Несовершеннолетний гражданин может быть владельцем целой квартиры или ее части, а может быть просто прописан в данном помещении. В каждом из этих случаев продажа жилья имеет определенные особенности. В данной статье можно найти ответы на вопросы о том, как совершить сделку отчуждения имущества, не нарушая прав ребенка, когда следует заручиться помощью родственников и что делать, если органы опеки не выдают разрешение на продажу. Как продать квартиру с детьми как собственников долей.
Каким образом несовершеннолетний ребенок может получить права владения квартирой
Существует несколько способов оформления права собственности на жилое помещение на имя несовершеннолетнего ребенка.
Покупка недвижимости с помощью материнского капитала
Каждая семья при рождении детей получает материнский капитал. Данные средства можно направить на улучшение жилищных условий, например, приобрести квартиру или частный дом, построить жилье собственными силами или принять участие в долевом строительстве. В любом случае детям должны быть выделены доли в собственности на недвижимость.
Данные права у ребенка могут возникнуть не в момент приобретения жилья, а через некоторое время. Это актуально для таких случаев:
- Родители заключили договор долевого участия. Во время возведения дома выделение доли ребенку невозможно. Сделать это можно только после введения здания в эксплуатацию и передачи помещения по акту.
- Родители оформили ипотеку. Как правило, в таких случаях право собственности оформляется сначала на совершеннолетних членов семьи. Детям доли выделяются после погашения задолженности по кредиту.
Читайте также: Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры
Приватизация квартиры
Если семья проживает в муниципальной квартире, после приватизации жилья все ее члены, в том числе и дети, получают равные доли.
Внимание! Для проведения процедуры приватизации требуется разрешение совершеннолетних членов семьи и детей, возраст которых соответствует диапазону 14 – 18 лет.
Несовершеннолетние граждане могут отказаться от приватизации, но для этого требуется согласие органов опеки. Разрешение выдается при условии, что в распоряжении ребенка имеется другое жилье, которое предоставлено в его собственность по своим характеристикам превосходит приватизируемую квартиру.
В случае смерти родителей, если дети проживают в неприватизированном помещении, их законные представители или органы опеки должны оформить договор, по условиям которого недвижимость переходит в собственность сиротам. Сделать это необходимо в течение 3 месяцев.
Читайте также: Как оформить долю в квартире на ребенка
Переоформление жилого помещения на имя ребенка
Родители вправе оформить квартиру на имя несовершеннолетнего по собственному желанию. Как правило, данное решение принимается в следующих целях:
- обеспечение ребенка жильем на будущее;
- устранение рисков раздела квартиры при разводе (недвижимость, находящаяся в собственности у несовершеннолетнего, не признается совместно нажитым имуществом);
- исключение рисков изъятия недвижимости за долги (в случае наличия непогашенных обязательств по потребительскому кредиту и при отсутствии возможности их оплатить арест квартиры невозможен, т. к. она является собственностью не заемщика, а ребенка).
Кроме того, квартира может быть передана несовершеннолетнему в дар или по наследству.
Читайте также: Договор дарения квартиры
Продажа квартиры с ребенком если ему принадлежит доля
Дети, не достигшие 18 лет, вправе пользоваться своей квартирой, но они не могут самостоятельно заключать сделки с недвижимостью. Продать жилье могут их законные представители. К лицам данной категории относятся родители, усыновители, опекуны.
По причине несовершеннолетия покупателя в сделке обязаны принимать участие органы опеки. Договор может быть заключен только при условии наличия соответствующего разрешения. В противном случае сделка имеет статус незаконной и может быть аннулирована.
Задача органов опеки заключается в защите прав ребенка. Сотрудники данной организации проверяют, насколько сделка соответствует интересам несовершеннолетнего. Ребенок должен получить деньги или переехать в более просторную и комфортную квартиру, или сменить район проживания на более престижный и безопасный.
До 6 лет дети имеют статус малолетних и недееспособных. Все решения и действия принимаются и выполняются родителями.
С 6 до 14 лет малолетние дети приобретают частичную дееспособность. При совершении сделки, а также на этапе сбора документов требуется их присутствие. Но все действия за них все еще выполняют родители.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет приобретают статус несовершеннолетних. При этом их частичная дееспособность сохраняется. Ребенок может участвовать в сделке, но с согласия родителей.
Внимание! Полная дееспособность наступает в 18 лет. Но иногда ребенок может быть признан дееспособным в 16 лет при условии его эмансипации, например в случае трудоустройства или регистрации брака.
Материал на тему: Договор дарения между близкими родственниками
Способы продажи жилого помещения, собственником которого является несовершеннолетний
Разрешение органов опеки на реализацию квартиры несовершеннолетнего можно получить при условии улучшения его жилищных условий. В данном случае имеется в виду зачисление денег на банковский счет ребенка или приобретение нового жилья или его доли.
Покупка жилья
Самым простым способом улучшения условий проживания ребенка является приобретение новой квартиры или доли в ней. При этом новое жилье должно быть больше и комфортнее прежнего.
Органы опеки учитывают такие критерии:
- площадь помещения;
- процентное отношение к общей площади квартиры (если ребенку выделяется доля);
- стоимость.
Согласно закону, стоимость жилья ребенка не должна уменьшится по результатам проведения сделки. Остальные критерии не указаны в законодательстве. Органы опеки самостоятельно определяют показатели, по которым они выясняют, действительно ли продажа квартиры выгодна несовершеннолетнему.
Открытие счета в банке
Иногда возможность выделить долю собственности ребенку отсутствует. Например, если квартира приобретается в ипотеку. Банки часто отказывают в кредитовании, если одним из собственников недвижимости является несовершеннолетний. Это объясняется тем, что квартира в таком случае утрачивает свою ликвидность.
Для совершения сделки родители открывают банковский счет на имя ребенка и переводят туда деньги, вырученные от продажи его доли. Владелец получает доступ к средствам при достижении 18 лет.
Органы опеки часто не поддерживают такие сделки. Как правило, они требуют обеспечить ребенка жильем, т. к. в будущем вырученных денег может не хватить даже на покупку комнаты в коммунальной квартире.
В случае получения отказа в предоставлении разрешения на продажу жилого помещения родители часто прибегают к помощи родственников и используют схему обмена или дарения, т. к. сами не имеют права участвовать в сделках с недвижимостью своего ребенка.
Данная процедура требует наличия еще одной квартиры, собственниками которой являются родственники. Родители сообщают органам опеки, что в момент совершения сделки подарят ребенку долю в этом помещении или обменяют ее на его имущество. Новое жилье будет больше предыдущего. В случае совершения сделки дарения средства, вырученные от продажи имущества ребенка, будут перечислены на его счет. Таким образом несовершеннолетний получает и жилье, и деньги.
Разрешение органов опеки на реализацию недвижимого имущества
Для получения разрешения от органов опеки следует составить и подать соответствующее заявление. Решение принимается в течение двух недель. По результатам рассмотрения документов органы опеки могут одобрить сделку, отказать в ее проведении или дать согласие при условии выполнения определенных требований.
Внимание! Перед оформлением документов рекомендуется получить в органах опеки предварительную консультацию. Но нужно учитывать, что гарантии того, что в дальнейшем данное решение не изменится, отсутствуют.
Если сделка с большой вероятностью будет одобрена, можно самостоятельно продавать недвижимость. В противном случае рекомендуется воспользоваться услугами риелтора. Специалисты работают с органами опеки и хорошо знакомы с их требованиями.
Сложно получить разрешение на сделку, если новая квартира приобретается в ипотеку. Считается, что таким образом условия для проживания ребенка ухудшаются. Если родители не смогут погасить задолженность, несовершеннолетний может лишиться жилья.
Сложности возникают и при покупке помещения в новостройке. Органы опеки учитывают репутацию застройщика, условия договора долевого участия, текущее состояние возводимого объекта и другие факторы.
Отказ возможен в таких случаях:
- Один из родителей не согласен на сделку или не явился на собеседование. Это случается, если родители развелись.
- Планируется переезд в другой город с более низким уровнем жизни.
- Новый район отличается плохой экологией или инфраструктурой. Например, если образовательные и медицинские учреждения расположены далеко от дома.
- Ухудшение условий. Например, здание объявлено аварийным или отсутствует подача горячей воды.
- Новая квартира меньше по площади.
- Уменьшение стоимости или площади жилья.
- Новая квартира расположена в недостроенном доме.
- Родители намерены построить дом самостоятельно.
- Ребенок упомянут в завещании как наследник, но при этом он не вступил в свои права.
Если родители, проживающие в одном помещении, разводятся, опека смотрит на сделку купли-продажи квартиры более лояльно. В таком случае возможно выделение ребенку доли с меньшей площадью и стоимостью.
Документы для продажи
Пакет документов может различаться в зависимости от обстоятельств. Поэтому получить список необходимых бумаг рекомендуется заранее. Для этого нужно обратиться к специалисту органов опеки.
В любом случае потребуются такие документы:
- Заявление. Данный документ составляется обоими родителями, даже если они уже не состоят в браке. Бланк можно получить у сотрудника органов опеки. Иногда достаточно заявления от одного из родителей. Например, если второй отсутствует, скончался, лишен родительских прав, пребывает в розыске и т. п. В таком случае потребуется предоставить соответствующий документ. Если ребенок достиг 14 лет, он тоже должен написать заявление.
- Удостоверения личности матери, отца и детей. Это могут быть паспорта и свидетельства о рождении.
- Свидетельство, дающее право на опеку над несовершеннолетним.
- Свидетельство о заключении или расторжении брака.
- Паспорт продавца, удостоверение личности его несовершеннолетних детей (при наличии), свидетельство о браке (при наличии).
- Документы на квартиру.
Иногда может потребоваться предварительный договор купли-продажи, а также согласие банка, если недвижимость приобретается в ипотеку.
После совершения сделки органам опеки необходимо предоставить доказательства выполнения их требований и подтверждение отсутствия факта нарушения прав и интересов ребенка. Для этого можно использовать выписку из ЕГРН или с банковского счета.
