Покупка недвижимости в новостройке на начальном этапе возведения дома сопряжена с рисками. Поэтому многие предпочитают искать квартиры в зданиях, которые в скором времени будут сданы в эксплуатацию. Но как показывает практика, найти удается только самые крупные и дорогостоящие лоты. Альтернативный вариант — приобретение жилья в новостройке у граждан, которые стали участниками ДДУ с целью последующей перепродажи квартиры. Такие сделки называются переуступкой прав требования.
Что такое переуступка прав требования
Переуступка прав требования на недвижимость простыми словами — это сделка, при которой право требования на квартиру передается от продавца покупателю. Официальное название такого соглашения — договор цессии.
Данная процедура регулируется Федеральным законом № 214 и ст.382 ГК РФ.
Внимание! Главная особенность договора цессии заключается в переуступке прав требования на квартиру, которой на момент подписания договора еще не существует. Граждане, купившие жилое помещение, могут претендовать на его получение после введения здания в эксплуатацию и оформления всех необходимых документов.
По своей сути переуступка прав требования на квартиру в новостройке — это смена участника договора долевого строительства. Но если первый дольщик уже оформил право собственности на квартиру, сделка приобретает статус купли-продажи.
Одно из различий, существующих между соглашениями переуступки прав и купли-продажи, заключается в сторонах договора. В первом случае одной из сторон сделки является застройщик, а во втором — только продавец и покупатель.
Может быть полезным: Акт передачи квартиры по договору купли продажи
Стоимость недвижимости
Квартира по переуступке, как правило, стоит дешевле, чем аналогичные предложения от застройщика. При этом продавший ее дольщик получает выгоду от сделки. За время строительства цена квартиры возрастает приблизительно на 10 – 15 %, а иногда и на 50 %. Уровень роста стоимости зависит от качества проекта и его востребованности.
Но иногда при продаже дольщик указывает стоимость квартиры в новостройке, которая была установлена на стадии начала строительства. Это помогает избежать обязательств по уплате налога на прибыль в размере 13 %. В таком случае, при возникновении форс-мажора, например при банкротстве застройщика, возмещению подлежит указанная в договоре сумма. Остальные средства будут утрачены.
Как выбрать квартиру
Чтобы снизить риски, которые возникают при покупке квартиры по переуступке права требования, рекомендуется ознакомиться с договором долевого участия. Следует обратить внимание на подписи и печати застройщика, а также на отметку о регистрации сделки в Росреестре. Если данные элементы отсутствуют, существует большая вероятность мошенничества.
Кроме того, следует проверить такую информацию:
- Не открыто ли в отношении застройщика дело о банкротстве. Для получения данных можно воспользоваться сайтом Единого федерального реестра сведений о банкротстве.
- Не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах. Для получения информации рекомендуется воспользоваться электронной картотекой сайта Федеральных арбитражных судов. Как правило, чем крупнее компания, тем больше дел возбуждается в отношении нее. Поэтому важно учитывать суть конфликта и требований истцов, а также решений, принятых судами по результатам разрешения споров.
- Соответствует ли реальное строительство проектной документации. Она должна быть представлена в открытом доступе на сайте застройщика. Рекомендуется обратить внимание на сроки сдачи жилья и на его характеристики.
Следует также изучить отзывы клиентов о строительной компании. Для этого можно узнать мнение людей, которые ранее покупали квартиры у этого застройщика по договору долевого участия или по переуступке прав на недвижимость. Рекомендуется также зарегистрироваться на тематических форумах и там поискать отзывы бывших дольщиков. Если они в большинстве негативные, лучше отказаться от сделки.
Читайте также: Договор дарения квартиры
Переуступка прав требования на квартиру: плюсы и минусы
Преимущества переуступки прав:
- возможность приобрести самый подходящий для себя вариант квартиры в новостройке, даже если такой недвижимости уже нет в продаже;
- возможность сэкономить средства, так как квартира по переуступке имеет более низкую стоимость, чем такое же помещение от застройщика;
- более скорая сдача жилья в эксплуатацию по сравнению с недвижимостью, находящейся на начальном этапе строительства;
- отсутствие рисков, которые возникают в случаях, если квартира куплена на вторичном рынке, например связанных с пропиской несовершеннолетних или наличием наследников;
- возможность получить доход от разницы цен на недвижимость после ее сдачи в эксплуатацию.
Переуступка прав имеет и несколько недостатков:
- риски банкротства застройщика и прекращение реализации проекта до его завершения;
- риск двойной переуступки (следует проверить цепочку заключенных сделок с квартирой);
- риски наличия запрета на заключение сделок переуступки прав на квартиру, установленного условиями договора долевого участия;
- риски возникновения сложностей с внесением изменений в договор долевого участия.
Читайте также: Мошенничество при продаже и покупке квартиры
Возможные риски, с которыми связана переуступка прав
Чтобы своевременно выявить подводные камни, перед заключением сделки рекомендуется проверить репутацию как застройщика, так и лица, желающего продать недостроенную недвижимость. Следует обратить внимание на такие факторы:
- репутация застройщика (для оценки можно использовать новости с участием строительной компании и тематические форумы);
- наличие разрешения на проведение строительных работ, проектной декларации, акта о результатах экспертизы;
- наличие платежных документов, подтверждающих факт проведения всех платежей по договору долевого участия;
- отсутствие финансовых проблем у дольщика (при объявлении данного лица банкротом сделка может быть признана недействительной).
Необходимо убедиться, что по состоянию на дату проведения сделки застройщиком и дольщиком не подписан передаточный акт. Если это произошло, обязательства строительной компании по договору считаются выполненными. Дольщик в таком случае должен оформить права собственности на квартиру. Следовательно, продажа по переуступке уже невозможна. Для передачи квартиры новому владельцу должен быть заключен договор купли-продажи. Переуступка в таком случае будет признана недействительной.
Внимание! Иногда застройщики подписывают передаточный акт в одностороннем порядке. Это случается, если связь с дольщиком отсутствует или последний отказывается назначить дату приемки недвижимости.
Читайте также: Можно ли прописаться в ипотечной квартире
Оформление договора переуступки прав
Процедура покупки квартиры в новостройке по договору переуступки состоит из нескольких этапов:
- Проверка юридической чистоты объекта недвижимости, застройщика и дольщика.
- Проверка договора долевого участия на предмет отсутствия условий, запрещающих переуступку прав на требование квартиры.
- Сбор пакета документов.
- Составление и подписание сторонами договора переуступки прав на квартиру. Чтобы правильно сформировать документ, рекомендуется воспользоваться готовым образцом. Договор лучше составить в нескольких экземплярах. Два остаются у сторон сделки, третий передается в Росреестр, остальные могут понадобиться, если соглашение запросит застройщик или банк.
- Регистрация сделки в Росреестре. Предварительно следует оплатить госпошлину в размере 350 рублей. При принятии документов сотрудник учреждения обязан выдать соответствующую расписку и определить срок внесения изменений в договор. Как правило, он составляет 10 дней.
Внимание! При наличии письменного разрешения застройщика на проведение сделки рекомендуется перенести в договор переуступки данные об обязательствах строительной компании перед дольщиком. В таком случае при нарушении сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию можно будет потребовать выплату неустойки.
Документы
Для заключения сделки сторонам потребуются такие документы:
- Договор долевого участия.
- Письменное согласие супруга или супруги продавца, если договор долевого участия заключен после вступления покупателя в брак. При отсутствии данного документа требуется личное присутствие мужа или жены дольщика.
- Согласие супруга или супруги покупателя на проведение сделки, если таковые имеются.
- Разрешение застройщика на переуступку прав на квартиру. Данный документ необходим для исключения рисков признания сделки недействительной.
- Справка об отсутствии непогашенных обязательств по договору. Получить ее можно у застройщика после внесения суммы, указанной в соглашении долевого участия.
- Разрешение банка, если платежи по договору вносились с использованием кредитных средств.
Внимание! Если стороной договора долевого участия является несовершеннолетний гражданин, соглашение цессии подписывается его представителями (родителями или опекуном). Переуступка оформляется с разрешения органов опеки.
Если сделка долевого участия заключена с использованием материнского капитала, переуступка приобретает определенные сложности и нюансы. В договоре должно быть указано, что по окончании строительства детям будут выделены доли собственности в жилом помещении.
Для регистрации договора в Росреестре дополнительно к перечисленным документам необходимо предоставить в МФЦ
- договор переуступки прав на квартиру;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- удостоверения личности сторон.
Читайте также: Придомовая территория многоквартирного дома
Как получить квартиру по переуступке прав требования
Если переуступка прав оформлена надлежащим образом, гражданину, купившему квартиру в новостройке, останется дождаться завершения строительства. Затем застройщик обязан выполнить следующие действия:
- присвоить в установленном порядке объекту почтовый адрес;
- оформить кадастровые паспорта для дома и каждой квартиры;
- составить протокол о распределении квартир между дольщиками;
- выполнить другие условия ввода недвижимого объекта в эксплуатацию.
При передаче квартир от застройщика гражданам, которые их купили, последние получают заверенную копию разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Подписываются акты приема-передачи жилых помещений.
Для регистрации права собственности следует обратиться в Росреестр или в МФЦ с полученными документами, а также с паспортом и договорами цессии и долевого участия. Предварительно необходимо уплатить госпошлину в размере 2 000 рублей.
