения. Для более существенных изменений требуется составление плана с учетом правил, установленных законодательством, и санитарных норм. Это необходимо для подтверждения безопасности перепланировки и исключения возможных рисков.
Материал на тему: Приёмка квартиры в новостройке
Часто требуется проведение экспертной оценки стоимости квартиры по состоянию до реализации проекта и после. Данная работа проводится сотрудниками специализированной организации или страховой компании, с которой у заемщика заключен договор. В обоих случаях услуга предоставляется платно. Но второй вариант более выгоден собственнику квартиры. Страховая компания может сразу сообщить клиенту, одобрит ли она перепланировку или нет.
Для получения разрешения от кредитора нужно направить в банк соответствующее заявление. К нему следует приложить пакет документов, включая проект и техническое заключение.
Многие кредиторы устанавливают собственные критерии, на основании которых выдается разрешение на реконструкцию квартиры, купленной в ипотеку. Например, Сбербанк предоставляет согласие при выполнении следующих условий:
- по результатам оценки стоимость недвижимости превышает 1,5 миллиона рублей;
- эскиз или проект перепланировки соответствует нормам законодательства;
- страховая компания одобрила реконструкцию, что подтверждено гарантийным письмом.
Главное условие для согласования перепланировки в ВТБ и «Газпромбанке» заключается в наличии разрешительного документа, полученного в городской администрации или жилищной инспекции. Поэтому перед обращением к кредитору необходимо предварительно согласовать проект с государственными органами.
После рассмотрения заявления банк должен принять решение и письменно уведомить об этом заемщика.
Внимание! Нужно учитывать, что согласие банка на перепланировку во многих финансовых учреждениях можно взять только платно. Поэтому данную статью расходов рекомендуется включить в список затрат, которые придется понести еще до начала проведения работ по изменению жилого помещения.
Иногда на период проведения строительных работ тариф полиса по страхованию недвижимости увеличивается. Таким образом снижаются риски утраты имущества по причине ухудшения его состояния.
Некоторые банки устанавливают сроки проведения реконструкции и оформления документов в БТИ. Обычно они составляют 6 месяцев.
Читайте также: Что будет если не выплатить ипотеку
Согласование перепланировки с органами государственной власти
Чтобы оформить перепланировку, нужно обратиться в городскую администрацию или жилищную инспекцию. Сотрудникам данного учреждения необходимо предоставить документы:
- договор купли-продажи квартиры;
- план нового расположения комнат в жилом помещении;
- письменное согласие соседей, если строительные работы касаются их законных интересов;
- согласие банка;
- заключение страховой компании;
- акты, составленные экспертами пожарной службы, Роспотребнадзора, Ростехнадзора, СЭС, газовой компании;
- технический паспорт;
- согласие совладельцев квартиры, если право собственности на недвижимость является долевым или совместным.
Только после согласования проекта с государственными органами можно приступать к строительным работам. По их окончании жилищная инспекция проводит экспертную проверку внесенных изменений на предмет их соответствия проекту.
По результатам осмотра помещения составляется акт, дающий право на использование жилого помещения по его прямому назначению. На основании данного документа производится регистрация перепланировки в БТИ. В банк направляется официальное письмо, подтверждающее реконструкцию помещения.
Внимание! Процедура согласования перепланировки с банком и государственными органами занимает, как правило, не меньше 4 месяцев.
Материал на тему: Могут ли за долги забрать ипотечную квартиру
Сроки перепланировки и ее стоимость
Рассмотрение банком заявки на реконструкцию требует много времени, например в Сбербанке решение принимается в течение 20 – 40 дней. Оформление документов в жилищной инспекции занимает около 1,5 месяцев. Кроме того, многие банки устанавливают ограниченные сроки на проведение перепланировки (около 6 месяцев). Чтобы своевременно завершить все этапы перепланировки, рекомендуется действовать быстро.
Чтобы ускорить процедуру оформления реконструкции квартиры или дома, можно воспользоваться помощью юриста. Специалист не только запросит необходимые документы, но и представит интересы клиента в официальных инстанциях.
Чтобы законно сделать реконструкцию помещения, купленного в ипотеку, нужно пожертвовать не только временем, но и средствами. Без стоимости ремонта цена оформления перепланировки составляет не меньше 50 тысяч рублей. Только составление плана обходится минимум в 10 тысяч рублей. Чтобы оформить документы в БТИ, нужно заплатить 2 тысячи рублей.
Внимание! Для снижения расходов рекомендуется воспользоваться услугой перепланировки под ключ. Это можно сделать в одной из юридических компаний, специализирующихся на работе с недвижимостью. Стоимость полного пакета услуг с представительством составляет в среднем 40 тысяч рублей.
Материал на тему: Арест квартиры в ипотеке
Последствия незаконной перепланировки
Банки периодически проводят проверки залоговой недвижимости. В случае установления факта наличия незаконной перепланировки к заемщику могут быть применены такие меры наказания:
- штрафная санкция;
- изменение процентной ставки по ипотеке в сторону увеличения;
- предъявление требования узаконить перепланировку или вернуть квартиру в первоначальное состояние;
- расторжение договора кредитования с требованием досрочного погашения обязательств по ипотеке.
В последнем случае при невыполнении требований банка заемщик может быть лишен квартиры.
Кроме того, к нарушителю применяются меры административного наказания в виде штрафа в размере 1,5 тысячи рублей. При этом владелец обязуется вернуть помещению первоначальный внешний вид за собственный счет.
Можно ли узаконить перепланировку
Существует два способа узаконить перепланировку:
- обращение в суд для признания внесенных изменений легальными;
- обращение в уполномоченный административный орган.
Легализация незаконной перепланировки не избавляет заемщика от санкций банка. Тем не менее, данная мера помогает избежать административной ответственности и сохранить квартиру в измененном виде.
Читайте также: Как списать долги по ипотеке
Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку
Если реконструкция жилья проведена на законных основаниях, банки, как правило, одобряют заявку на кредит. Если документы на перепланировку не оформлены надлежащим образом, приобретение такой квартиры в кредит невозможно. Для совершения сделки с привлечением средств банка продавцу потребуется легализовать внесенные изменения или вернуть квартиру в исходное состояние в соответствие с планом помещения.
