Налог при продаже унаследованных квартир несовершеннолетним: срок владения и 5 лет

Налога, скорее всего, не будет, и другие квартиры срок до пяти лет не увеличивают. Для жилья, полученного по наследству, минимальный срок владения три года, и это основание не зависит от того, есть ли у ребенка другое жилье (пп. 1 п. 3, п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Срок считают со дня смерти наследодателя, а не с даты свидетельства: принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), ту же позицию занимает Минфин в письме про унаследованный договор долевого участия (от 17.04.2025 N 03-04-05/38657). Раз отец умер в 2022 году, три года уже прошли, и доход от продажи освобождается от НДФЛ

Главный вопрос здесь не налог, а разрешение опеки. На родителей при управлении имуществом ребенка распространяются правила ст. 37 ГК РФ (п. 3 ст. 60 СК РФ), а без предварительного разрешения опеки нельзя отчуждать имущество ребенка и совершать действия, уменьшающие его имущество (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Хотя в 14 лет ребенок подписывает договор сам с письменного согласия родителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ), разрешение опеки на продажу все равно нужно. Опека, как правило, смотрит, не уменьшится ли имущество ребенка, поэтому заранее продумайте, что он получит взамен проданных квартир

Напишите в чат здесь, что планируете сделать с деньгами от продажи и где будет жить ребенок, скажу, как подготовить заявление в опеку. Или пришлите в чат выписки из ЕГРН по квартирам, закрыв ФИО, посмотрю, нет ли у других наследников долей и подводных камней со сроком

Здравствуйте, Алена!

Налог при продаже всех трех квартир платить не придется. Согласно статье 217.1 НК РФ минимальный срок владения недвижимостью, полученной по наследству, составляет 3 года, независимо от наличия другого жилья в собственности. При этом срок исчисляется со дня смерти наследодателя, то есть с 2022 года, а не с даты получения свидетельства о наследстве в мае 2025 года. Следовательно, в 2026 году все три квартиры можно продать без НДФЛ и подачи декларации 3-НДФЛ. Но здесь я вижу другую сложность. Поскольку ребенку 14 лет, для продажи потребуется предварительное разрешение органов опеки и нотариальное удостоверение договоров. Причем наличие у ребенка других квартир еще не гарантирует согласие опеки на продажу трех объектов. Вы планируете приобрести ребенку другую недвижимость или просто получить деньги от продажи? От этого зависит порядок согласования сделок с опекой. Могу помочь подготовить документы для получения разрешения.

Здравствуйте! Поскольку с даты смерти наследодателя (даты открытия наследства) прошло более трех лет, то доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, и декларацию подавать не требуется.

Единственный нюанс: такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению и с разрешения органов опеки и попечительства.