Налог с продажи наследственной доли и выкуп доли у родственника в ипотеку: нюансы

Добрый день. Вопрос по недвижимости и консультация по ипотеке. Недвижимость. 1. У меня были бабушка и дедушка. У них 2 дочки ( моя мама и тётя). Дедушка умер 5 лет назад , тетя вступила в половину доли наследства. Недавно умерла бабушка ( в январе ) , во вторую половину доли вступила в наследство моя мама ( если быть точнее , то вступит в наследство через 6 месяцев). Тётя настаивает на продаже квартиры сейчас , после 6 месяцев. На сколько я понимаю , в данном случае продажа доли тёти не будет облагаться налогом 13% , т.к. после вступления в наследство прошло 5 лет. А мамина доля в данном случае будет облагаться налогом при продаже доли 13% , т.к. не прошло от 3 до 5 лет. Я вбила данные квартиры для продажи в приложение Авито и указала что требуется ремонт и примерная оценочная стоимость квартиры получается 3.800.000. Это получается по 1.900.000 , если разделить напополам. В данном случае при продаже квартиры доля мамы 1.900.000 будет полностью облагаться налогом 13% или какая-то другая сумма ? Как правильно рассчитать. А так-же на сколько вероятно что при оценке квартиры риэлтором цена на квартиру будет занижена/ завышена ? Ипотека. Выгодно ли это будет для нас с вашей точки зрения? 2. Мы с мужем планируем ( возможно) у тёти выкупить вторую долю квартиры в ипотеку ( через 6 месяцев), но ещё не узнавали одобрят ли нам её по новым правилам 2026. Планируем в будущем ребенка.Тетя говорит что запросит с нас такую сумму за вторую долю, как скажет риэлтор. ( Муж работает , зарплата в среднем 60.000. Я сейчас не работаю , но планирую устроиться . Пока-что нет понимаю , одобрят ли ипотеку на 1/2 доли квартиры. На сколько это выгодно или нет в данном случае брать нам ипотеку на выкуп доли у тёти, вторую доли квартиры- мама собирается оформить на меня в дарственную ( соответственно в том случае , если они будут не продавать квартиру , а планируется выкуп 2 доли). Если всё-же ипотеку нам одобрят, выгодно ли сейчас начинать делать ремонт в квартире или лучше подождать пока будет точное решение об одобрении ипотеки ? А если нам всё токи одобрят ипотеку и мы выкупаем вторую долю , то возможно ли будет изменить процентную ставку по ипотеке при рождении ребёнка в данном случае?