Как учесть все риски в составлении договора купли-продажи квартиры

Здравствуйте, я хочу приобрести квартиру. Вернее, обменять свою на квартиру большей площади. Для этого мне придется брать ипотечный кредит, но дело в том, что у второй стороны имеется большой долг по квартплате, порядка 150000 руб., в связи с этим квартиру и продают. Ипотеку не одобрят, пока на квартире долг, у продавца денег нет его погасить, он предлагает заранее мне погасить его долг и уже квартиру купить за минусом долга. Но такой суммы у меня нет, если только занять и отдать после получения ипотечного кредита. Как все это можно оформить, чтобы не получилось, что я оплачу его долг, а он передумает продавать квартиру. И как он вернет мне часть денег, которые ему перечислят по ипотеке?