Как юридически защитить вклад 5 млн рублей при покупке квартиры в долевую собственность 5050

Здравствуйте! Нужна консультация по покупке квартиры и оформлению долей и договоров, чтобы честно закрепить разные вклады сторон и юридически защитить инвестиции семьи моей девушки. Исходные данные: Планируем купить квартиру ориентировочно за 7 млн руб. Мы сейчас не состоим в браке, но будем проживать совместно. Не исключаем брак в будущем, но на момент покупки это будут два отдельных собственника. Деньги вносятся так: – моя семья — 2 млн руб.; – родители девушки — 5 млн руб. Мы хотим, чтобы оба были собственниками, без фиктивного оформления только на одного. В идеале — прийти к 50/50 по праву собственности, но при этом юридически защитить вклад родителей девушки (5 млн руб.), чтобы в будущем не было споров. Сейчас рассматриваем несколько вариантов и не можем понять, что юридически и практически более корректно и безопасно: 1. Схема 50/50 + займ 1,5 млн руб. от родителей девушки Квартира изначально оформляется в долевую собственность 50 процентов на меня и 50 процентов на девушку. Родители девушки дают мне займ 1,5 млн руб. (простая письменная форма или нотариально), чтобы выровнять стартовые вклады до условных 3,5 млн руб. на каждого. В договоре займа можно прописать, что он погашается либо при продаже квартиры (из моей доли выручки), либо путем того, что я вкладываю эти 1,5 млн руб. в ремонт квартиры, а расходы идут в зачет займа. Вопросы: – Насколько такая схема устойчива в судах и безопасна для всех сторон. – Не возникнут ли налоговые риски (НДФЛ, дарение, материальная выгода) у меня или у родителей. – Желательно ли обеспечивать займ ипотекой (залогом) моей доли в квартире и регистрировать это в ЕГРН. 2. Схема 50/50 в ЕГРН + отдельное соглашение о том, что при продаже 70 процентов выручки получает девушка, 30 процентов — я Формально доли собственности 50/50. Отдельным нотариальным соглашением между нами прописываем, что при продаже квартиры (после вычета расходов, ипотечных платежей и т. п.) чистая выручка делится 70/30 в пользу девушки, чтобы учесть больший стартовый вклад ее семьи. Вопросы: – Насколько такие соглашения о нестандартном распределении выручки (не строго пропорционально долям) признаются судами и не вызывают ли они претензий со стороны налоговой или других органов. – Как правильно сформулировать понятия чистая выручка и событие продажа, чтобы минимизировать риск споров. 3. Схема 30/70 с последующим выкупом 20 процентов мной (выравнивание до 50/50) На этапе покупки доли оформляются 30 процентов на меня и 70 процентов на нее, что отражает текущие вклады (2 млн и 5 млн). Одновременно заключаем у нотариуса предварительный договор или опционный договор, по которому она обязуется в будущем передать мне еще 1/5 долю (20 процентов) по заранее оговоренной цене или формуле, когда у меня будут деньги (или при выполнении определенного условия, например, после того как я вложу 1,5 млн руб. в ремонт). В обеспечение такого обязательства рассматриваем вариант ипотеки (залога) части ее доли в мою пользу с регистрацией этой ипотеки в ЕГРН. Вопросы: – Как на практике суды относятся к таким опционам или предварительным договорам на долю в квартире между физлицами. – Имеет ли смысл действительно использовать опцион плюс ипотеку доли как обеспечение, или это чрезмерно сложно и есть более простой инструмент. – Какие формулировки критично важно предусмотреть (сроки, цена, условия, триггер типа ремонт на 1,5 млн руб.). 4. Схема 50/50 + мое обязательство вложить 1,5 млн руб. в ремонт квартиры Доли в ЕГРН сразу 50/50. Отдельным соглашением я беру на себя обязанность в течение определенного срока вложить в ремонт квартиры 1,5 млн руб., при этом: – расходы подтверждаются чеками и актами; – ремонт согласуется с девушкой. Можно дополнительно связать это с договором займа: родители девушки формально дают мне 1,5 млн руб. займом, а мои затраты на ремонт идут в зачет долга. Вопросы: – Будет ли такое соглашение юридически действительным и исполнимым, если я, например, не выполню обязательство по ремонту. – Как лучше оформить последствия: превращать невложенную сумму в денежный долг, обеспеченный ипотекой моей доли, или использовать только соглашение без займа. – Не создаст ли эта схема проблем при последующей продаже или разделе квартиры (например, при расставании). Прошу вас: 1. С точки зрения действующего законодательства РФ и судебной практики по спорам о долевой собственности и внутрисемейным займам: какой из указанных вариантов (или их комбинация) выглядит наиболее юридически надежным и понятным для суда, Росреестра и налоговой. Есть ли риски, что такие конструкции могут быть признаны притворными (например, вместо займа — фактическое дарение, вместо свободного соглашения о выручке — попытка обойти нормы о долях). 2. Как бы вы, как практикующий юрист по недвижимости и семейным и имущественным спорам, рекомендовали структурировать сделку, если наша цель: а) чтобы по праву собственности мы в итоге имели 50/50; б) чтобы стартовый вклад родителей девушки в 5 млн руб. был реально защищен и учтен (чтобы они не оказались в проигрыше, если мы расстанемся или будем продавать квартиру); в) чтобы минимизировать налоговые и юридические риски для всех сторон. 3. Нужны ли в такой конструкции: – нотариальные формы для всех договоров (займ, соглашение о выручке, соглашение о ремонте, опцион или предварительный договор); – регистрация ипотеки доли в ЕГРН; – какие особые формулировки или ограничения обязательно включить, чтобы суд в будущем не признал эти соглашения ничтожными или кабальными. Буду признателен за подробный разбор и рекомендацию оптимальной схемы: как лучше оформить покупку и сопутствующие договоры, чтобы честно защитить 5 млн руб. семьи девушки при совместной покупке жилья 50/50.