как можно продать комнату

Здравствуйте, мой вопрос по продаже комнаты. Я являюсь собственником комнаты в общежитие. Статус комната в квартире. Хотели сделать нотариальные отказы от соседей и пройти РОНО, т.к. в соседней комнате собственники дети. Но не получилось, т.к. одного собственника не удалось найти. Как мы можем продать эту комнату(кроме дарения) и возможна ли теперь продажа с материнским капиталом или ипотекой? Спасибо.