Расторжение ДДУ для перехода в ипотеку: правомерны ли неустойка 5 и возврат денег за 90 дней

Question

Наиль

Ср 21 окт. 2026

г. Ханты-Мансийск

Расторжение ДДУ для перехода в ипотеку: правомерны ли неустойка 5 и возврат денег за 90 дней

Добрый день.В 2024 году приобрели квартиру у застройщика с оформлением договора долевого участия с выделение детских долей.Получили выписки ЕГРН.На данный момент для полного расчет с застройщиком необходимо перейти в ипотеку.Но для перехода в ипотеку застройщик предлагает расторгнуть договор долевого участия,при этом в проекте расторжения прописывает неустойку в размере 5% от стоимости квартиры,а так же указывает на возврат уплаченных средств в течение 90 рабочих дней.Квартира куплена в рассрочку,договор ДДУ и доп соглашение о продление рассрочки заканчивается в конце 2026года.Насколько правомерны штрафные санкции в 5% и задержка возврата денег в 90 дней?У застройщика на счету лежат денежные средства которые обязали перечислить застройщику органы опеки после продажи старой квартиры в уотооой так же были выделены детские доли.

Ответы юристов:

1

Юристы дают развёрнутые ответы исходя из описанной ситуации. В соответствии с Федеральным законом № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» юридическая помощь в полном объёме оказывается по соглашению — обратитесь напрямую к специалисту, если ситуация требует представительства или составления документов.

У вас похожий вопрос?

Задать бесплатно

Answer 1

Наиль, в соглашении о расторжении стороны вправе договориться и о 5%, и о 90 днях, но навязать их Вам застройщик не может: закон о долевом строительстве таких условий для участника не устанавливает, а расторжение по соглашению возможно только с согласия обеих сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Неустойку с участника закон связывает с просрочкой платежа, 1/300 ставки ЦБ в день от просроченной суммы (ч. 6 ст. 5 214-ФЗ), а не с переходом на ипотеку. Сроки возврата 20 и 10 рабочих дней в законе тоже есть, но они для отказа участника при нарушениях застройщика и для расторжения через суд (ч. 2 ст. 9 214-ФЗ), а не для соглашения

Отказаться от договора сам застройщик при рассрочке может, если платежи систематически просрочены: больше трех раз за 12 месяцев или больше двух месяцев (ч. 5 ст. 5 214-ФЗ), и только через 30 дней после письменного предупреждения (ч. 3 ст. 9 214-ФЗ). Пока график не нарушен, этого основания у него нет. Но к концу 2026 года остаток нужно внести, иначе пойдут пени и появится повод для такого отказа

Главный риск у Вас другой. В договоре доли детей, а расторжение означает отказ от их права на квартиру, поэтому без предварительного разрешения опеки такое соглашение подписывать нельзя (п. 3 ст. 60 СК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ). Тем более что деньги от продажи старой квартиры застройщику направила сама опека. Подпишете расторжение раньше, чем банк одобрит ипотеку и зарегистрируют новый договор, и семья останется без права на квартиру, с деньгами, которые вернут через 90 рабочих дней

Перейти на оплату кредитом можно и без расторжения, если застройщик согласится изменить договор: изменение оформляют в той же форме и регистрируют, как и сам ДДУ (п. 1 ст. 452 ГК РФ, ч. 3 ст. 4 214-ФЗ). Залог детских долей банку тоже потребует разрешения опеки. Какой путь у Вас реален, решает пункт ДДУ о порядке оплаты, от него зависят 5% цены квартиры и права детей. Пришлите в чат здесь этот пункт, разберем, можно ли перейти в ипотеку без расторжения