Как безопасно погасить ипотеку продавца при покупке квартиры с обременением?

Здравствуйте . Такая ситуация , в общем решил взять ипотеку на квартиру в Сбербанке , так-кау в нем самый выгодный процент . Но у продавца мало того , что , обременение - ипотека , так ещё и помимо этого есть ещё одна ипотека и кредит в банке ВТБ. В связи с этим у нас нет возможности , чтобы он пошел поручителем со мной в Сбербанк и погасил свою ипотеку в ВТБ , ему просто не одобрят этого из-за кучи кредитов . Так вот ннужен совет , каким образом безопасно я могу погасить его ипотеку ? Может у нотариуса как-то деньги передать и тд. В ВТБ мне брать ипотеку вообще не вариант , там на 5% будет выше ставка