Прекращение залога возможно в случаях, которые определены действующим законодательством или условиями договора (п.1 ст.352 ГК РФ . Основанием может быть погашение обязательств по кредиту с залоговым обеспечением, продажа заложенного объекта или его уничтожение и другие обстоятельства. Чтобы снизить риски преждевременного прекращения залога, залогодержателю рекомендуется принять соответствующие меры, такие как своевременое внесение данных о залоге в публичный реестр.
Основания для снятия залога с имущества по статье 352 ГК РФ
Согласно нормам пункта 1 статьи 352 ГК РФ, залог прекращается в случае наличия причин, которые определены законодательством или условиями договора.
Законные основания прекращения залога:
- погашение обязательств по кредиту с залоговым обеспечением;
- завершение действия соглашения о залоге или вынесение решения о признании факта недействительности договора;
- продажа заложенного имущества;
- уничтожение предмета залога или прекращение права залога;
- несоблюдение норм и правил хранения и содержания залогового имущества;
- конфискация предмета залога;
- продажа заложенного имущества третьему лицу;
- передача долга по кредиту с залоговым обеспечением;
- переход прав кредитора по соглашению о залоге к другому лицу.
Материал по теме вопроса: Отчуждение заложенного имущества
Основанием для отмены обеспечения могут быть и другие обстоятельства, например, в тексте соглашения может быть указано, что залог прекращается в случае пролонгации периода погашения долга по займу с обеспечением.
Внимание! Прекращение залога в соответствие с п.1 ст.352 ГК РФ и п.4 ст.329 ГК РФ невозможно, если в течение 12 месяцев с даты исполнения обязательств по займу с залоговым обеспечением было вынесено и вступило в законную силу решение суда о подтверждении прав залогодержателя.
Прекращение обязательства с залоговым обеспечением
Согласно п.4 ст.352 ГК РФ, залог прекращается в следствие прекращения обязательства с залоговым обеспечением. Допустимые причины прекращения обязательств указаны в главе 26 ГК РФ. В отдельных случаях, даже при наличии данных обстоятельств, залог можно сохранить. Например, если долг погашен не должником, а лицом, поручившимся за него.
Внимание! Если требования по исполнению обязательств выполнены поручителем частично, соответствующая часть прав кредитора относительно предмета залога переходят к данному лицу.
Отмена договора залога
Согласно п.1 ст.352 ГК РФ, прекращение договора залога является одной из причин, по которым залог прекращается на законных основаниях.
Основания прекращения договора залога:
- расторжение соглашения по обоюдному согласию сторон, если это не противоречит законодательству (согласно нормам пункта 1 статьи 450 ГК РФ);
- расторжение соглашения в судебном порядке при наличии нарушений условий соглашения одной из сторон (согласно нормам пункта 2 статьи 450 ГК РФ);
- вынесение решения о недействительности договора.
Может быть полезно: Срок исковой давности по кредиту или долгам
Реализация залогового имущества
Имущество, используемое в целях обеспечения займа, может быть реализовано при применении мер взыскания неисполненных обязательств. Следствием этого является прекращение залога.
Внимание! Если средств, которые были выручены от продажи недвижимого имущества, используемого в качестве обеспечения по ипотеке, недостаточно для погашения долга перед кредитором и исполнившим обязательства поручителем, преимущество отдается первому. Порядок разделения средств пропорционально между данными лицами в этом случае не применяется.
Уничтожение предмета залога или прекращение заложенного права
Если заложенный предмет уничтожен, происходит прекращение залога по ГК РФ (пп.3 п.1 ст.352). Если объект изменился (например, по результатам проведения реконструкции недвижимого имущества), но не был приведен в негодность, основания для прекращения залога отсутствуют.
Если утрата объекта не связана с обстоятельствами, ответ за которые возлагается на залогодержателя, кредитор вправе потребовать замену поврежденного имущества на равнозначное. В таком случае соглашение о залоге продолжает действовать.
Внимание! Залогодержатель имеет право отказаться от замены залога, если считает предоставляемое имущество неравноценным утраченному.
Прекращение залога по ГК РФ согласно нормам законодательства, происходит и в том случае, если прекратилось заложенное право.
Нарушение норм и порядка хранения и содержания заложенного имущества
Сторона соглашения, у которой хранится залоговое имущество, обязана соблюдать правила его содержания. Если со стороны залогодержателя были допущены нарушения, залогодатель вправе направить заявление в суд и потребовать прекращение договора залога досрочно.
Если нарушения зафиксированы со стороны залогодателя, залогодержатель вправе выставить требование о досрочном погашении обязательств по займу с обеспечением. В случае невыполнения данного условия применяются меры принудительного взыскания с изъятием заложенного имущества.
Изъятие предмета залога
Прекращение залога может быть связано с удержанием заложенного имущества. Например, если сделка купли-продажи данного предмета, заключенная ранее, признана недействительной.
Внимание! Если имущество изымается в целях удовлетворения государственных или муниципальных нужд, залогодержатель может получить возмещение за счет средств, выплаченных залогодателю в качестве компенсации.
Продажа заложенного имущества третьему лицу
Вывод имущества из залога возможен, если заложенный предмет приобретен по договору купли-продажи добросовестным лицом. Оценка добросовестности производится судом. Главный критерий — наличие или отсутствие информации у покупателя о факте нахождения имущества под залогом в день заключения сделки. Это зависит от того, были ли сведения об обременении объекта собственности своевременно внесены в реестр.
Внимание! Чтобы избежать преждевременного вывода имущества из-под обременения, залогодержателю рекомендуется не откладывать регистрацию залога на более поздний срок.
Перевод долга по кредиту с обеспечением
При переходе долга по кредиту с обеспечением к третьему лицу залог прекращается. Это связано с рисками применения мер взыскания с использованием залогового имущество в случае невыполнения условий кредитного договора новым должником.
Уступка прав по соглашению о залоге
Залогодержатель может передать собственные права по договору залога третьему лицу с переходом права требования по займу с обеспечением и обязанностей. Если данное условие не соблюдается, происходит снятие обременения с имущества (если это не противоречит законодательству).
Это правило не касается недвижимости, переданной в залог по договору ипотеки. Но чтобы полностью исключить риски, рекомендуется заключать договоры и по уступке соглашения об ипотеке, и по передаче обязательства с обеспечением.
Внимание! Если банк передает другому лицу права по обязательству с обеспечением, то к новому кредитору в автоматическом порядке переходит и право залога без необходимости дополнительного оформления данной процедуры.
Если кредитор передает обязательства частично, залог не прекращается. В данном случае стороны сделки приобретают статус созалогодержателей.
Читайте также: Как договориться с судебными приставами выплачивать долг частями
Схемы вывода имущества из залога, которые применяются недобросовестными должниками
Существует несколько схем, обеспечивающих снятие обременения с имущества, которые часто применяются недобросовестными должниками.
Смена параметров залогового объекта собственности
Иногда залогодатели вносят изменения в залоговое имущество, например, меняют площадь помещения или этажность. Но такие перемены не означают утрату недвижимости и его юридическую гибель. На основании этого довода суды, как правило принимают сторону залогодержателя.
Утрата права собственности на имущество
Залогодатель может лишиться права собственности на имущество, находящееся в залоге. Например, сделка по его приобретению может быть признана недействительной, после чего следует автоматическое расторжение договора купли-продажи. Если залогодержателю не было известно о ничтожности отчуждения имущества, то обязанности залогодателя возлагаются на нового собственника.
Соглашение о прекращении залога
При получении залогодержателем прав путем передачи от другого лица залогодатель может заявить, что между ним и прежним залогодержателем ранее было заключено соглашение о прекращении залога. Данные обстоятельства могут быть основанием для снятия обременения при условии, что стороны подали соответствующее заявление в уполномоченный орган. В противном случае суды, как правило, придерживаются мнения, что права нового залогодержателя должны быть защищены.
Нераспространение обременения на недостроенную недвижимость, возводимую на заложенном участке
Если земельный участок заложен по договору ипотеки, обременение распространяется и на возводимую на нем недвижимость. Отсутствие соответствующей регистрации не является основанием для признания залога отсутствующим.
Затягивание сроков проведения торгов
Если должник затягивает сроки проведения торгов с помощью обеспечительных мер, кредитор вправе обратиться в суд с требованием о взыскании компенсации.
