Неотделимые улучшения квартиры: что это и кто за них платит

Неотделимые улучшения квартиры — это ремонт и переделки, которые нельзя снять и унести без вреда для самой квартиры: новые окна, разводка труб, перепланировка, встроенная проводка. Арендатор получит за них деньги, только если делал работы с согласия хозяина (п. 2 ст. 623 ГК РФ), а при продаже квартиры отдельная плата за такие улучшения считается доходом продавца и облагается НДФЛ так же, как цена по договору.

На сегодняшний день аренда жилья, особенно в крупных городах, является одной из самых популярных форм предоставления имущества во временное пользование. Часто случается так, что арендаторы вносят личный вклад в повышение комфорта съемной жилплощади, а при переезде задаются вопросом, возможно ли взыскание стоимости неотделимых улучшений квартиры. Чтобы ответить на данный вопрос, следует разобраться в сути самого понятия.

Ваша ситуация отличается?

Опишите её — юрист ответит бесплатно.

Задать вопрос юристу

Что такое неотделимые улучшения квартиры?

Отправная точка — 623-я статья ГК РФ. На ее основании можно утверждать, что неотделимые улучшения арендованного имущества – это структурные изменения, при изолировании которых будет нанесен ущерб сдаваемой внаем недвижимости. Приведем несколько примеров:

• Арендатор выполнил перепланировку жилья.
• Арендатор заменил в съемном жилье водопровод, канализацию, отопительную систему.
• В арендованном имуществе была установлена сигнализация.
• Жилье было расширено за счет добавления новых конструктивных элементов.
• В квартире были заменены окна.

Как видно из данных примеров, возвращение имущества в первоначальную стадию путем отделения произведенных улучшений приведет к нанесению ему значительного вреда.

Для сравнения: шкаф, кондиционер на кронштейнах или стиральная машина — отделимые улучшения. По п. 1 ст. 623 ГК РФ они остаются собственностью того, кто их купил, и при выезде их можно забрать, если договор не говорит иного.

Вернёт ли хозяин деньги за ремонт съёмной квартиры?

Всё решает одно обстоятельство — было ли согласие собственника. Если арендатор сделал улучшения за свой счёт и с согласия арендодателя, после окончания договора он вправе потребовать возместить их стоимость (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Отдельного договора о компенсации для этого не нужно, хватит доказанного согласия на сами работы. Но договор аренды может это право отменить, и такие условия в типовых бланках встречаются часто — перечитайте свой экземпляр, прежде чем начинать ремонт.

Если же квартиросъемщик выполнил работы, не уведомив об этом правообладателя недвижимости, стоимость улучшений по закону не возмещается (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Компенсация тогда возможна только при добровольном согласии хозяина, и требовать её через суд почти бесполезно.

Кстати, договор с хозяином квартиры юридически называется наймом жилого помещения, и в главе 35 ГК РФ своего правила об улучшениях нет. На практике стороны прямо ссылаются на ст. 623 в договоре, а суды в спорах ориентируются на те же правила. Проще всего закрыть вопрос заранее: письменное согласие хозяина с перечнем работ и их ориентировочной ценой, плюс пункт договора о том, возмещается ремонт деньгами или засчитывается в плату за жильё.

Похожие споры с арендодателем возникают и при обычном прекращении найма — например, когда хозяин квартиры отказывается возвращать залог при расторжении договора аренды.

Образец согласия арендодателя на неотделимые улучшения

Согласие на проведение работ

г. ________, «___» ________ 20__ г.

Я, ____________ (ФИО), паспорт ____________, собственник квартиры по адресу: ____________, кадастровый номер ____________, сдаю её ____________ (ФИО нанимателя, паспорт) по договору найма от «___» ________ 20__ г.

Даю согласие на выполнение нанимателем за его счёт следующих работ: ____________ (замена окон в комнате и на кухне, замена стояков и разводки ГВС/ХВС и т. п.). Ориентировочная стоимость работ и материалов — ________ руб.

Стоимость работ, подтверждённая чеками и актами, возмещается нанимателю ____________ (единовременно после прекращения договора найма / путём зачёта в счёт платы за наём по ________ руб. в месяц начиная с ________).

Собственник ____________ (подпись, расшифровка)

Наниматель ознакомлен ____________ (подпись, расшифровка)

Неотделимые улучшения при продаже квартиры: как оформить и что с налогом?

Здесь термин живёт совсем другой жизнью. Продавец и покупатель делят цену на две части: в договоре купли-продажи пишут меньшую сумму, а остальное оформляют распиской «за неотделимые улучшения» — ремонт, мебель, технику. Расчёт обычно на то, что НДФЛ заплатят только с суммы из договора.

Расчёт этот не работает. Деньги за улучшения — такой же доход продавца от продажи квартиры, и в декларацию 3-НДФЛ должна попасть вся полученная сумма. Если же цена в договоре оказалась ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая всё равно посчитает доход как кадастровую стоимость, умноженную на 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Найдёт инспекция расписку на крупную сумму — доначислит налог, пени и штраф 20% от недоплаты, а если сочтёт занижение умышленным — 40% (п. 1 и 3 ст. 122 НК РФ).

Покупателю такая схема тоже невыгодна. Имущественный вычет он получит только с цены квартиры по договору, а доплату за ремонт на вторичном рынке в расходы на покупку не включить: отделку учитывают лишь тогда, когда квартиру покупали без отделки по договору (пп. 4 и 5 п. 3 ст. 220 НК РФ). А если сделку потом расторгнут или признают недействительной, вернуть деньги по расписке будет труднее, чем цену из договора: продавец наверняка заявит, что это был отдельный расчёт за ремонт.

А можно ли уменьшить налог на свои расходы на ремонт? Продавец вправе уменьшить доход на подтверждённые расходы на приобретение квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Ремонт сюда не входит: Минфин в письме от 27.10.2023 № 03-04-05/102591 прямо указал, что уменьшение дохода от продажи квартиры на расходы на её ремонт не предусмотрено.

И вопрос, который стоит задать себе до сделки: а нужен ли вообще налог? Если квартира в собственности дольше минимального срока — пять лет, а для единственного жилья, наследства, подарка от близкого родственника или приватизации три года (ст. 217.1 НК РФ), — доход от продажи налогом не облагается, и делить цену бессмысленно.

Как оформить честно. Цену квартиры вместе с ремонтом пишут одной суммой в договоре купли-продажи, а состояние квартиры (окна, сантехника, встроенная кухня, которая остаётся) описывают в самом договоре или в передаточном акте. Если стороны уже подписали договор и потом договорились о доплате, её оформляют дополнительным соглашением к нему. Расписка нужна только как подтверждение, что деньги переданы. Подробнее о том, на чём ловят покупателей при таких расчётах, — в статье про мошенничество при продаже и покупке квартиры.

Расписка за неотделимые улучшения: образец

Расписка в получении денежных средств

г. ________, «___» ________ 20__ г.

Я, ____________ (ФИО), «___» ________ ____ г. рождения, паспорт серии ____ № ______, выдан ____________, зарегистрирован(а) по адресу: ____________, получил(а) от ____________ (ФИО покупателя), паспорт серии ____ № ______, денежные средства в сумме ________ (____________) рублей.

Деньги получены в оплату неотделимых улучшений квартиры по адресу: ____________, кадастровый номер ____________, перечисленных в п. ___ договора купли-продажи от «___» ________ 20__ г. (дополнительном соглашении № ___ от «___» ________ 20__ г.), а именно: ____________.

Указанная сумма входит в цену квартиры по договору купли-продажи от «___» ________ 20__ г. Деньги получены полностью, претензий к покупателю не имею.

____________ (подпись) / ____________ (ФИО полностью, собственноручно)

Расписку лучше писать от руки тому, кто получает деньги, и обязательно со ссылкой на договор купли-продажи. Расписка без такой ссылки в споре почти ничего не доказывает.

Неотделимые улучшения земельного участка

На земельные участки также распространяется действие статьи 623 ГК РФ. Связано это с тем, что довольно часто земли сдают в аренду на длительный период. За это время могут произойти такие изменения:

• для улучшения ландшафта были использованы кустарники, архитектурные строения;
• были посажены фруктовые деревья;
• были возведены строения.

Если эти изменения нельзя убрать без нанесения вреда арендованному имуществу, значит, улучшения являются неотделимыми.

Что будет с ремонтом в квартире мужа или жены?

Типичная ситуация при разводе: квартира досталась одному из супругов до брака, а капитальный ремонт делали вместе на общие деньги. По ст. 37 СК РФ суд может признать такую квартиру совместной собственностью, если вложения значительно увеличили её стоимость — закон прямо называет капитальный ремонт, реконструкцию, переоборудование. Косметики с обоями и ламинатом для этого обычно мало, суд смотрит на экспертизу стоимости до и после. Как такие споры решаются в целом, разобрано в материале о разделе имущества при разводе.

Есть и более редкий случай — человек жил и делал ремонт в квартире, на которую у него не было прав (например, сделку потом признали недействительной). Если собственник истребует квартиру, добросовестный владелец, который не знал и не мог знать о проблеме, вправе получить компенсацию затрат на неотделимые улучшения, но не больше суммы, на которую выросла стоимость квартиры (ст. 303 ГК РФ). Необходимые расходы на содержание вещи вправе требовать любой владелец, даже недобросовестный.

Ситуация	Норма	Что можно получить за неотделимые улучшения
Наниматель сделал ремонт с согласия хозяина	п. 2 ст. 623 ГК РФ	Стоимость улучшений после окончания договора, если договор не исключает возмещение
Наниматель сделал ремонт без согласия	п. 3 ст. 623 ГК РФ	Ничего, если хозяин добровольно не согласится заплатить
Продажа квартиры с доплатой «за ремонт»	ст. 214.10, 220 НК РФ	Доплата — доход продавца, налог считается со всей суммы
Ремонт в добрачной квартире супруга на общие деньги	ст. 37 СК РФ	Признание квартиры общей, если стоимость выросла значительно
Ремонт в чужой квартире, которую истребовал собственник	ст. 303 ГК РФ	Затраты добросовестного владельца в пределах прироста стоимости

Нужно ли платить налог с неотделимых улучшений?

Для сдачи квартиры в аренду ответ простой. Если хозяин засчитал стоимость ремонта в счёт платы за жильё, для налога это та же арендная плата, полученная в другой форме, и указывать её нужно вместе с обычными платежами. Сам наниматель-физлицо никакого вычета за ремонт чужой квартиры не получит. С продажей квартиры сложнее, и всё сказанное выше про расписки и 70% кадастровой стоимости касается именно её.

Судебная практика по неотделимым улучшениям

Большинство судебных тяжб в этой отрасли связаны с такими вопросами:

• нежелание владельца имущества возмещать понесенные съемщиками расходы;
• спор о характере произведенных улучшений;
• признание имущества амортизируемым.

На практике дела проигрывают из-за доказательств. Арендатору нужно показать согласие хозяина в письменной форме (переписка в мессенджере тоже годится, если из неё видно, на какие работы согласие), чеки и акты на работы, а часто и экспертизу о том, что улучшения действительно неотделимые. Без письменного согласия суд применяет п. 3 ст. 623 ГК РФ и в иске отказывает. Ссылки на неосновательное обогащение хозяина (ст. 1102 ГК РФ) иногда пробуют, но если стороны связаны договором найма, суды смотрят прежде всего на его условия и ст. 623.

Следует обратить внимание, что для успешного окончания судебного разбирательства необходимо обезопасить себя, заранее заключив договор. Если квартира продаётся и у сторон появляются сомнения, как правильно расписать цену и улучшения, разумнее показать проект договора юристу заранее — помочь может юрист по купле-продаже недвижимости.