Покупка вторички на военную ипотеку: риски, если бывшая жена пропала и не выходит на связь 8 лет

Уважаемая Полина, здравствуйте! Долгое время в судебной практике существовал такой подход - суды отказывали в разделе такой квартиры, ссылаясь на целевой характер средств НИС. 

Однако Верховный Суд РФ в определении от 18 марта 2025 года по делу № 23-КГ25-1-К5 признал этот подход ошибочным и сформировал чёткую правовую позицию - источник финансирования не подменяет правовой режим имущества. Основное значение имеет факт приобретения квартиры в период брака по возмездной сделке. Законы о статусе военнослужащих и о НИС не содержат норм, исключающих применение семейного законодательства. Следовательно, квартира подлежит разделу по общим правилам статей 34, 38, 39 СК РФ.

Супруг, чьё нотариальное согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о её совершении (пункт 3 статьи 35 СК РФ).

---

Пока бывшая супруга не объявилась, это риск "теоретический". Но если она появится и подаст иск в пределах года с момента, когда узнала о продаже, у неё есть процессуальная возможность. Здесь критично, как суд определит момент, когда она «должна была узнать».

Потому - такую покупать все-таки опасно.

С уважением.

Полина, да, бывшая жена может претендовать на квартиру, и риск в первую очередь Ваш как покупателя. Купленное в браке имущество по общему правилу общее, на чье бы имя оно ни было оформлено (п. 2 ст. 34 СК РФ), поэтому запись в ЕГРН на одного собственника этого не меняет. Если квартиру после развода не делили, она может оставаться общей для бывших супругов. Сделку одного из совместных собственников другие участники могут оспорить из-за отсутствия у него полномочий, если докажут, что покупатель знал или заведомо должен был знать об этом (п. 3 ст. 253 ГК РФ). Вы знаете и о браке, и о том, что ее согласия нет, поэтому сослаться на неосведомленность будет трудно

Срок может не защитить. Требование о разделе общего имущества бывших супругов подчиняется трехлетнему сроку исковой давности (п. 7 ст. 38 СК РФ), но считают его не со дня развода, а со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 N 15). Если она давно знала, что ее право нарушено, срок мог и пройти, но если нарушением станет сама продажа, срок для нее только начнется. Учтите и военную ипотеку: пока залог не снят, продавец не вправе продать квартиру без согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ)

Спокойно покупать можно, когда судьба доли бывшей жены закрыта документом, и при пропавшей восемь лет жене реальнее всего это решение суда. Общая ли квартира и какая доля могла бы ей достаться, видно по договору продавца: дата покупки, стороны и чем оплачено. Ошибка здесь может стоить половины квартиры. Пришлите в чат на сайте договор продавца, разберем по документу

Здравствуйте!

Дам обычный СВОЙ ответ
 

Смотрите,  квартира, купленная в браке по военной ипотеке, обычно считается совместно нажитым имуществом.

 Даже если в ЕГРН один собственник, бывшая супруга спустя годы может заявить права на долю или потребовать компенсацию - срок давности считают с момента, когда она узнала о нарушении своих прав.

Советую запросить у продавца документы о разводе и разделе имущества, проверить вложения семейных средств в квартиру, оформить страхование титула.

Есть ли у продавца какие‑то документы, подтверждающие, что права бывшей супруги уже урегулированы (например, соглашение о разделе, брачный договор, судебное решение)  или таких бумаг нет?

Если есть дополнительные вопросы, то пишите под ответом, в
телеграмм или макс (номер указан в профиле).
Если ответ был полезен, то отметьте его лайком (палец вверх).

p/s: Вам надо выбрать ДВА "лучших" ответа среди юристов, 
поставив на них лайк, и тогда тому юристу перейдет гонорар, будьте внимательны!