Сделка с квартирой и долями детей погибшего бойца СВО: опека, аккредитив, обременение

Уважаемая Ольга, здравствуйте! 

Орган опеки и попечительства в данном случае действует строго в рамках закона, руководствуясь ст. 37 ГК РФ.

 Согласно этой норме, опекун или попечитель распоряжаются доходами подопечного исключительно в его интересах и с предварительного разрешения органа опеки.

Более того, п.2 ст.37 ГК РФ запрещает опекуну совершать, а попечителю давать согласие на сделки по отчуждению имущества подопечного без предварительного разрешения органа опеки. 

Прокуратура и суды едины во мнении, что такое предварительное разрешение должно быть получено до совершения сделки, чтобы обеспечить соблюдение имущественных прав несовершеннолетнего.

Вы также пишите, что

Покупатель составил договор новый,что я регистрирую квартиру на нее с обременением в пользу продавца? Стоит ли это делать.

 

Есть риск. Во-первых, такая схема может быть расценена как попытка обойти требования закона об обязательном предварительном согласии органа опеки. Во-вторых, обременение в пользу продавца не является для органа опеки гарантией того, что имущественные права детей не будут нарушены, поскольку сама сделка по отчуждению (переходу права собственности) происходит без их предварительного одобрения.

Если ответ Вам был полезен, то ставьте палец вверх! 

С уважением, Дарья

Здравствуйте.

 По предварительному договору.

Предварительный договор только обязывает стороны позже заключить основной договор. Он не создает обязанности оплатить покупку.

Про залог.

Регистрация права с обременением в пользу продавца возможна. До полной оплаты квартира находится в залоге у продавца.

Если есть доли несовершеннолетних

Для сделки с долями детей нужно предварительное разрешение органа опеки. Если опека не разрешает снять деньги до регистрации права, сделку могут оспорить. Залог не заменяет разрешение опеки на распоряжение деньгами детей.

Без письменного разрешения опеки регистрировать обременение рискованно. Уточните, есть ли у вас письменный отказ опеки и на каких условиях покупатель предлагает обеспечить оплату.

Здравствуйте Ольга! 

Заключение договора купли продажи квартиры и регистрация ее до окончания оплаты на покупателя возможна с обременением. Обременение в том, что в соответствии с п.п.15 п.1 ст. 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ  “О государственной регистрации недвижимости” Росреестром сделка будет приостановлена до окончания оплаты и снятия продавца с регистрации по месту проживания

15) в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права,

Тут есть риски, но иначе орека предварительного разрешения не даст, так как не будут гарантированы прва детей

Требуется расширенная консультация-обращайтесь 

Если ответ устроил- отметьте лайком после прочтения 

Здравствуйте!

Дам более подробный и достоверный ответ
 

Смотрите, то, что предлагает покупатель зарегистрировать квартиру на себя с обременением в Вашу пользу (ипотека в силу закона) - это стандартная схема, но в Вашем случае она несет огромные риски.

 Вы отдаете право собственности, а деньги получаете не сразу, а ждете, пока покупатель снимет их с детских счетов и положит на аккредитив.

 Проблема с опекой, которую Вы описываете, -это классическая бюрократическая ловушка. 

Опека действительно не дает разрешение на снятие денег со счетов детей, пока не увидит, что взамен старой квартиры детям куплена новая или выделены доли. Но выделить доли в квартире, которая уже принадлежит покупателю, невозможно.

Распоряжение имуществом несовершеннолетних (деньгами от продажи их долей) регулируется статьей 37 Гражданского кодекса РФ и статьей 60 Семейного кодекса РФ. 

Органы опеки действуют строго в рамках Федерального закона № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Деньги детей - это их собственность, и Вы, как законный представитель, не можете просто забрать их себе или передать покупателю без целевого назначения. 

Опека требует, чтобы в новом договоре купли-продажи (уже на покупную квартиру для детей) было четко прописано, что деньги переводятся напрямую продавцу этой новой квартиры или на аккредитив, а не на Ваш личный счет.2 источника

Почему не стоит подписывать новый договор с обременением:

Вы перестаете быть собственником. Если покупатель завтра перестанет выходить на связь, Вам придется идти в суд, чтобы расторгать сделку и снимать обременение. Это месяцы судов.
Вы не контролируете деньги детей. Покупатель может снять их со счетов, но не положить на аккредитив. Доказать потом умысел будет сложно.
Банк может отказать в регистрации ипотеки, если в пакете документов нет разрешения опеки на залог детских долей, а опека его не даст без встречного обеспечения.

Вам нужен один трехсторонний договор купли-продажи (или два одновременных), который подписывается у нотариуса (сделки с долями детей только через нотариуса). 

Вы продаете квартиру, покупатель покупает ее в свои доли и доли детей. Деньги за доли детей (наследство СВО) переводятся покупателем напрямую на блокированный счет или аккредитив, открытый специально для покупки встречного жилья детям.

 В договоре указывается, что переход права собственности на доли детей происходит только после поступления денег на этот целевой счет.

В этом случае Вы идете в опеку с этим проектом договора. 

видит, что права детей не нарушаются, деньги не уходят в никуда, они заблокированы на покупку им нового жилья. Разрешение выдается.

 Вы регистрируете сделку в Росреестре, покупатель становится собственником, банк видит целевое назначение -деньги уходят Вам, доли детей обеспечены новой покупкой.

Не подписывайте договор с обременением. Требуйте включения в основной договор условия о целевом аккредитиве для детских денег. Это единственный безопасный путь, который примет и Росреестр, и опека.

Если есть дополнительные вопросы, то пишите под ответом, в
телеграмм или макс (номер указан в профиле).
Если ответ был полезен, то отметьте его лайком (палец вверх).

p/s: Вам надо выбрать ДВА "лучших" ответа среди юристов, 
поставив на них лайк, и тогда тому юристу перейдет гонорар, будьте внимательны!