Верховный суд уточнил, когда заблуждение продавца позволяет отобрать проданную квартиру обратно

Верховный суд разъяснил, как судам оценивать заблуждение продавца при продаже квартиры. Позиция вошла в пункт 2 Тематического обзора судебной практики ВС РФ №12/2026, утверждённого постановлением Президиума Верховного суда от 01.07.2026 №15А/2026 (статья 178 ГК РФ).

Что случилось

Одинокая пожилая женщина продала свою единственную квартиру за сумму заметно ниже рыночной. Покупателем оказался директор агентства недвижимости — человек, для которого оценка жилья и понимание рыночных цен это профессия. Женщина позже утверждала, что не понимала, на каких условиях продаёт квартиру, и обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной из-за заблуждения.

Телефон горячей линии 8 800-333-08-25 Звонок бесплатный, регистрация не нужна

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Что решил Верховный суд

Нижестоящие суды нередко проверяют такие споры формально: была бы ошибка достаточно серьёзной для среднего разумного человека. Верховный суд указал, что этого недостаточно. Значение имеют возраст продавца, состояние его здоровья, социальное положение, было ли жильё для него единственным и насколько цена отличалась от рыночной. Отдельно суд должен ответить на вопрос: мог ли покупатель, учитывая его профессиональный опыт, заметить, что продавец ошибается? Если совокупность этих фактов говорит, что человек действительно не понимал сути сделки, заблуждение признаётся существенным. Договор в таком случае можно расторгнуть, как это уже сделал ВС РФ в другом деле того же обзора, обязав возвращать деньги покупателю одновременно с квартирой при отмене сделки из-за обмана продавца.

Кого касается

Позиция важна прежде всего для сделок, где продавец — пожилой, одинокий человек, продающий единственное жильё по заниженной цене, а на другой стороне — профессиональный участник рынка недвижимости: риелтор, агентство, инвестор. Ссылка на то, что покупатель формально ничего не нарушил, больше не защищает сделку автоматически.

Что это значит на практике

Покупателям, особенно профессиональным участникам рынка, стоит документировать, что продавец полностью понимал условия и последствия сделки. Без этого правильно оформленный на бумаге договор всё равно можно оспорить позже — та же осторожность нужна и при покупке через посредника, где риски мошенничества выше, см. разбор, как не стать жертвой мошенничества при покупке квартиры через доверенное лицо продавца. Продавцам, которые считают, что их ввели в заблуждение, стоит обращаться в суд с опорой именно на эти критерии. Одной фразы "не понимал, что подписываю" мало — нужна доказанная совокупность личных обстоятельств. В таких спорах помощь юриста по купле-продаже недвижимости позволяет с самого начала выстроить дело вокруг нужных доказательств, а не только вокруг общих слов о непонимании сделки.