Около 2 – 6 % дольщиков ежегодно не получают свои квартиры в указанный в договоре срок. Данная ситуация является причиной возникновения проблем на рынке недвижимости. Государство принимает меры по решению этого вопроса. Если ранее договор долевого участия составлялся самими застройщиками и права граждан не были защищены на должном уровне, то в 2004 году данная ситуация изменилась. Правительством был принят Закон № 214-ФЗ, который до сегодняшнего дня постоянно совершенствуется. В результате принятия данного акта защита прав дольщиков стала обеспечиваться на государственном уровне.
Законодательная база
Закон № 214-ФЗ направлен на защиту прав дольщиков. Основные риски участников долевого строительства связаны с такими факторами:
- Оплата стоимости жилья, которого на дату платежа не существует в природе. Право собственности регистрируется после передачи денег и после завершения строительных работ.
- Нарушение срока введения дома в эксплуатацию. Наибольшие проблемы возникают, если дольщик в надежде на скорое заселение продает имеющееся у него единственное жилье и не получает свою квартиру в назначенную дату.
- Вероятность получения недвижимости, качество которой не соответствует заявленному. Данный риск возникает при нарушении процесса строительства. В результате дольщик получает квартиру, но недвижимость по своему состоянию не соответствует ожиданиям покупателя и заявленной цене.
- Остановка проекта по причине дефицита средств или в связи с другими обстоятельствами. В таком случае дольщик может остаться без жилья.
Закон № 214-ФЗ определяет правовой статус участников долевого строительства и устанавливает меры наказания для застройщиков, нарушающих условия договора.
Согласно данному акту, строительная компания должна соблюдать следующие условия:
- в установленный договором срок ввести дом в эксплуатацию и передать квартиры дольщикам по акту приема-передачи;
- передать имущество наследникам дольщиков в случае смерти последних;
- компенсировать ущерб, нанесенный в результате повреждения или разрушения возведенного дома.
Защита прав дольщиков дополнительно обеспечивается Законом «О защите прав потребителей».
Читайте также: Что такое переуступка прав собственности на квартиру
Кто считается обманутым дольщиком
Гражданин может быть признан обманутым дольщиком на следующих условиях:
- наличие договора долевого участия, заключенного с застройщиком;
- невыполнение строительной компанией условий договора дольше 9 месяцев и отсутствие дополнительных инвестиций в проект в течение 2 месяцев;
- отсутствие правопреемника застройщика по завершению строительства;
- отсутствие обеспечения обязательств строительной компании в виде поручительства банка или страхового полиса гражданской ответственности.
Законодательство не защищает права дольщиков, даже заключивших договор долевого участия, в ряде случаев:
- одни и те же квартиры в новостройке проданы несколько раз;
- дом возведен на участке, право собственности на который не оформлено;
- дом возведен на участке, не предназначенном для строительства жилых объектов;
- строительство дома сопряжено с нарушением градостроительного плана и проектных требований.
Внимание! Если дольщик злоупотребляет собственными правами, например возможностью расторжения договора с застройщиком в одностороннем порядке или получением пени за нарушение сроков передачи квартиры, при установлении факта злонамеренности действий суд может отказать в защите прав.
Читайте также: Придомовая территория многоквартирного дома
Договор долевого участия
Основной документ, который свидетельствует о заключении соглашения между застройщиком и дольщиком, — это договор долевого участия. Он обязательно должен содержать следующие пункты:
- Информация о возводимом объекте с указанием точного адреса. Требуется также приложение плана здания и технических документов с описанием характеристик недвижимости.
- Дата передачи помещения участнику долевого строительства.
- Стоимость квартиры, порядок и сроки уплаты.
- Срок действия гарантии на дом.
- Способы выполнения застройщиком обязательств по договору.
Внимание! Если в тексте соглашения отсутствует хотя бы один из перечисленных пунктов, договор считается недействительным.
Если в договор внесены дополнительные положения, которые умаляют права дольщика в сравнении с интересами строительной компании, гражданин может отказаться от подписания соглашения или потребовать внесения изменений.
Может быть интересно: Перепланировка квартиры в ипотеке
Защита прав дольщиков
Участник долевого строительства может восстановить свои права на каждом этапе сделки. Существует несколько вариантов решения проблем.
Признание прав на недвижимость
Данный метод защиты законных интересов дольщика применяется в случаях нарушения сроков сдачи здания в эксплуатацию. Но он может быть эффективным и при оформлении прав на недостроенную недвижимость.
Если сроки строительства нарушены, дольщики могут обратиться в суд. В заявлении можно указать такие требования:
- признание права на получение квартиры в собственность;
- передача части недостроенного дома в пользование;
- оформление прав собственности на долю недвижимого имущества, если дом по состоянию на дату подачи заявления непригоден к использованию по назначению.
Признание сделки недействительной по инициативе дольщика
Согласно действующему законодательству, участник долевого строительства вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого необходимо обосновать неправомерность сделки.
Основанием для расторжения договора могут быть следующие обстоятельства:
- отсутствие договора долевого участия или наличие ошибок в тексте соглашения;
- отсутствие доверенности, составленной на имя представителя строительной компании;
- нарушение правил составления проектной документации.
Расторжение договора производится в судебном порядке. Дольщик может получить не только возврат уплаченной суммы с процентами по ипотеке, но и компенсацию, размер которой рассчитывается с учетом действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ
Читайте также: Выборы правления и председателя ТСЖ
Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика
Основанием для расторжения договора могут быть не только ошибки в тексте соглашения. Сделка может быть аннулирована также в случаях, когда застройщик не выполняет свои обязательства.
Основанием для расторжения договора могут быть следующие обстоятельства:
- качество жилья, переданного дольщику, не соответствует установленным стандартам;
- строительство остановлено и не подлежит возобновлению в ближайшее время;
- сроки сдачи квартир превышены более чем на 2 месяца;
- застройщиком внесены изменения в договор в одностороннем порядке.
Внимание! Для обоснования расторжения договора долевого участия обманутым гражданам рекомендуется обратиться за помощью к юристу. Специалист докажет законность требований дольщика и обеспечит клиенту возврат затраченных средств.
Государственная поддержка
Обманутым дольщикам предлагается помощь на региональном уровне. Граждане, которым не были своевременно сданы квартиры в новостройке, могут рассчитывать на:
- получение жилья на условиях временного пользования;
- выплату компенсации из бюджета;
- помощь в завершении строительства дома, в том числе в поиске инвесторов.
Внимание! Программы поддержки разрабатываются органами регионального управления. Ознакомиться с ними можно на официальном сайте администрации.
Читайте также: Как правильно подать жалобу на управляющую компанию
Решение проблемы в судебном порядке
Самая сложная ситуация для участников долевого строительства складывается при обращении застройщика в суд с иском о признании его банкротом. В таком случае компания должна предоставить гражданам, с которыми у нее заключены договоры, обещанные квартиры или вернуть полученные от них деньги.
Граждане, которые вложили средства в строительство дома, занимают третью позицию в очереди на получение сумм возмещения затрат. Дольщики могут рассчитывать на выплаты после работников, пострадавших в процессе строительства, а также сотрудников, не получивших заработную плату в полном объеме.
При возврате собственных средств затруднений, как правило, не возникает. Проблемы возможны, если для участия в долевом строительстве была оформлена ипотека. Сумма кредита возвращается дольщику, а затем переводится банку. Но суммы процентов при этом не возмещаются. Следовательно, обманутые граждане несут убытки.
С целью защиты интересов дольщиков лицензированными финансовыми организациями открываются эскроу-счета, на которые переводятся средства для покупки недвижимости. Застройщик не может воспользоваться этими деньгами до момента передачи построенного здания в эксплуатацию.
Материал на тему: Приёмка квартиры в новостройке
Фонд защиты прав участников долевого строительства
Кроме региональных органов власти и суда, защитой прав дольщиков занимается специализированный фонд214. Он работает с декабря 2006 года.
Фонд защиты прав граждан- участников долевого строительства — это некоммерческая организация. Ее цель — защита прав дольщиков в спорах, возникающих с участием застройщиков. Обратиться в фонд могут как жители столицы и Московской области, так и граждане из других регионов.
Фонд защиты прав дольщиков обязан:
- сформировать компенсационный фонд;
- заниматься сбором взносов;
- выплачивать компенсации участникам долевого строительства за счет собранных средств.
Руководители данной организации подотчетны непосредственно Министерству строительства и ЖКХ РФ.
Алгоритм взаимодействия участника долевого строительства с фондом:
- Заключение между дольщиком и застройщиком договора долевого участия.
- Перечисление в фонд строительной компанией 1,2 % средств, полученных от дольщика.
- Подача застройщиком договора в Росреестр.
- Резервирование фондом полученных средств по запросу Росреестра.
- Регистрация договора Росреестром с последующей передачей документов дольщику и застройщику.
- Загрузка застройщиком актуальных сведений о строительстве в Единую информационную систему.
- Проверка загруженных данных фондом.
Фонд создан для снижения рисков участников долевого строительства. Он занимается проверкой финансового состояния застройщиков и проектной документации на соответствие требованиям Закона № 214-ФЗ.
Внимание! Строительные компании обязаны регистрировать эскроу-счета или перечислять взносы в данный фонд. Это гарантирует дольщикам получение квартир или возврат вложенных денег.
Какие риски существуют у участников долевого строительства при использовании эскроу-счета
Риски дольщиков заключаются в следующем:
- Средства, размещенные на эскроу-счетах, застрахованы в полном объеме, но в пределах 10 миллионов рублей. Стоимость жилья в Москве и Санкт-Петербурге зачастую превышает данную сумму. Поэтому жителям этих городов рекомендуется выбирать для открытия счетов надежные банки.
- Ввод дома в эксплуатацию считается выполнением застройщиком всех обязательств по договору. Сразу после этого события средства перечисляются на его счет. В случае выявления недостатков жилого помещения вернуть потраченные деньги дольщику не удастся.
- Банк не начисляет проценты на средства, хранящиеся на эскроу-счетах. Строительство длится в среднем около двух лет. За это время деньги могут обесцениться под воздействием инфляции. При расторжении договора с застройщиком данной суммы может не хватить для покупки другого жилья.
- При оформлении ипотеки, в случае расторжения договора с застройщиком, дольщик несет убытки, по размеру равные сумме процентов по кредиту. При этом нужно учитывать, что в первые годы погашения обязательств платежи направляются преимущественно на оплату процентов, и лишь небольшая часть — на возврат основного долга.
Как подать заявление в суд
Принимать меры по защите собственных прав следует сразу после получения информации о банкротстве строительной компании. Эти данные публикуются в Едином государственном реестре юридических лиц.
При обращении в суд нужно:
- определить требования к застройщику;
- сформировать заявление о включении в список кредиторов;
- собрать документы, которые подтверждают обоснованность предъявляемых требований;
- подать заявление об установлении требований в суд;
- дождаться включения в реестр и вынесения судебного постановления по результатам рассмотрения дела о банкротстве.
Для получения средств от застройщика не обязательно обращаться в судебную инстанцию. Можно заключить мировое соглашение со строительной компанией. Для этого нужно составить список кредиторов и получить согласие не менее 75 % граждан, указанных в данном перечне.
