Нарушение правил погашения задолженности по ипотечному кредиту влечет за собой применение к заемщику финансовых санкций, а затем, при необходимости, и мер принудительного взыскания. На основании ст.69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» может быть реализовано имущество должника. Но в процессе исполнительного производства соблюдение очередности взыскания является обязательным условием. В первую очередь изъятию подлежат денежные средства и лишь затем — объекты собственности. Иногда в целях взыскания долга может применяться арест и конфискация по отношению к квартире должника.
Неприкосновенность единственного жилья
В ст.40 Конституции РФ указано, что каждый гражданин имеет право на жилье. Никто не может лишить человека единственного пригодного для проживания помещения.
Статьей 446 ГК РФ установлен запрет на изъятие объекта недвижимости, являющегося для должника и членов его семьи единственным жильем. При этом не важно, к какому типу относится данное помещение. Это может быть квартира, частный дом, комната в коммунальной квартире и др.
Читайте также: Что будет если не платить за ипотеку
Может ли банк за долги забрать единственную квартиру, находящуюся в залоге по ипотеке
Запрет на изъятие единственного жилья не распространяется на квартиры, находящиеся в залоге у банка по договору ипотеки. Следовательно, кредитор вправе забрать такую недвижимость за долги.
Внимание! Ипотечная квартира, которая находится в залоге у банка, может быть изъята, даже если в ней проживают несовершеннолетние дети.
Но нужно учитывать, что забирать недвижимость за долги и тратить время на судебное разбирательство и организацию торгов кредитору не выгодно. Поэтому при возникновении финансовых проблем рекомендуется, не допуская просрочки платежа, обратиться в банк. Учитывая сложные обстоятельства заемщика, кредитор может предложить варианты погашения задолженности на удобных для обеих сторон условиях. Часто применяется схема снижения размера ежемесячных платежей за счет увеличения срока действия договора ипотеки.
Подробный материал: Могут ли забрать единственное жилье за долги
В каких случаях ипотечная квартира не может быть изъята
Если заемщик регулярно допускает просрочки платежей по ипотеке, банк вправе “забрать” залоговое имущество за долги. Поэтому ранее некоторые кредиторы обращались в суд с соответствующим исковым заявлением даже при малейших нарушениях условий договора. В следствие этих действий многие заемщики лишились имущества при незначительной сумме долга.
Учитывая данные обстоятельства, Верховный суд РФ внес определенную ясность в правила рассмотрения таких дел. Согласно данным разъяснениям, квартира не подлежит взысканию при наличии таких факторов:
- сумма долга составляет меньше 5 % от стоимости объекта недвижимости;
- период просрочки не достигает 3 месяцев.
Внимание! Взыскание не может быть обращено банком на квартиру при условии соблюдения обоих этих условий одновременно. Если за 12 месяцев просрочка допущена в совокупности 3 месяца или больше, суд может принять решение в пользу кредитора даже при незначительной сумме задолженности.
Читайте также: Могут ли за долги забрать ипотечную квартиру
Порядок взыскания залогового имущества
Чтобы забрать квартиру, банк обращается с требованием об изъятии залогового имущества в суд. Для этого подается соответствующее исковое заявление. В течение процесса судебного разбирательства заемщик вправе проживать в данной квартире.
Если суд принимает решение в пользу истца, обязанности по аресту и реализации недвижимости возлагаются на приставов. При этом с должника удерживаются следующие дополнительные расходы:
- штрафные санкции и пеня за несвоевременное погашение задолженности;
- возврат суммы государственной пошлины банку;
- расходы на организацию торгов;
- затраты на проведение экспертизы по оценке имущества.
Внимание! Стоимость квартиры для продажи на торгах, как правило, устанавливается ниже рыночной цены на 5 – 10 %. Это связано с рисками приобретения залоговой недвижимости, с которыми может столкнуться покупатель.
Если стоимость квартиры превышает сумму долга
Если к моменту образования задолженности заемщик выплатил большую часть долга, выручка от реализации квартиры может превышать размер непогашенных обязательств. В таком случае средства, оставшиеся после расчета с кредитором, поступают на счет ФССП
Из этой суммы приставы удерживают расходы, связанные с организацией торгов и ведением исполнительного производства. Остаток средств перечисляется на счет заемщика.
Судебная практика
Чтобы снизить риски утраты залоговой квартиры, следует избегать крупных систематических нарушений порядка внесения платежей. Если заемщик в течение нескольких лет своевременно и в полном объеме выполнял обязательства, но по причине ухудшения финансового состояния допустил 2 – 3 просрочки, суд, учитывая данные обстоятельства, с большой вероятностью примет решение отказать истцу в изъятии недвижимости. Именно такой позиции придерживается ВС РФ
Каждое дело рассматривается в индивидуальном порядке с учетом обстоятельств. В судебной практике встречаются такие процессы, в ходе которых было установлено, что заемщик допустил более 3 просрочек за год, а сумма долга достигла 25 % стоимости квартиры. При этом истцу было отказано в удовлетворении требований по изъятию имущества должника.
Но рассчитывать на такой результат не рекомендуется, т. к. он является исключением из правил. Лучше своевременно обратиться в банк с просьбой о предоставлении кредитных каникул или реструктуризации долга.
Может понадобиться: Помощь юристов в суде с банком по кредитным делам
Как избежать изъятия ипотечной квартиры
Чтобы избежать роста суммы задолженности за счет начисления штрафов и не допустить рисков утраты залогового имущества по ипотеке, рекомендуется своевременно и в полном объеме вносить ежемесячные платежи, согласно графику. Перевод средств следует осуществлять за несколько дней до установленной даты, учитывая сроки проведения банковских операций.
Если финансовое положение должника ухудшилось по уважительной причине, рекомендуется заранее, не допуская просрочки платежа, обратиться в банк с просьбой о помощи. Не следует избегать взаимодействия с сотрудниками кредитного учреждения. В противном случае такие действия могут быть расценены как уклонение от выполнения обязательств по кредиту. Это может послужить основанием для передачи долга коллекторам или обращения в суд с заявлением об изъятии залоговой квартиры.
Рекомендуется договориться с сотрудниками банка о предоставлении кредитных каникул или об изменении условий договора. Решение о том, какой из этих вариантов будет применен, принимается кредитором единолично, но желание должника может быть учтено. Чтобы получить льготные условия платежей, необходимо предоставить документы, которые подтверждают, что ухудшение финансового состояния должника является следствием уважительных причин, возникших не по вине заемщика.
Материал по теме вопроса: Могут ли забрать единственное жилье за долги
Если кредитор отказал в предоставлении помощи, можно обратиться в другой банк с заявлением о рефинансировании. Данная услуга направлена на предоставление кредита на условиях более выгодных, чем условия уже действующего займа. Полученные средства направляются на погашение долга по ипотеке.
Внимание! Рефинансирование приносит выгоду заемщику, если процентная ставка по такому кредиту на 2 % и более ниже, чем ставка по действующему займу, и обязательства по ипотеке погашены не меньше чем на 50 % от первоначальной суммы.
Заемщики, полностью утратившие платежеспособность и не имеющие перспектив на улучшение финансового состояния в ближайшем будущем, могут воспользоваться процедурой банкротства. Таким образом можно избавиться от всех кредитных долгов, но избежать реализации имущества при этом не удастся.
